Двайсет години се са достатъчни за въвеждане на един стандарт по отношение на брокерската комисионна в Русия и Украйна. Преди кризата размерът й е достигал до 5% в столиците, а след нея пада до 1.5%-2%, казва Артур Оганесян, топ инструктор за Украйна и Русия. Той ще изнесе лекция на тема „Как да защитим брокерската комисионна и договорите за изключителни права със собственика на имота” на предстоящия професионален празник на брокерите и агентите на недвижими имоти. Той ще бъде отбелязан на 30 октомври в „Кемпински хотел Зографски” в София, където ще се проведе и кръгла маса на тема „Регулация на бизнеса с недвижими имоти в Европа”, чийто медиен партньор е сайт №1 за недвижими имоти в България – imot.bg.
Програмата на конфенецията може да видите ТУК
- Господин Оганесян, какви са особености в процеса на определяне и получаване на комисионна от страна на брокера в Русия и Украйна?
- Особеното е, че съществуват различни схеми на получаване на комисионна. Едната форма е получаване на комисионна от купувача. В този случай собственикът, който продава жилището си или друг имот, не плаща нищо. Другият вариант е комисионната на брокера да се поеме от продавача. Тогава новият собственик не плаща комисионна. Също така се практикува и варианта да се взема комисионна и от двете страни. Особеното е, че в първите два случая сумата обикновено се дели между двама брокери. За съжаление, има и момент на „скрита комисионна”, когато никоя от двете страни не знае колко ще вземе другата, като обяснението е: „при нас практиката го наложи и така е прието”. Много осъзнават, че подобна схема е лишена от всякаква логика. За съжаление за 20 години професионалните агенции за недвижими имоти така и не успяха да внедрят единен стандарт по отношение на брокерската комисионна.
- В какъв размер е комисионната на брокера за продажба и за отдаване под наем на имот?
- Ако преди в столицата се смяташе за нормална комисионна от 5%, а в по-малките градове – 3%-4%, то днес сме свидетели на повсеместен дъмпинг. При големите компании стандартната комисионна днес е между 1.5% и 2%. При това в рекламните си кампании наблягат на факта, че те са „по-евтини” и съветват клиентите да не „надплащат”. Разбира се, когато става дума за два брокера по никакъв начин не се говори за делене на комисионната по механизма на MLS. Много брокери обещават да направят „всичко” за фиксираната сума от 500 USD...
В Киев и някои други градове се наблюдава ръст на посредниците, които умеят да продадат своята ексклузивна услуга срещу 5%-6% от цената на сделката и я оправдават високата комисионна с изключително тежките условия на пазара на недвижими имоти.
При наемния пазар по-големите играчи вземат един цял месечен наем, а други се задоволяват с 25%-50% от стойността му.
- Има ли различна комисионна в зависимост от типа продаван или отдаван под наем имот?
- Има разходи по прехвърлянето на имота (гербов данък, нотариални такси, такса за оценител, задължителни вноски към пенсионни фондове). Също така могат да се наложат и допълнителни разходи за адвокат.
- Кои са най-големите проблеми в Украйна и Русия, когато става дума за комисионната на брокера?
- Според мен, основният проблем е, че брокерите не могат да отговорят ясно на въпроса на клиента: „Защо трябва да ви платя толкова много?”. Затова част от тях работят на принципа: „Ще започна да рекламирам имота, пък после ще видим – може да успея да уговоря клиента, да го сплаша или пък той сам ще се смили и ще плати”...
- Как законово е регламентирано получаването на комисионна?
- Съществува практика да се получи комисионната по съдебен ред, но има много прецеденти, когато съдът застава на страна на клиента и дефакто се отказва плащане на комисионна на брокера. Не винаги проблемът е в отсъствието на договора, понякога дори ексклузивните договори могат да бъдат обявени за нищожни от съда, защото са нарушили правата на собственика на имота. Да се докаже, че трябва да се плати комисионна пред съда е възможно, но често за това са необходими много големи усилия.
- Как може да се защити комисионната на брокера в Украйна и в Русия?
- Единствено като се повишава качеството на услугата! Единствено, създавайки и прилагайки на практика ефективни начини и инструменти за продажба в партньорство с други играчи на пазара и в интерес на клиента. Все още трябва да работим над това, включително като изучаваме положителния и отрицателния опит в световен мащаб.