През последните 20 години пазарът на недвижими имоти претърпя значителни промени. След растеж на световния и съответно на българския пазар, последва кризата от 2008 г. След това на пазара му бяха необходими няколко години, за да се усети стабилност през 2015-2016 г. и възход, продължил до 2020 г, когато дойде пандемията причинена от коронавируса. Около година пазарът на имоти работеше, но при различни и доста трудни условия и на доста по-бавни обороти. Тъкмо отмина пандемията, започна да се усеща стабилизиране и ръст на имотния пазар, инвеститорите започнаха отново да се оглеждат и последва нова промяна – войната в Украйна, която също повлия (макар и не в световен мащаб) на пазара на имоти.
Каква е днес ситуацията на световния, европейския и в частност на българския пазар на имоти? Каква е разликата на пазара днес спрямо тази например от 2008 г.? „Живеем в много сложна и тежка ситуация – военна. Историята се повтаря. Воини е имало и ще има, но тази е много близко до нас и сме силно ангажирани с нея и последствията за сектора са много по-тежки за Европа, отколкото за САЩ. Китайската икономика не процъфтява. Очакванията че ще се вдигне на крака сред коронавируса не се оправдаха и това налага нов подход как да работим с Китай. Китай е в проблематична ситуация. За съжаление и САЩ са в подобна ситуация. Американската икономика нараства с огромни темпове, което в Европа никой не очакваше, докато не се забави американския растеж и обемът на инвестиции не се понижи значително. Бумът при вложенията беше преди 4 години“. Подобна картина очерта на форум за недвижими имоти, проведен в София Габор Борбели, директор „Проучвания“ в консултантската компания CBRE.
Централно европейския пазар, и в частност този на Чехия и Унгария се справят по-добре, но това до голяма степен се дължи на активността на местните купувачи. Това се оценява, когато чуждестранните купувачи намаляват.
„Сривът е голям и навсякъде, но най-много пострадаха индустриалния и жилищния сегменти. Те бяха най-силни през 2021 и 2022 г. Виждаме ръст при хотелския и ритейл сегментите“, отбелязва Борбели.
Анализаторът обаче не е оптимист за инвеститорската активност на европейския пазар. „Надявахме се на бързо възстановяване, подобно на това след коронавируса. В момента проектите, които са напът да се реализират, са за около 150 млрд. EUR. В сравнение с предишните 370 млрд. EUR е доста голям спад. В бъдеще може да се очаква малък ръст в рамките на 5-7%“, прогнозира Борбели.
До края на 2023 г. максимум 6 млрд. EUR инвестиции могат да бъдат реализирани в региона на Черно море, което е спад от 45% спрямо миналата година.
В България спадът не е толкова голям, но лошата изненада е Полша, където пазарът се срина с над 60%. „Причините за това е, че пазарът там се ръководи от международни играчи, а те в момента са доста плахи“, отбелязва анализаторът. Ритейл сегментът все още е тук, оцелява и се държи в сравнително стабилно състояние.
„Отговорът на големия въпрос кога ще се възстановят пазарите и значително ще се увеличат обемите, е когато собствениците започнат да продават. В момента няма такава тенденция, но виждаме началото ѝ, особено на западния пазар. Разходите по финансиране са около 6%. Там където на пазара разходите за финансиране са под 5%, сегментът не се развива“, коментира Борбели.
Какво ще се случи с пазара в дългосрочен план? Отговор на този въпрос Борбели се опитва да даде, отчитайки това, което се е случило в миналото. „Ще сме свидетели на кумулативен напредък. Пазарите се разрастват неимоверно много. За един 20-годишен период Полша, например отчете ръст от 90%, а България – от 50%. В началото на десетилетието от 2010 г. до 2020 г., нямаше индикации за значителен растеж, но след това пазарът набра скорост и бързо се придвижи напред. Това ще се случи и сега“, прогнозира Борбели.
Относно сегментът на офис площи, то хибридният модел има бъдеще. Основна роля за тяхното развитие ще има качеството, което предлагат. „Трябва да направим онези площи, които са подходящи за наемателите, околната среда и обществото като цяло. Трябва да спазваме всички стандарти и може да се каже, че за София и други столици има потенциал за растеж и да достигнат нивата на други европейски столици. В някои пазари няма такъв потенциал, но тук има“, отбелязва анализаторът.
При индустриалните и логистични пазари се наблюдава леко свито търсене и както при офисите, то и тук е малко по-ограничено и се натрупва излишен капацитет, но и този сегмент стабилно нараства. Има силна корелация между БВП на глава от населението и индустриалния сегмент.
Пазарът на хотели върви нагоре, не само от инвестиционна, но и от потребителска гледна точка. В Унгария и Чехия този сегмент води до силно развитие в курортните региони. За България също е много важен.
Не трябва да пропускаме и фактора климатични промени. Те неминуемо оказват влияние върху пазара на имоти, макар на пръв поглед да не виждаме пряката връзка между тях. През 2050 г. климатът у нас ще е като този в Мароко, а този в България ще се прехвърли към Литва. Това ще промени търсенето, а оттам и начина на строителство.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК