Васева: Пазарът на търговски площи е доста сложен

- Госпожо Васева, с какво се характеризира пазарът на търговски площи към днешна дата?

- Доста сложен е пазарът на търговски площи в момента. Причината е, че предлагането е много по-голямо, отколкото е търсенето. Затова станахме свидетели през последните две години на търговски центрове със запълняемост под 50%, което е доста нездравословно за пазара и за неговото бъдещо развитие като цяло.

Пазарът се управлява от търговците, за съжаление. Техните изисквания и желания са много по-важни, отколкото заложени инвестиции, които са вложени от страна на предприемачите. Именно поради това пазарът е сложен.

- Какви са изискванията на търговците?

- Търговците искат много неща. Освен ниските наеми, търсят пълно завършване на магазините от страна на инвеститора. Търсят гратисни периоди. Сделките към днешна дата, които се сключват са доста комплексни. Говорим за пазара като цяло. Трудно е за инвеститорите.

- Как се промениха условията по договорите?

- Преди 5-6 години договорите масово се подписваха за 10 години, защото това беше изискване от страна на инвестиращите банки и също така от институционалните и други инвеститори, които влагаха в този тип проекти в България. Към днешна дата масово договорите се сключват за пет години. Понякога това е продиктувано от желанието на наемателя, понякога – от страна на наемодателя с план да има гъвкавост след известно време да обнови търговския микс и да има възможността да освежи търговския център като цяло.

- Означава ли фактът, че някои марки от търговските улици се насочат към моловете, че в търговските центрове наемните нива са по-добри?

- Това, че някои марки от търговските улици се преместват и в мола по-скоро означава, че наемателите вече са по-готови за този нов пазар, защото пазарът на търговски центрове като цяло, започна да се оформя с откриването на Serdika Center и The Mall – големи търговски центове, които доста промениха пазара преди четири години и половина, тъй като Mall of Sofia и City Center Sofia като по-малки търговски точки предлагаха и по-малко количество търговски площи и съответно тогава нямаше голямо раздвижване на пазара от гл.т. на международни играчи, които влязоха в него. Откриването на втората вълна търговски центрове даде възможност на много големи международни марки да стъпят на българския пазар и тази тенденция продължи да се развива с останалите по-големи проекти, които предлагат възможност за такъв тип наематели да влязат в търговски център.

Преди пет години търговците на улицата доста скептично се отнасяха към търговските центрове. С годините културата на пазаруване започва да се променя. Също така оказа влияние и фактът, че т.нар. „главна търговска улица” – бул. „Витоша” също се промени. Търговците започнаха да излизат от нея. Тя вече е с по-различна насоченост – по-скоро към кафета и ресторанти и място за разходка и почивка като цяло. Това по-скоро е свързано с факта, че търговците вече разбират, че техния бизнес се измества от улицата към други търговски точки като цяло.

- Кой тип молове са по-изгодни за търговците – малките или големи?

- Изгодно е за наемателите да влизат във всеки един търговски център в момента, който има проблем със запълняемостта си като цяло. Там инвеститорите са доста по-гъвкави в условията и наемателите могат да постигнат по-добри условия за себе си. Не бих диференцирала търговските центрове като квартален мол или регионален мол, защото регионален център реално погледнато е Ring Mall. Това се определя от много фактори – освен от размера, и от наличието на определен тип наематели в него. В техния случай имат огромен магазин на IKEA, както и такъв от типа „Направи си сам”. Форматът на супермаркета стандартно в тези центрове е много по-голям – доближава се до хипермаркет, т.е. това са power center, които разчитат на много по-голям и по-редовен поток от хора, за да може този проект с тази огромна квадратура да функционира.