Основният довод, когато става дума за наемането на професионален домоуправител е, че такса „Вход” ще се повиши и не е изгодно. Това не е вярно. „Професионалното управление не повишава годишните разходи, но със сигурност намалява рисковете и неочакваните последици, причинени от недоброто управление. Всеки разход направен от професионалист е документиран и доказан”, казва в интервю за imot.bg Марио Понте, собственик на първата Асоциация за управление на етажната собственост в България - www.uesb.eu.
Според него през следващите 4-5 години в България професията „професионален домоуправител4 ще се развие силно. Това ще бъде продиктувано от крайната и спешна необходимост да има ясни правила, да се действа в името на сигурността на всички собственици, дори и по отношение на разходите. Не трябва да се пропускат и фискалните приходи, които ще дойдат в следствие коректното управление на задачите.
- Господин Понте, в България сте от 11 години, но едва от една се занимавате активно с управление на етажната собственост. Кое кара един италиански предприемач да се насочи именно към тази сфера на дейност?
- Основната причина, поради която днес италиански предприемач започва някаква дейност в чужбина, е необходимостта да продължи да изразява себе си в онези сектори, които в Италия вече не предлагат големи възможности за развитие, тъй като съществуват от много години и днес ограничават израстването, докато тук в България има нужда и възможност да се извършат много подобрения. Управлението на етажна собственост, на което се отдадох преди година в България, ми харесва. Работил съм в сектора преди това близо 20 години в Италия (от 1980 до 2000 г.). Професията е възможност да срещам много хора и да разбера по-бързо и по-добре българската култура.
Защо реших да се насоча към тази сфера? Преди това съм работил в други сектори – първо имах магазин за облекла, а след това и магазин за хранителни стоки от Италия, но развитието на тези бизнеси става все по-ограничено, заради бързото разпространение на търговските центрове. Когато през 2009 г. разбрах, че в България е приет Законът за управление на етажната собственост, сметнах, че би било полезно да пренеса опита, който бях натрупал в родината ми, създавайки възможности за развитие на бизнес и работни места за младите хора.
- Бихте ли очертали най-големите проблеми в България относно управлението на блоковете?
- По мое мнение основните проблеми се изразяват в липсата на сигурност и липсата на професионализъм в сектора, не за друго, а заради лошата му регулация и оскъдната информация. Например, пред очите на всички са проблемите, които произтичат от погрешна реакция в определени рискови ситуации (като в случаите с асансьорите), от строителните злоупотреби (остъкляване на балкони и др.), загрозяване на фасадите с окачване на антени и климатици, както и всичко друго, което се извършва, без да са съблюдавани критериите за това и без никакъв контрол (какъвто би трябвало да бъде наложен при професионален тип управление на етажната собственост).
- На българския пазар през последните 10 години (предимно по време на бума на пазара) се създадоха много комплекси от затворен тип. Там професионалното управление е задължително, но е много скъпо. Днес се стига до ситуация, в която някои от собствениците дори биват съдени или помолени да си продадат имота, защото нямат възможност да плащат високите месечни такси за обслужване, които варират в широкия диапазон от 100 до 400 лв. Хората са изплашени от подобни суми и последващи действия и ги асоциират с професионалния домоуправител. Какво е вашето мнение по този въпрос?
- В никакъв случай вината за завишените разходи не може да се търси в управителя на етажната собственост, точно обратното, едно добро и професионално управление трябва да намали тези разходи. За съжаление привилегиите, които ползват живущите в луксозни затворени комплекси (градини, басейни, частни зелени пространства, различни услуги) повишават чувствително цената за управление. Единствената система, която съществува до момента, с която могат да се опитат да намалят разходите и/или да си възвърнат една част е професионално, перфектно и оптимално управление на разходите (алтернативни енергоизточници, зелена енергия и други)
- Един от основните доводи, за да не се вземе професионален домоуправител е, че такса „Вход” значително ще се повиши. Как бихте оборили този аргумент и какво бихте посъветвали собствениците, които именно поради тази причина не прибягват до професионалист?
