- Господин Карагьозов, каква е основната цел на Сдружение брокери на имоти?
- Основните цели са две - регулиране на бранш „недвижими имоти” чрез специален закон и въвеждане на регистрационен режим чрез създаване на Национален регистър на брокерите. За нас е изключително важно този регистър да бъде поддържан от държавен орган – Агенция по вписванията, Комисия по финансов надзор или друг подобен.
- Какво точно имате предвид като казвате, че регистърът трябва да се поддържа от държавен орган?
- Поддръжката на Регистъра може да се осъществява от длъжностните лица по регистрацията към Агенция по вписванията подобно на Търговския регистър. В Регистъра на брокерите следва да се включат конкретни данни: като имена, агенция - работодател, образование на брокера, наложени санкции от съда на брокера и други, които подробно се посочват в предложението за Закон на Сдружение брокери на имоти, в който се описва и самата процедура по вписване в Регистъра на брокерите.
- Сдружението е създадено преди няколко месеца, а вече имате над 150 фирми, които членуват в него. Как го постигнахте?
- Нашите членове са работещи брокери с опит – обедини ни общото желание да защитим чрез приемането на специален закон правата на брокерите от една страна и законните интереси на потребителите на посреднически услуги от друга.
- Кои са основните проблеми, които стоят пред агенциите за недвижими имоти от една страна, и пред брокерите – като физически лица, от друга?
- Често очакванията на клиентите се разминават с пазарните реалности. Така продавачите надценяват имотите си, а купувачите – обратно, желаят да закупят на много по-ниски от обявените цени. Брокерът стои по средата и следва да притежава много познания в различни области като оценки на имоти, юридически познания, умения да общува и да поддържа обратна връзка с клиентите и редица други за да може да предложи адекватно обслужване и да подпомогне страните при постигане на съгласие за сделка.
Друг проблем е нежеланието на голяма част от купувачите и наемателите, ползващи услугите на агенции, да подписват договори за посредничество, а работодателите – агенции изискват такива. Нежеланието на клиентите да предоставят своите лични данни и документи за собственост е трети проблем, който е свързан с притеснения от евентуални имотни измами. Ние считаме, че посочените проблеми са преодолими чрез въвеждане на стриктни правила със Закона за брокерите, неизпълнението на които строго да се санкционира.
- По какъв начин виждате процеса на урегулиране на бранша?
- Ние категорично сме за приемане на специален закон, по силата на който да се въведат:
* регистрационен режим чрез създаване на Национален регистър на брокерите, поддържан от държавен орган – за нас е от изключителна важност органът да е държавен, а не частна структура;
* изисквания за професионална квалификация, за специални знания, умения и компетентност на брокерите;
* дефиниране на ясни задължения на агенциите и брокерите и отговорности за неизпълнението им;
- въвеждане на етични правила и норми със самия Закон, неизпълнението на които от страна на брокерите да подлежи на санкция.
- В момента подготвяте нов законопроект, който да урегулира дейността на агенциите за недвижими имоти и брокерите. Какво задължително трябва да залегне в един подобен нормативен акт?
- Според нас задължително в бъдещия закон трябва да бъде включено:
* създаване на Национален регистър на брокерите, поддържан от държавен орган;
* изисквания за професионална квалификация;
* задължения на агенциите и брокерите;
* отговорност за неизпълнение на задълженията.
- Според Вас, какъв е механизмът на учредяване на Камара на брокерите на недвижими имоти?
- Нашето принципно мнение е категорично против учредяване Камара на брокерите на недвижими имоти, тъй като това би било частна структура. Ние настояваме за регулиране на бранша от Държавата, а не от частна структура – така, както е в останалите Европейски държави.
Камарата е частна структура. В страната съществуват достатъчно държавни институции (агенции, комисии и други), които биха могли да поддържат Регистъра на брокерите. Камарата не би следвало да налага никакви имуществени санкции, а само морални такива (порицание, забележка и т.н.). Санкциите се налагат от Съд. Така е уреден въпросът и в Европа. Съществуват браншови организации, но държавата не им е делегирала свои правомощия, каквито са създаването и поддръжка на Национален регистър и налагане на санкции (имуществени, административни, наказателни).
- Как трябва да се придобива квалификация и каква трябва да е тя, за да се упражнява професията брокер? Знаем, че в УНСС от няколко години има такава специалност, но какво ще стане с брокерите, които упражняват професията над 10-15 години?
