Пазарът на жилищата през първото полугодие на тази година е по-активен в сравнение със същия период на миналата, отчитат специалисти. Интересно е да се отбележи, че на места реалната цена, която плащат купувачите, е над офертната. Така например, „за малките имоти в центъра на столицата има по няколко купувачи и често цените, на които реално се сключват сделки надвишават офертните стойности. Същото се получава и при появата на пазара на качествени оферти в райони, в които има по-малко предлагане, каквито са кварталите Изток, Изгрев, Гео Милев”, казва в интервю за най-големия а недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, член на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти”.
Инж. Перфанова, предстои ли едно „горещо” лято на пазара на жилища в София и страната?
В София определено лятото е горещо, независимо от проливните дъждове. Пазарът продължава да е активен. Миналата година лятото беше по-спокойно – още през юни се усети отлив на хора от столицата, докато тази година почти в средата на юли градът е динамичен. Това, разбира се, оказва влияние и на имотния пазар да бъде активен. Регулярната активност продължава и в другите големи градове в страната. Как се движи пазарът на морски имоти обаче ще можем да отчетем през есента.
С какво пазарът на жилища през първото полугодие на тази година се отличава от същия период на миналата?
Не бих казала, че има някакви съществени различия. В столицата се забелязва по-добра запълняемост на търговските площи. Реализират се и повече сделки за продажба на имоти със статут на офиси. Наемният пазар на офисни площи в сгради класове „А” и „Б” продължава да е активен и да поддържа ниски нива на незапъляняемост.
През първата половина на годината лихвите по кредитите продължиха да слизат леко надолу в сериозна конкуренция за клиенти на банковия пазар. Това оказва положително влияние на пазара да бъде динамичен. Отпадането на СОФИБОР не изплаши потребителите, което е знак, че банковата система контролира разумно промените, които предприема. Това дава и повече сигурност за имотния пазар.
Преди европредседателството се възлагаха много надежди, че шестмесечното събитие ще окаже влияние на пазара на недвижими имоти. Това случи ли се?
Очакването, че европредседателството ще повлияе на пазара в столицата поне в краткосрочен план не се е усетило, изключвайки наемния пазар, който за кратко беше доста динамичен в централните части на София.
За сметка на това Airbnb бизнесът се разраства с пълна сила. Голяма част от купувачите на по-малки имоти в центъра и други атрактивни райони инвестират именно с нагласата да развиват подобен бизнес. За него по-съществено влияние оказват полетите на low cost авиокомпаниите, кацащи на нашето летище.
Как се развива сегментът на луксозни имоти?
Там се наблюдава лек спад на експанзията. Между 250 000 и 390 000 EUR са най-търсените луксозни имоти. Интерес има и към новата концепция в София - имотите в небостъргачи и макар трудни, тези сделки бележат успех. Това са високобюджетни сделки, които ще изискват и в бъдеще сериозна ежемесечна инвестиция за поддръжка и управление.
В луксозния сегмент има най-равномерно укротяване на цените. Наемният пазар от своя страна започна да се пренасища от предложения, което е сигнал, че не очакваме ръстът на наемите да продължава. Голямо влияние за ръста им до този момент оказа и появата на много предложения на пазара в нови и добре управлявани сгради, което се превърна в сериозна конкуренция на стария сграден фонд.
Още по-голям е тази година интересът към свободни площи за застрояване. Строителните компании позавършиха започнатите обекти и търсят нови терени за строителство, а такива с готови градоустройствени процедури са малко.
На какво се дължи засиленият интерес към придобиването на имоти в комплекси от затворен тип?
Причината за това е претоварването на големия град и нуждата от повече спокойствие, от една страна, а от друга – релевантните цени на голям апартамент в града с къща с двор по неговата периферия.
По данни на imot.bg увеличението на цените при жилищата за първото полугодие е между 3% и 7%. В някои квартали то е почти толкова колкото за цялата 2017 г. На какво се държи това?
Статистиката на imot.bg обхваща анализ на офертните цени, където наистина има среден ръст между 3 и 7%. Интересно е обаче какво се случва на реалния пазар. За малките имоти в центъра на столицата има по няколко купувачи и често цените, на които реално се сключват сделки надвишават офертните стойности. Същото се получава и при появата на пазара на качествени оферти в райони, в които има по-малко предлагане, каквито са кварталите Изток, Изгрев, Гео Милев. Не са малко обаче и вече надценените оферти на пазара. Задържането им повече от 3 месеца при тази активност на пазара е индикатор за надценяване. За да се реализират подобни сделки, купувачите преговарят за коментар на цената с 5-6% надолу. На пазара все повече се увеличават и купувачите, които не купуват на всяка цена, а само при по-добри ценови условия.
Увеличението за кратно време с голям процент в определени квартали се дължи на местни фактори – от развитие на мрежата на метрото до завишено търсене в сравнение с предлаганите възможности за инвестиция. Има значение също и развитието на бизнеса в тези зони – свидетели сме как около новите бизнес зони в столицата и големите градове никнат цели нови жилищни квартали. Освен това има значение и след колко време една по-добра инфраструктура ще бъде пусната в действие и колкото повече времето наближава, толкова повече се увеличава интересът към зоната. Все пак не трябва да забравяме, че осреднените статистики изкривяват информацията за пазара. Ако в един район сега се появи само една сграда сцени между 3000 и 5000 Евро на кв.м., каквито вече има на нашия пазар, то средната статистика веднага се покачва. А реално това е само частен случай. Затова анализирането на всяка локация поотделно и по-задълбочено може да даде по-реална представа за пазара.
В разнородни квартали като Докторски паметник, където се предлагат предимно луксозни имоти и в квартали като Бели брези и Красно село, където се оферират основно жилища от горната граница на средния ценови сегмент, увеличение за периода януари-юни е 10-11%. Това е повече в сравнение с цялата 2017 г. На какво се дължи това?
Що се отнася до района на Красно село – това е една от примерните зони, в която метрото промени динамиката на пазара и ценовите нива. Удобството на този вид транспорт оказа влияние на много градски територии и като цяло промени начина на предвижване в столицата. Създаде удобства, чрез които хората да не се притесняват, че живеят в единия край на града, а работят в другия. Клиентите често дават заявка „Търся имот в близост до метростанция“ и голям обсег от квартали.