В София има около 300 000 жилищни единици, които седят празни. Голяма част от тях са наследствени имоти, които често остават занемарени, особено в централната част на столицата. Дали причината е липса на консенсус между наследниците, просто незаинтересованост или емиграция, няма значение, тъй като казусът си остава наличен и оказващ влияние дори и върху трети страни. Ето защо в следващите редове ще се споделят основните възможности за разрешаването му.
Добрите варианти за подялба на наследствен имот, при наличие на повече от един наследник, са следните:
1. Всички съсобственици да се съгласят да продадат имота, като всеки получи пропорционална част от продажната цена отговаряща на неговата идеална част от имота.
2. Един от наследниците да придобие изцяло имота, като откупи идеалните части от останалите съсобственици.
3. В някой случай може да се направи делба на имота.
“Този вариант най-често се случва, когато наследниците са двама и имотът позволява да бъде разделен на два нови имота по закона на устройство на територията”, коментира Цветослав Христов, управляващ партньор в Antre Real Estates.
Според чл.40 ал.1 от ЗУТ това означава, след делбата всяко жилище трябва да има отделен вход, поне една стая, кухня или кухненски бокс, баня с тоалетна и складово помещение в или извън жилището. За целта се изготвя архитектурен проект, който се представя за одобрение от архитекта на общината. В случай, че подялбата на имот е възможна, но един от наследниците не съдейства за реализирането ѝ, то тя се прави по законен път посредством съдебна делба.
4. Всеки съсобственик може да продаде идеалната част от имота си на трето лице. Преди това обаче съсобственикът е длъжен да предложи идеалната си част на останалите наследниците на същата цена, на която би го продал на трето лице. Едва след като получи отказ, то той може да премине към продажбата. Естествено целият този процес с поканата за покупка и отказ на наследниците трябва да е нотариално обезпечен. В случай че не е нотариално обезпечен, наследниците могат да предявят претенции към идеалната част до 2 месеца след продажбата на трето лице.
5. Естествено всеки от съсобствениците може да дари или замени правото на идеална част от имота по всяко време.
Във всички останали случаи, подялбата на наследствен имот носи лош привкус и щети за имота и наследниците. Следват 3 от най-честите ситуации:
1. Съсобствениците оставят имота да се руши. Това не само се отразява негативно директно на наследниците, тъй като пазарната стойност на имота намалява, но най-вече на съседите, което е повод за много неразбории. Също така един рушащ се имот влияе върху цялостната визия на сградата и града, така се ражда и темата за “Тъмните прозорци в центъра на София”.
2. Когато наследниците не могат да се разберат и някой от тях реши да продава въпреки това, се стига до публична продан. Тя е неизгоден вариант за всички страни, тъй като често такива продажби са доста под реалната пазарна цена на имота и съответно всички наследниците са финансово ощетени.
3. Има случай, в който съсобственик може да реши да дари малка част от идеалните си части на трето лице и после законно да продаде остатъка от идеалната си част. По този начин могат да се вкарат в наследството съмнителни субекти, които да притискат останалите съсобственици и да всяват интриги.
Кука За облагодетелстване максимално от наследството, от Antre Real Estates препоръчват на съсобствениците да се консултират с доверен брокер, който да даде реалистични очаквания и прогнози относно потенциала на имота. В случай че след подобна среща съсобствениците имат различни намерения за бъдещето на имота и се усеща повишаване на напрежението помежду им, е добре да се включи юрист или медиатор, който да балансира проявата на някои от лошите сценарии описани по-горе.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК