Лондон винаги е бил в ТОП 3 на градовете в света, които привличат като магнит чуждестранните инвеститори. Във време на война и висока инфлация британската столица остава атрактивна опция за купувачите, дори и след излизането на страната от Европейското семейство. В интервю специално за ФАКТИ Гари Стронг – геодезист и глобален директор за строителните стандарти на индустриалните сгради във Великобритания споделя интересна информация за пазара на недвижими имоти, както и какви практики може да заимстване у нас в областта на наема на жилища.
Господин Строгн, каква е ситуацията на пазара на недвижими имоти във Великобритания?
Жилищният пазар във Великобритания се промени. Забелязахме още по време на пандемията от коронавируса, че хората започнаха да напускат Лондон и се насочиха към провинцията. Те искаха да излязат от тесните апартаменти и видяхме как цените в централните зони около големите гардове започнаха да се покачват, а в центовете на градовете падаха. Сега е обратното – хората се връщат в Лондон, Бирмингам и се наблюдава известен ръст в сделките.
Каква е ситуацията с пазара на къщи?
Цените на къщите растат в двуцифрено изражение. Разбира се, зависи от региона. Динамичното движение на пазара и проблемите през последните седмици с промените в управлението на страната се отрази на финансовите пазари и то не в положителна посока. През последните седмици наблюдаваме, че цените започват да се успокояват и вероятно ще отчетем спад в стойностите на имотите. Това е добре за тези, които ще купуват първи дом.
Как стои въпроса с търговските площи и офисите?
По отношение на финансовите пазари и имотите на търговските центрове – моловете, то те вече не са толкова привлекателни.
Офисите се изпразниха по време на коронавируса и сега все още някои от тях са пусти. Собствениците им ги префарматират в жилищни имоти.
Висок процент от британците живеят под наем. Какво е движението на месечната рента през последните месеци?
Относно наемите, то те са много високи. Има недостиг на жилищна площ, което поддържа тези високи ценови нива. Планът на правителството е всяка година да се изграждат 300 000 жилища, но не успява да постигне тази цел. Търсенето е много голямо и в резултат вече над година наемите растат. Ситуацията може да се промени и да се стигне до плато, но едва ли ще е скоро, поради наличие на високо търсене. Също така е важно да се отбележи, че хората инвестират в такива имоти.
Усещате ли се влиянието на инфлацията върху имотния пазар, особено върху тези придобити с ипотечен заем?
Да, налице е абсолютна ескалация. От 2% инфлация, днес тя вече е 6%. Последната седмица забелязваме известно балансиране, дори лек спад. Преди няколко седмици се наблюдаваше пълна паника, когато започнаха да се теглят много ипотечни кредити с 2 или 5 години фиксирана лихва. Сега вече наблюдаваме известно успокояване. Много хора очакват спад на лихвите следващата година, но за младите хора, тези които купуват първи дом, нещата са много сложни, защото трудно биха могли да си ги позволят със своите кредитни досиета. Някъде около 60% от жилищата във Великобритания са на частни собственици. Когато аз бях млади си купих жилище на 20-годишна възраст. Днес младите хора купуват първия си дом на 30 или дори на 40-годишна възраст, което е доказателство, че изпитват финансови затруднения.
Връзката между инфлацията и наемния пазар. Има ли зависимост?
Ако оставим социалните жилища, то в частния сектор забелязваме ръст на цените. Агенциите, хазяите, собствениците повишават наемите. Инфлацията определено оказва влияние.
Каква е възвращаемостта върху инвестициите на жилищния пазар?
Трудно е да обобщим. Процентите варират много. Възвращаемостта е на регионален принцип в зависимост от имота. Ако имаш много добър имот средната възвращаемост ще е между 4% и 6% на жилищния пазар, но варира сериозно. В северна Англия цените са по-ниски, но наемите са по-висок процент. Тогава има и по-висок процент на възвръщаемост. Докато в южна Англия цените са по-високи и възвръщаемостта е по-ниска – около 4%.
