Богданов: Добрите жилища се продават след втория оглед

Жилищата, които са в добро състояние и на добра цена се продават още след втория-третия оглед. На база на реализираните сделки с парцели през миналата година жилищни сгради ново строителство може да очакваме в близост до метрото, райони като Дружба, Надежда, Обеля, Люлин, както и в южните квартали, казва в интервю за imot.bg Калоян Богданов, маркетинг директор на агенция „Адрес”.

- Господин Богданов, през последните месеци се наблюдава нова тенденция на пазара на недвижими имоти – българи, които са отишли да живеят зад граница да купуват апартаменти в България. Каква е ситуацията към днешна дата?

- От октомври-ноември 2013 г. отчитаме 10% ръст на запитвания от българи, които живеят в чужбина, предимно Италия и Испания, за покупка на имот в България. Това са държави, които са засегнати от кризата. Доста от тях са чули, че цените са спрели да падат. Имат спестени около 35 000-50 000 EUR и обмислят след като се пенсионират, бъдат съкратени или нямат вече доходи в държавата, в която живеят, да се върнат в България. Преди да напуснат родината си, повечето от тях са живели в малък град или село, но сега не искат да купуват там имот, а се насочват към столицата и по-големите градове като Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора. Търсеното на жилищата е съсредоточено в рамките от 40 000 EUR до 60 000 EUR. Обикновено са хора на възраст над 45-50 години. Не са младите, които в момента се реализират и развиват, а са по-скоро в зряла и предпенсионна възраст.

- Какъв тип имот търсят?

- Предимно двустайни апартаменти и по-малко тристайни. Държат имотите да са качествени и в близост до метро, до инфраструктура, поликлиника, болница и парк.

- Част от тях купуват с ипотечен кредит. Клиентите, които се насочват към вас как предпочитат – да платят кеш или да ползват банков заем?

- Като цяло имат събрани средства от рода на 20 000-30 000 EUR, но обикновено им трябват 10 000-20 000 EUR, за които търсят кредит. Радостна тенденция е, че банките откриха в тези хора потенциал и започват да предлагат продукти, които са специално насочени към българите в чужбина. Банковите институции ще им признават доходи, служебни бележки, така че да могат нашите сънародници в чужбина да се възползват от ипотечен заем тук. Това ще бъде една от двете или трите главни тенденции през 2014 г.: новото строителство, българи в чужбина, които живеят и спиране на спада и покачване на цените в някои сегменти.

- Споменахте новото строителство като сегмент, който ще се развива през тази година. Преди седмица бяха обявени цените на комплекс, който се строи в центъра на София, в близост до НДК и въпреки, че сградата е на груб строеж, обявената цена на квадратен метър е почти 5000 EUR/кв.м. Доколко такива цени са обосновани?

- Обикновено на такива праим локации, места като въпросното, както някакво емблематично място в Лозенец или Изток, когато се започва строителството на комплекс от подобен тип, който е доста ексклузивен (най-вероятно такъв тип имот в сградата има един, два или три), те не могат да се продават на цена различна от общоприетата и валидна за даден квартал. При този тип имоти има доста голяма допълнителна стойност, имидж, дори мода. Така че най-вероятно това стои зад такава цена и ще видим дали ще има интерес. Според мен, ще има и дори може да се стигне до не чак толкова бавна продажба, особено ако България стане още по-атрактивно място за чужди инвестиции.

- В този висок клас какъв е типът на купувачите?

- Данните ни показват, че за момента най-активни са българите, но се очаква да има интерес, а и вече се оглеждат и от други държави – Русия, бившите съветски републики и наши съседи. 90% данните показват, че интересът за момента  е от българи. Това са хора на високи позиции – управители на банки, директори в сектори, които са свързани с износ, производство на хранителни продукти, транспорт, туризъм, IT сектора.

- Може ли на базата на сделките, сключени с парцели през 2013 г. да прогнозираме къде ще има ново строителство и къде хората могат да си купят нови жилища?

- Строят се предимно по-малки кооперации от по няколко етажа, до 30-40 апартамента. Местоположенията са няколко. Първи приоритет е метрото. Втори приоритет – не толкова известни квартали като Дружба, Надежда, Обеля, Люлин. Трети приоритет – утвърдени квартали като южните райони на София, Изток, където има също сериозен ръст. Всички търсят инфраструктурата да е в добро състояние.

- Има ръст на хората, които купуват жилища в етап на строеж. Те с ипотечен кредит ли купуват и ако „да” какви са изискванията на банките?

- Има разхлабване в условията от страна на банките. Повишават се възможностите да се купи на по-ранен етап, но като цяло и банките виждат в това потенциал за развитие и ще имат по-гъвкава политика да дават пари на по-ранен етап, преди Акт 16.

- Намалява ли броят на огледите преди да се стигне до сделка?

- Огледите намаляват. Дори напоследък има случаи, в които оценители изготвят оценка на имота, за да вземе клиентът кредит и през това време друг клиент купува въпросния имот. Така че за качествени имоти на добри цени сделките вече се реализират в рамките на една-две седмици. 30 дни е много дълъг срок за продажба на качествени имоти и за собствениците, които бързат да продадат и с парите да купят друго жилище. За имотите, които са скъпи и неремонтирани, може да има и много повече огледи и пак да няма сделка.

- Ножицата от офертна до реална цена свивали се или не?

- При 50% от сделките или няма отстъпка, или тя е в рамките до 2000 EUR.

- Много хора купуват имот след като са продали друг. Какво продават и какво купуват?

- Продават като цяло по-малък имот и купуват по-голям като предпочитат да е в същия квартал. Например, живели са дълги години в Младост. В момента виждат, че има ново строителство или от години знаят, че в дадена тухлена кооперация, която е вече на 5-6 години, е хубаво. Знаят, че там се продава апартаменти и купуват. Обикновено се продават панелни имоти, които вече не са много добри. Добавят се пари в брой. Искат се кредити, заеми или родители продават имоти, които обикновено са извън града и се купува по-голям имот в столицата или големите градове на страната.