Какво трябва да знаете при изповядване на имотна сделка

В последно време нотариусите получиха доста права и им се вмениха също така доста задължения относно извършването на сделки с недвижими имоти. Това повиши правната сигурност и сведе до нищожен минимум измамите с недвижими имоти. Но основните проблеми останаха – бързината на вписване в някой райони, което лишава страните да направят актуална справка за имота към деня на вписването. Втория проблем е манипулирането и изготвянето на неистински документи за собственост и удостоверения за наследници.

Най-съществени са правата и задълженията на нотариуса при извършването на сделки с недвижими имоти и удостоверяване правото на собственост с нотариален акт – издаването на констативни нотариални актове. За да се избегнат евентуални измами или бъдещи спорове относно извършената сделка или относно самия имот, нотариуса следва да спази редица свои задължения.

Действащи са няколко на брой електронни регистри

до които нотариусът има законен достъп и задължение да използва тяхната информация. Такива са:

* електронният имотен регистър за вписани обстоятелства относно недвижими имоти;

* Националната база данни население, даваща достъп до личните картони на всички граждани;

* Националният регистър за документи за самоличност, където се правят справки дали представения документ за самоличност е истински и валиден.

Тези регистри се ползват единствено за служебни цели и единствено при образувано нотариално производство с оглед сигурността на оборота и опазване на интересите на страните. Освен това по закон нотариусът има право на свободен достъп в административните и служебните служби. Той може да прави справки по дела и преписки, може да изисква копия, преписки, сведения с предимство, които права не винаги се спазват от институциите. Некомпетентността на бюрокрация в България е доста разпространена. Не винаги нотариусът намира разбиране и съдействие.

На първо място

цялото производство е писмено с оглед доказуемостта на извършените действия

и направените изявления. Началото на производството започва с писмена молба от молителя, към която се прилагат всички документи удостоверяващи легитимацията на праводателя и изпълнението на особените изисквания на закона.

При извършването на сделка с недвижим имот

нотариусът е длъжен да се убеди, че праводателят е собственик

Трябва да изиска и да прецени представените му документи за собственост, а когато не са достатъчни, да даде указания за набавянето на документи. Всички документи следва да бъдат представени в оригинал с оглед изследване на тяхната автентичност и истинност.

При преценка на собствеността на праводателя, извършваме на първо място справка в електронния имотен регистър към Службата по вписванията.

Следи се за последващи прехвърлителни сделки, евентуални учредени тежести върху имота

(възбрани, ипотеки и др.), както и за други обстоятелства, накърняващи условията за разпореждане с имота. Ако такива се установят, сделка не може да бъде извършена, докато тези обстоятелства са налице.

Препоръчително е, ако е представен нотариален акт с дата отпреди 1998 г., същият да бъде проверен и сверен с екземплярите вписани в Службата по вписванията. Електронният имотен регистър, като отдалечен и свободен достъп, администрира от Службата за вписвания, извършени след 1998 г. На разпечатките от електронния регистър излиза грешно 1992 г., а същевременно справката обхваща периода след 1998 г. като

за периода 1992 г.-1998 г. и преди 1992 г. справки се правят само в Агенция по вписванията

и не попадат в обхвата на свободния и отдалечен достъп. Ето защо няма как да излезе по електронна справка акт, който е извършен преди тази дата. Следва по-старите документи за собственост да бъдат проверени на място в Службата по вписванията. От една страна се прави проверка дали самите актове съществуват, дали са вписани под същия номер, както и дали съдържанието им съответства на вписаното такова. Това се налага с оглед възможността тези актове да бъдат подправени изцяло или отчасти. В практиката си съм попадал неведнъж на фалшиви нотариални актове, в които е било подправено името на собственика на имота или например е представен акт с определено съдържание, идентично с вписаното такова, но е бил подменен номера на вписването.

Друг важен момент относно проверката на собствеността върху имота е

да се изследва семейното положение на праводателя

с оглед евентуално наличие на семейна имуществена общност, при условията на СК. В тези случаи като прехвърлител следва да участва и съпругът на праводателя, лично или чрез свой пълномощник.

Специфична особеност при сделките

е че ако предметът на сделката е семейно жилище, то съгласието и участието на съпруга-не собственик е задължително. Това е така, защото недвижим имот, който е семейна имуществена общност принадлежи и на двамата съпрузи. Усложнения могат да възникнат при наличието на няколко последователни брака на праводателя при режима на различни закони. Тук нотариусът следва да установи кога е възникнала семейната общност, как и дали е евентуално прекратена, за да може да конституира страните в производството. Но при всички случаи съгласието и участието на двамата съпрузи е задължително.

Личното участие на страните в сделките с недвижими имоти е задължително и то единствено в нотариалната кантора. Разпореждане с недвижим имот може да се извърши и с упълномощен от страната представител, но тук отново

законът изисква специална форма на упълномощаване

с оглед зачестилите случаи на измами с пълномощни. Действащ е Регистър „Единство” на Нотариалната камара, където всеки нотариус би могъл и е длъжен да провери истинността на представеното му пълномощно, както и дали не е било евентуално оттеглено. Самото пълномощно също трябва да отговаря на специални изисквания за форма, за което също сме длъжни да следим. На първо място следва да има изрична и недвусмислена воля за упълномощаване и то за конкретна сделка с дадения имот. Освен това недвижимия имот трябва да бъде индивидуализиран по всички свои признаци – номер, адрес, площ, съседи, за да се избегнат спекулации. Пълномощното се заверява освен на подпис и на съдържание, т.е. удостоверява се съдържанието на пълномощното, че е било именно такова, каквото е подписано.

Към пълномощното упълномощителят подписва и заверява нотариално и две декларации

Едната е за неговото гражданство и семейно положение, а другата е за липса на непогасени подлежащи, на принудително изпълнение, задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Декларациите важат за календарна година и не могат да се използват за следващата година, трябва да се заверяват нови такива. Пълномощното за разпореждане с недвижим имот се регистрира, заедно със съдържанието му незабавно от нотариуса, който го е заверил в електронната система „Единство”, където се прави справка относно истинността и валидността на пълномощното.

Нотариусът лично трябва да прочете нотариалния акт гласно

в присъствието на участващите в нотариалното производство. Подписите на нотариалния акт се полагат в негово присъствие.