При търговските площи е по-ниска. Моловете вече не са атрактивна инвестиция и поради това възвращаемостта е ниска. За търговските е между 3% и 5%, но очакваме още по-голям спад.
По отношение на стандартите за добрите и лоши практики в бизнеса с недвижими имоти. Във Великобритания как се работи на този професионален пазар на имоти, защото в България съществуват някои проблеми.
Това е сериозно предизвикателство. Когато имаме регламент и дейността е регулирана проблемите са по-малко. Във Великобритания имаме етичен кодекс. Стандарти, които посредниците трябва да спазват. Не всяка агенция и брокер са членове на нашата браншова организация и затова се обръщаме към правителството да регулира този пазар.
Имаме организация, която се занимава със стандартните в търговската дейност. Въпросът е да има по-сериозни регламенти, които да регулират цялата дейност, защото няма смисъл да се регулира една част от индустрията, а друга не. Имаме стандарти по отношение на рекламите. Нужно е държавата да се намеси, за да може всеки, който оперира на пазара като агент и брокер да спазва определени правни стандарти.
В някои градове има местно законодателство, което да затегне регулациите.
Каква е практиката във Великобритания при взаимоотношенията между брокер, наемодател и наемател? При нас може комисионна и от двете страни?
Брокерът не може да взема комисионна от наемателя. Преди беше възможно, но сега вече не е. Фактически комисионната се плаща от наемодателя. Брокерите вземат по-висок процент от наемодателя. Често наемодателят повишава наема, за да може да компенсира. Правителството реши да защити наемателите, но в резултат на това се повишиха наемите, защото очевидно, някои който трябва да плаща по-висока цена иска да я компенсира отнякъде. Обикновено наемателят не плаща и средния депозит, който също е намален.
Какъв е размерът на комисионната?
Известен процент е. Различни са моделите, но обикновено на жилищния пазар посредниците вземат около 10% или 8% максимум до 15%. Някъде между 10% и 12%, които плаща наемодателят.
Тези проценти са върху общата стойност на наема?
Да, точно така. Наемът по договор.
В кой момент посредникът получава комисионната?
Плаща се месечно. Практиката при нас е наемателят да внесе по банкова сметка на посредника целия наем. Брокерът си удържа 10%, а останалите 90% от сумата прехвърля по сметка на наемодателя.
Искате да кажете, че брокерът получава комисионна всеки месец?
Да.
Също така наемателите плащат предварително. Ако някои наемател има трудности по отношение на препоръките от минал хазяин, той трябва да плати 6 месечни наема, и посредникът си удържа съответния процент.
Как законодателно са регулирани отношенията наемател-наемодател?
Имаме Закон за жилищното настаняване още от 1989 г., който регулират договорите. Там са уточнени всички отговорности, права и задължения на двете страни – как и кога се плаща наема, всички подробности, достъп до имота, кога наемодателят може да влиза в имота си.
Договорът трябва да е за минимум 6 месеца. В момента се оспорват някои наредби по отношение на предварителното известяване за примерно 2-месечно предизвестие. Става по-трудно да извадите наемател от жилище, но законодателството все още не е уточнено. Трудно е да изкараш наемателя и поради това много собственици предпочитат да продадат имота, вместо да го отдават под наем.
Бихте ли дали практически съвет по отношение на справедливия пазар и бизнес в сектора с недвижимите имоти?
Трябва да лобирате правителството. Много неща се случват и дори нещата, които са залегнали в закона не се спазват, а камо ли ако нямате законодателство. Ние се борим постоянно с това – лобирането.
Също така може да заимствате вече изработени, изпитани и утвърдени практики в областта на кодекса за етично поведение, регламентите срещу прането на пари и други, а не да ги създавате тепърва.
Членството на агенции и посредници в професионални браншови организации също е много важно. Населението виждат, че те спазват поведението и това увеличава доразвиете не само у гражданите, но и в бизнеса и банките. Професионалната организация означава стабилност и надеждност и това привлича също така и инвеститори във вашата страна.