Шопов: клиентът сам проектира бъдещото си жилище

Един от основните проблеми, с които купувачите на жилища ново строителство се сблъскваха по време на бума на пазара на недвижими имоти преди години, беше изключително нефункционалното вътрешно разпределение на имотите. Не една и две сделки не се състояха именно поради тази причина. Една от промените, която ще се случи на пазара на жилища, е, че макар и малко строителните предприемачи вече започват да реализират нови жилищни сгради. Сред нещата, които ще предложат на клиентите си, е в началния етап на строеж да могат да променят вътрешното разпределение на своя бъдещ нов дом. Какво още предлагат инвеститорите попитахме инж. Георги Шопов, управител на „Тобо проект” ООД.

- Инж. Шопов защо именно на този етап от развитието на пазара на жилищни имоти в столицата, решихте да инвестирате в София?

- Основната причина, разбира се, е завишеното търсене. Интересното е, че в момента по-лесно се продават скъпи луксозни апартаменти на хубави места, отколкото, тези в масовия среден ценови сегмент.

- Вече се наблюдава, макар и доста плахо раздвижване в жилищното строителство. Един от примерите сте вие. Бихте ли разказали малко повече за двата проекта, чието реализиране е започнало?

- Единият ни обект е на ул. „Бунтовник” в столичния квартал Лозенец. Той ще е луксозен, бутиков и малък. Другият е в Младост 1А. Там вече имаме изграден един комплекс от няколко блокчета и сега продължаваме.

Това, което ще предложим и на двете сгради като екстра е съвременна топлотехническа ефективност във всички аспекти. Не само топлоизолация и дограма, а и самите системи ще са такива. Също така сградите ще бъдат сертифицирани като ще изготвим и заверим в Комисията за устойчиво енергийно развитие енергиен паспорт на сграда висок клас.

Директният плюс за клиентите няма да е само по-ниски сметки за ток, но и да не плащат данък „Сгради” за 10 години. Повечето предимства, обаче са индиректни и са свързани с програмите по линия на Европейския съюз от третата вълна. Първата вълна включваше предприсъединителните фондове. Тогава правехме хранилища, тържища и т.н. Втората вълна са обществените поръчки, които текат последните 10 години. Третата вълна, която от няколко години действа в по-напредналите европейски държави и тук, е отпускането на средства, но само за сграден фонд, който отговаря на определени изисквания – пълна документация и енергиен сертификат. Ако клиентите решат някои ден да кандидатстват за програма, например финансиране на сдружение на граждани за слънчеви батерии, подмяна на инсталации или друга промяна на нещо по сградите, е необходимо да има такъв сертификат.

- Кога планирате да пуснете в експлоатация двете сгради?

- В момента се извършват изкупни работи и на двата обекта. Строителството ще продължи две години и през януари 2017 г. планираме да бъдат готови. От 1995 г. досега сме изградили 1200 апартамента, които са проектирани, построени, въведени в експлоатация от нас.

Около 15% от жилищата са едностайни. Големината им е около 40-50 кв.м. Предимно са ориентирани към млади хора или възрастен човек. Близо 65% са двустайните и 30% тристайни. Много е различна големината при последните два типа, тъй като клиентът може да иска да е по-малък или по-голям апартаментът и тогава може да се наложи да вземем или отнемем една стая от съседен имот.

- Смятате ли, че 2015 г. ще има по-силно предлагане на имоти на „зелено”?

- Приятно сме изненади, защото когато започнахме реализирането на двата обекта със собствени средства натрупани от печалби от реализирани през годините обекти, не мислех, че ще има продажби на „зелено”. Още преди да започнем изкопните работи на сградата в Лозенец имахме сключени сделки за продажба на 25% от апартаментите. Интересното е, че условията не са по-различни опреди кризата, т.е. това са хора, които разполагат с необходимите средства за придобиване на нов имот.

- Каква е ситуацията с банките?

- Те преди Акт 16 не искат да дават кредит. Има някои случаи, при които банките отпускат на Акт 15, но при нас разликата във времето между двата документа е три седмици и дефакто се припокриват.

