Прогнозата, че лихвите по ипотечните кредити ще започне възходящия си тренд, кара българите да побързат да вземат заем, докато цената на заема е все още атрактивна. Доказателство за това е, че през тази година се наблюдава ръст от 20% на този вид заеми в сравнение с 2017-а. Максимум с 2-3% ще нараснат цените на жилищата през тази година прогнозира кредитният консултант Тихомир Тошев в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.
Господин Тошев, каква е ситуацията на пазара на ипотечно кредитиране?
Активно Ръста е от около 20% на изтеглените ипотечни кредити през първото полугодие в сравнение със същия период на 2017-а. Хората продължават активно да правят сделки с имоти и да ползват ипотечно кредитиране. Виждаме, че на пазара се увеличава броят на тези, които купуват с кредит и намаляват кеш купувачите.
Това, което вълнува кредитоискателите са лихвените проценти.
Да. Там също се наблюдава динамика. Между януари и април няколко банки подобриха лихвените си проценти - леко надолу. Така че в момента имаме и малко по-ниски лихи по кредитите. Някои банки в промоционалните си периоди предлагат лихви 2.9%, но лихвите продължават да са в границите между 3 и 3.6% на пазара.
Това, което виждаме е, че средният размер на кредита спира да расте, ккоето е много интересна тенденция. Тя показва, че хората, въпреки ръста на цените на имотите не си вдигнаха много бюджетите през миналата година и те продължават да са нивата от 2017-а.
Цените вървят нагоре. Колко според вас ще е ръстът през тази година?
На пазара все още има доста оптимизъм от страна на продавачите, които като тръгнат да продават, винаги искат да вземат максимално висока цена. Все по-често обаче виждаме, че при преговорите са склонни да правят отстъпки и реалните цени на сделките, които стават са близки до тези от миналата година. Смятам, че ако се гледат реални цени на сделки, то тази година на пазара почти няма да има ръст или ще е минимален в рамките на 2-3%.
Това е и правилната стратегия, защото имахме прекалено бързо нарастване на цените през последните три години от 2015 г., когато отмина дъното на кризата. Не случайно Eurostat предупредиха, че най-вероятно започва нов балон на имотите. Всичките тези сигнали накараха и продавачите и най-вече купувачите да са по-внимателни в избора. Определено клиентите не са готови да купуват надценени имоти или такива, на които се иска прекалено висока цена. Последните стоят на пазара доста дълго време. Ако се появи имот на реална пазарна цена, той си намира купувач до един месец.
Виждаме ръст на сделките с ново строителство. Доста от проектите, които се започнаха миналата година тази година получават Акт 15 и Акт 16 и се случва ипотечният кредит за покупката на имотите. Така че и та пазарът е стабилен и растящ.
Защо хората с кредити се увеличават?
Причините са няколко. Първо като цяло намаляват кешовите купувачи. Това че виждаме, че депозитите в банките продължават да нарастват и че има вече почти 50 млрд. лв. спестени пари, те са спестени в много малка част от населението - в около 20% от вложителите. Голяма част от вложителите нямат чак толкова спестени средства и когато искат да купят имот трябва да прибягнат до кредит.
Ако погледнем пазара 2016 г., когато започна възстановяването, то тогава беше около 60% кеш и 40% с кредити. През 2017 г. станаха 50% на 50%, а тази година вероятно ще отчетем обратното - 40% кешови и 60% с кредит. Това е нормална тенденция на пазара. Хората, които бяха спестили кеш и искаха да вложат в имот, голяма част от тези спестявания вече са направени.
Има ли промяна по отношение на сроковете и профила на купувача?
Продължава да са активни 10-те най-големи града на страната. Хората между 35 и 45 г. са най-активни при покупката на имот с ипотека. Следвани от групата на 25-35 г. Продължава в момента най-активната група купувачи да са тези, които купуват първо жилище, но веднага след тях са тези, които имат собствено, но си купуват по-голямо на по-хубаво място.
Практика ли е кредитополучателят да иска да погаси предсрочно заема и успява ли?
Всеки клиент, когато тегли кредит пита за такса за предсрочно погасяване и дали може да погаси предсрочно кредита. При нас е заложено, че въпреки, че ще теглим кредита за 20-25 години, се опитваме да го погасим предсрочно и като се обясни на клиента, че законово вече има ограничение след първата година да няма такса за предсрочно погасяване, кредитополучателите са малко по-смели в това да избират по-дълги срокове, за да е по-малка месечната вноска сега, а когато успеят да получат някакви бонуси или наследство правят предсрочно посагяване. Наблюденията ни показват, че въпреки че българинът е с най-ниски доходи в ЕС, успяваме по-рано да погасим ипотеките. Не ги плащаме за целия период, за който ги теглим. В повечето случай успяваме в рамките на 10-12 години да погасим ипотеката.
При толкова ниски лихви по ипотечните заеми може ли да очакваме промоции?
Както всяка година и тази ще ги видим от средата на септември и началото на октомври. Но и там не може да очакваме много по-ниски нива, а по-скоро близки до тези сега, тъй като в голяма степен възможността за спад на лихвите е изчерпан. В САЩ те вече вървят нагоре. Истината е, че в момента много българи плащат по-ниски лихви отколкото американците. Там средно лихвите се движат между 3.4 и 4%, а при нас са между 3.3 и 3.7%. Неминуемо ще минем през периода на успокояване на лихвените нива и период, когато в Европа тръгнат нагоре най-вероятно ще има и при нас движение нагоре.