- Както вече споменах, за доброто стопанисване на един имот и осигуряването на безопасността и комфорта на ползвателите е необходимо да се правят разходи. Въпреки това бих искал да подчертая, че опитът, който съм натрупал до момента, ми позволява да твърдя, че професионалното управление не повишава годишните разходи, но със сигурност намалява рисковете и неочакваните последици, причинени от недоброто управление. Нека да имаме предвид, че всеки разход направен от професионалист е документиран и доказан.
- Какви са предимствата на професионалното управление на една кооперация – например панелен блок в Младост 1 с около 120 апартамента и жилищна сграда в центъра на града с 18 апартамента?
- Ако говорим за предимствата на етажната собственост, то в първия случай (блок със 120 апартамента) възможността за спестяване е пропорционална на по-големия брой апартаменти. В другия случай (сграда в центъра с 18 апартамента)- етажната собственост ще бъде по-облагодетелствана по отношение спазването на закона, тъй като в центъра вече все повече се съблюдават правилата и задълженията на всички, които при неспазване могат да доведат до глоби за собствениците.
- България е една от държавите, чието население е с един от най-високите проценти на собственост. В тази ситуация по-лесно или по-трудно може да бъде популяризиран професионалния домоуправител и защо?
- В Италия се намираме в същата ситуация - и двете нации са с най-голям процент собственост. Проблемът за популяризирането на професионалното управление не е свързан със самата услуга като такава, а по-скоро с необходимостта от промяна във възприятията, която неизбежно ще дойде от новите поколения, които ще гледат на собствеността не като на статус символ (който в момента се изразява с притежанието на автомобил), а като на едно трайно благо от първостепенна важност.
- Кои са факторите, които ви карат да мислите, че дейността „управление на етажната собственост” ще се развие силно в България през следващите 4-5 години?
- Това голямо развитие ще бъде продиктувано от крайната и спешна необходимост, както споменах преди това, да има ясни правила, да се действа в името на сигурността на всички ни, дори и по отношение на разходите. Да не пропускаме и фискалните приходи, които ще дойдат в следствие коректното управление на задачите.
- Според вас е необходимо да се извърши промяна в Закона за етажната собственост и то най-вече в частта за разпределение на разходите. Как е най-справедливо да се разпределят те?
- Несъмнено трябва да работим върху критериите за разпределение на разходите, които трябва да са съгласувани с първото и основно демократично правило, че „разходите в общите части се разпределят пропорционално на ползването от страна на собствениците“.
- Кое според вас налага с течение на времето да се създаде професия „домоуправител”, а не остане на принципа собственик на имот в сградата да изпълнява тази дейност?
- По мое мнение управлението не трябва задължително да бъде извършвано от професионален управител извън етажната собственост, със сигурност би могло да бъде извършвано от „вътрешен“ на етажната собственост човек, стига той да е преминал курсове за професионална квалификация, които ще бъдат различни според това дали управителят ще управлява само сградата, в която живее или иска да разшири обсега на дейността си.
- На какво да обърнат внимание собствениците, които са решили да се насочат към професионален домоуправител?
- Със сигурност това един управител да е част от организация (асоциация, мрежа и т.н.) и коректното представяне на детайлна оферта, която не оставя място за съмнения и за непредвидени ситуации, е условие „sine qua non“ (условие, без което не може), за се направи смислен и информиран избор. Разбира се, препоръчвам да не се подписват договори за управление за срок по-голям от една година. Това ще помогне да се ограничат щетите.
- Какво очаквате от Първата международна конференция „Управление на етажна собственост: Възможност за предприемаческо и социално развитие 2014”?
- Много силно исках да организирам този Конгрес, за да мога да покажа на бял свят големите възможности, които предлага секторът, както и крайната необходимост от подобряване на закона, който съществува, който като всеки нов закон, позволява да бъде усъвършенстван. Що се отнася до социалното развитие, от десетилетия в сектора е доказано, че професионалното управление води до личностно обогатяване и подобрява още повече съседските взаимоотношения. В заключение си пожелавам да има силно присъствие от страна на медиите, така че нашите усилия да доведат до заслужен успех.