Банките пак ни потърсиха. Имайки собствен ресурс не сме преговаряли с тях те да финансират нашата дейност, но имат интерес да финансират наши клиенти. Това, което общо с тях предлагаме е следното: 40% плащане от клиента по време на строителство и 60% след Акт 16.

- Каква схема на плащане предлагате вие за хора, които искат да купят жилище със собствени средства?

- За да има клиентът по-голямо спокойствие, сме разделили плащането на 8 в целия процес на строителство. Свършваме даден етап, например кота 0, и клиентът прави една вноска. След това завършваме грубия строеж – клиентът отново плаща част от имота и т.н. Това малко ни усложнява от административна гл.т. счетоводството, но пък клиентът има сигурност, което е важно и за нас.

- На какво трябва да обърнат внимание клиентите, когато купуват жилище ново строителство?

- Аз смятам, че в момента строителните технологии и продукти са такива, че няма некачествени сгради. Може би по-скоро има някои проблеми предизвикани поради техническа некомпетентност на инвеститора, но те евтино и бързо се решават. Материалите – бетон, желязо и други са проверени, както и инсталациите. Не би трябвало никой да има притеснение в тази насока.

- Как сте решили проблемът с вътрешното разпределение на сградите, които строите? Не случайно ви питам, тъй като това беше един от проблемите при новото строителство по време на бума на пазара.

- Това е голям проблем. И в момента има такива жилища, които са изключително нефункционални и създават дискомфорт на обитаване. Това е от техническата некомпетентност на капитала, който инвестира в жилищно строителство. Допреди бума в жилищното строителство, предприемачите бяха на колеги – проектанти, инженери, архитекти, които цял живот са се занимавали с това. Имат поглед върху обеми, площи, разпределение. Докато заради активизирането на пазара и голямото търсене, влезе голям капитал, който няма необходимите познания.

Задължително клиентите, когато купуват, трябва да се консултират с архитект, защото понякога нещата изглеждат по един начин, а като се види готово или се заживее в него – по друг.

- Как сте решили този проблем при жилищата, които предлагате?

- Ние сме и проектанти на тези сгради и позволяваме на клиента преди да подпише договор, да извърши промени както в архитектурата, така и в самите площи. Ако клиентът иска по-голям апартамент, в рамките на 1 час му даваме предложение за обединение на два апартамента. В случай, че иска вътрешно преустройство, първо се консултираме тук във фирмата дали е разумно искането, дали е технически възможно, от нормативна гледна точка, защото не може да има мокро помещение над сухо помещение. Ако промяната е възможна, се казва на клиента в рамките на 24 часа от поскъпилото искане. Аз го подписвам, клиентът също го подписва с дата и аз регламентирам новият вариант да се прави на обекта.

По-различното е, че ние предлагаме на клиента заедно да проектираме апартамента.

- Друг въпрос, който вълнува хората, е че използваемата площ не е реалната, а трябва да плащат общите части по цени като използваема площ. Този проблем как, според вас, може да се реши при новата строителна вълна, която предстои?

- Може да се реши и то изключително лесно. Съгласно световната практика – обществото избира един от моделите, по които се работи и той се регламентира. В момента проблемът не е, че общите части се включват или не в цената, а че държавата не е регламентира наредба, по която да се прави това. Това са много пари не само при покупката, но и след това, при плащането на ремонти, общи части и други. Това са стотици милиони в републикански мащаб след това. И държавата, както все още не е направила партида за вписване на предварителните договори и всеки несериозен играч на пазара може да продава един и същи апартамент по 6 пъти, така не е и регламентирала как се смятат и се плащат общите части. Аз мога да ги сметна и 3% и 30%, а в същото време на тяхна база се плащат доста средства.

Когато държавата каже: „Продава се само чиста квадратура”, то тогава нотариуси, данъчни, клиенти, ще имат окомер и като се каже цената на квадратен метър или площта на апартамента, ще се знае какъв е този апартамент.