Това ще се отнася ли и за кредитите, които са взети сега?
Няма директна връзка. Кредитите, които вече са изтеглени, оттук нататък зависят само от пазарни индекси, които определят лихвата по тях. Ако СОФИБОР тръгне нагоре, тогава и лихвите ще започнат да вървят нагоре. Затова хората трябва да следят какво се случва и ако индексът се запаси и когато започне да се възстановява, то това възстановяване ще е много бавно и няма да се отразява сериозно на месечните вноски. Ако започне по-бързо, хората трябва да предприемат действия по предоговаряне или рефинансиране на кредита си.
По отношение привличането на клиенти от страна на банки за ипотечни заеми кои са останалите фактори освен ниските лихви, тъй като този инструмент вече почти се изчерпа?
Основните неща продължават да са лихвените нива, началните условия, процента на финансиране е много важен също. Продължава да има банки, които финансират по-нисък процент до 80% други има, които финансират до 90%, до 85%. Има банки, които продължават да финансират панели до 75% и до 90% други. Лихвата, началният разход по кредита, процента на финансиране и реномето на банката също продължава да са определящи фактори при крайния избор на клиента.
Напиши коментар:
КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА
1 Ryty
12:11 27.08.2018
2 Lol
Коментиран от #14
12:19 27.08.2018
3 Този коментар е премахнат от модератор.
4 ТОНИО
13:01 27.08.2018
5 Ryty
До коментар #3 от "Калоян Гроздев":
А ти що не свтиш на майка си че е заета? Палячо купуват тия дето са на хранилка от герб, и аз познавам такива, но обикновенния българин изплаща от 10 г. Нагоре. Мишко ще ми купиш апартамент и ще ми го податиш, щом толкова много знаеш13:06 27.08.2018
6 Lol
13:07 27.08.2018
7 Ryty
До коментар #3 от "Калоян Гроздев":
А и мижитурко, мислиш ли че ми дреме кой ще подкрепи коментара ми, шматка13:08 27.08.2018
8 Тест
13:15 27.08.2018
9 Lol
13:29 27.08.2018
10 доц Близнашки
13:48 27.08.2018
11 Шоо
14:38 27.08.2018
12 селянин от обеля
17:00 27.08.2018
13 учудено
Коментиран от #16
17:21 27.08.2018
14 СссереМ
До коментар #2 от "Lol":
Кат си некадърник и не заслужаваш добра заплата Борисов не ти е виновен.18:10 27.08.2018
15 88888888
20:32 27.08.2018
16 88888888
До коментар #13 от "учудено":
Даже вече и реклами на депозити има!20:34 27.08.2018
17 88888888
20:38 27.08.2018
18 Тъп
Коментиран от #31, #32
20:49 27.08.2018
19 Нико
21:33 27.08.2018
20 Blueprint
21:40 27.08.2018
21 Защо лъжете
09:43 28.08.2018
22 ttttt
10:30 28.08.2018
23 До ясновидците
Коментиран от #34
10:51 28.08.2018
24 Гост
11:32 28.08.2018
25 Курортиста
Та така.....
От заплата в България трудно се изкарват тия пари.
Който си мисли че цените на имотите ще паднат много греши.Поскъпват материали, има липса на работници, от което поскъпва малко и труда, а в същото време няма предлагане на качествени имоти.
11:52 28.08.2018
26 Бургуджия
Избиват си парите с Ало далавери за един месец ...
12:08 28.08.2018
27 Турист
12:12 28.08.2018
28 Изумен
12:29 28.08.2018
29 така като гледам
Коментиран от #33
13:47 28.08.2018
30 Този коментар е премахнат от модератор.
31 Този коментар е премахнат от модератор.
32 Оня
До коментар #18 от "Тъп":
А най-добре е да имаш и апартамент и къща....като мене.14:45 28.08.2018
33 Пешо
До коментар #29 от "така като гледам":
Не виждаш, защото не искаш да видиш! Сваляш лихвите, за да може да уловиш колкото се може повече мишоци. Когато в един момент уловиш достатъчно много започваш да им извиваш лапичките. А икономически казано при по-голямо търсене започваш да вдигаш цената - в последните години има продажби на жилища чрез кредити т.е. търсене на кредити и е време да им вдигнеш цените. Плюс това България е твърде малка да решава - вдигне ли ЕЦБ, вдигат се и тук. Често забравяме, че икономиката е глобална и причината тук в момента да "ниски" лихвите е, защото глобално те в момента са на исторически нски нива. А теб какво те кара да виждаш по-нататъшно сваляне на лихвите след 1-2 години? Ако си толкова сигурен - давай, тегли голям кредит и гледай как падат.15:16 28.08.2018
34 ЯсноВидим
До коментар #23 от "До ясновидците":
Аз си купих 2013 нямам нужда да продавам. И сега като се СРУТИ цената пак ще купя от някои изпаднал гъзар. А ти имаш ли нещо на голия си задник :)10:11 29.08.2018
35 тотален тарикат
10:47 29.08.2018
36 Този коментар е премахнат от модератор.