- Отговорът на въпроса се съдържа в Закона за професионалното образование и обучение, Закона за народната просвета и в Държавните образователни изисквания за придобиване на квалификация по професията „брокер, недвижими имоти” /приети с Наредба №21 от 09.01.2012 г. за придобиване на квалификация по професията „Брокер" Обн. - ДВ, бр. 13 от 14.02.2012 г., в сила от 14.02.2012 г. издадена от Министъра на образованието, младежта и науката/.
За упражняване на професията всички нормативни актове в България изискват средно образование или завършен професионален курс в Център за професионално обучение, а не висше образование, завършено във ВУЗ.
Съгласно чл.40 Закона за професионалното образование и обучение брокерите със стаж повече от 6 месеца имат право да се явят на изпит, организиран от Център за професионално обучение или професионално средно училище и след успешното му полагане да получат Свидетелство за професионална квалификация.
Според нас, на брокерите с непрекъснат стаж повече от 5 години до момента, следва да се признае съответната квалификация без да се явяват на изпит. Този въпрос ще се реши със специалния Закон за брокерите.
- Бихме ли могли да обясним на клиентите по какъв начин подобен закон гарантира или спомага за намаляване на имотните измами?
- Посоките са няколко.
1. Публичността на Националния регистър на брокерите, неразделна част от който считаме, че следва да бъде досието на всеки брокер. Така всеки клиент ще може да провери своя брокер.
2. Регламентирането на сътрудничеството между правоспособните посредници и институциите (кадастър, Агенция по вписвания, Търговски регистър, общини, Национална агенция по приходите и други) гарантира по-голяма сигурност на сделките.
3. Въвеждането на задължителна професионална квалификация или изисквания за минимален професионален опит, както и за последващо повишаване на квалификацията чрез курсове в свободно избран център за професионално обучение или чрез самообучение, гарантира по-висока компетентност на посредниците, гарантират се правата и интересите на клиентите.
4. Въвеждането на санкции със Закон за брокерите за неизпълнение на брокерските задължения под формата на административна, имуществена и наказателна отговорност е друга сигурна гаранция.
5. Разяснителните кампании сред клиентите, насочени към предоставяне на полезна информация за сделките с имоти, са гаранция за ограничаване на данъчните нарушения и на измамените клиенти и брокери.
- Докато бъде приет нормативен документ, който да урегулира дейността на агенциите по недвижими имоти, както трябва да се предприеме за по-ефективната работа в бранша?
- Според нас стъпките могат да бъдат свързани с разяснителна кампания в обществото и сред всички потенциални клиенти относно спецификите на сделките с недвижими имоти - новите изисквания за плащане по банков път, включително и на капарото за имоти с продажна цена над 10 000 лева; как да се избира посредник, ако се ползват услугите на такъв; разпространяване на практически съвети какво, къде и как трябва да проверяват клиентите преди да пристъпят към сделка с имот и други специфики на имотните сделки. От „Сдружение брокери на имоти” съвсем скоро публично ще обявим конкретни мерки.
- Защо по време на бума на пазара не се създаде закон?
- До т.нар. „бум” брокерите бяха малко на брой, а пазарът беше спокоен. Спазваха се неписани правила. Имаше множество регионални брокерски организации, които обединяваха брокерите по места, организираха и провеждаха периодични обучения (по няколко на година), упражняваха неформален контрол върху своите членове.
По време на „бума” (от 2007 г. до 2009 г.) обаче, множество граждани „се обявиха” за брокери и започнаха да посредничат активно, дори без да регистрират фирма. По занятие същите тези „посредници” работеха и работят на друго място, занимават се в сфера на дейност, нямаща нищо общо с недвижимите имоти. Но предвид бързата обращаемост и ликвидност на имотите в посочения период, бумът в строителството и под влиянието и на други пазарни фактори, такива граждани без да притежават необходимите знания и умения навлязоха на пазара на имоти и се установиха там до „спукването на балона”. Голяма част от тези лица, след настъпване на безработица, продължиха с посредническата дейност без да са регистрирани като търговци, без дори да са в трудови или други правоотношения с агенции за недвижими имоти. Не декларират и не плащат и данъци. Понастоящем на пазара на имоти оперират множество такива лица, т.нар. „домашни брокери”, срещу които е насочен Законът за брокерите, изготвен от Сдружение брокери на имоти.