Интервю на в. "Строител" с адвокат Христо Трандев
Адвокат Трандев, напоследък зачестяват случаите, в които некоректни наематели създават редица проблеми на наемодателите си. Не плащат сметки, не плащат наем, изнасят се, без да са уредили задълженията си. Стига се и до драстични случаи, в които собственикът не може да влезе в имота си, защото ще бъде обвинен в самоуправство. Какво може да направи човек, за да защити правата си в тези случаи?
Преди всичко трябва да се има предвид, че когато се сключва договор за наем и отдаваш свой имот на някой наемател, най-съществено е да провериш и да установиш дали този човек е подходящият, на когото трябва да предоставиш имота си. Обикновено хората сключват договори с непознати хора, дори с такива, които трудно могат да бъдат издирени по адресна регистрация. Липсват добре направени договори за наем с визирано обезпечение при неизпълнение като например плащане на депозит в размер на 2-3 наема предварително.
На практика проблемите са в две насоки. Първата е, когато при нарушение на договора от страна на наемателя той трябва да бъде отстранен от имота, т.нар. опразване на имота. И второто е как собственикът да събере парите от неплатени наеми, неплатени разноски за консумативи – ток, вода, телефон и евентуални обезщетения за повреди по жилището.
По съществуващата съдебна процедура има няколко начина за опразване. Най-разпространен е исковият ред – бързо производство или обикновен общ исков процес пред съдилищата. Това означава обаче, че ако искате да заведете бързо производство по чл. 410 от ГПК, при най-добрия случай изваждането на наемателя не може да стане по-рано от 3 месеца. И то при условие че не се обжалва първоинстанционното решение. Това е оптималният вариант. В това бързо производство за опразване на нает имот не може да предявите претенции за заплащане на наем и разноски, защото бързото производство е свързано само с опразване.
Другото производство, стандартният, общият исков процес е по-дълъг. Преимуществото е, че там може да потърсите и заплащане на евентуални вреди по апартамента, обезщетение за неплатени наеми и накрая да осъдите неизправния наемател да напусне. Това, което според мен се е наложило в последните няколко години при едни по-стриктни наемодатели, е да заверят нотариално договорите си за наем. Което дава възможност по моя преценка при оптимална бързина на съда, адвоката и на частния съдебен изпълнител в рамките на месец, месец и половина наемателят да бъде изваден от имота. Това в общи линии е най-добрият начин и това, което лично ние препоръчваме на нашите клиенти, които отдават имоти, предимно магазини в центъра. Съветваме ги да работят по този начин с нотариална заверка, с депозит в рамките на около два месечни наема, които биха покрили вредите на наемодателя за неплатени наеми или неплатени консумативи или евентуално някакви вреди по имота.
Не се ли оказва, че всъщност законът е написан така, че защитава тотално правото на наемателя. Наемодателят е поставен в ситуация да не може да влезе в собствения си имот, принуден е да води съдебни дела, да си къса нервите…
Законът не е съобразен със социалните взаимоотношения, които възникнаха в последните 10-15 години с отпадането на жителството в големите градове, с развитието на икономиката, с новото строителство… Не е предвидена процедура, по която прекратяването на договорите и опразването на жилищата да стават по един по-бърз и енергичен начин. Дори и да тръгнеш да съдиш някого по исков ред, иска се предявяване по постоянното местожителство на ответника. Например ако някой от Варна е наемател на моя апартамент в София и няма адресна регистрация на него, а има постоянен адрес във Варна – на адреса на моето жилище, където вече живее като наемател, реално не може да бъде намерен.
И ще се принудя да водя дела във Варненския районен съд, за да опразня апартамента ми в центъра на София! Просто някои неща не са съобразени в закона.
Добре, но какво може да се направи?
Хората трябва да имат предвид няколко неща, когато дават жилището си под наем. Първо би трябвало да поискат от лицето, което ще бъде наемател, да си направи нова адресна регистрация в общината по т.нар. настоящ адрес – в жилището, в което е наемател. Това дава възможност лицето да бъде откриваемо. Защото по действащия ГПК призовките се връчват по настоящ адрес. Второто нещо, което трябва да се направи, е да се получи депозит в определен размер, например за 2 вноски предварително. Ако приемем, че съдебната процедура ще приключи за 2-3 месеца, то този депозит е абсолютно реален. Ако обаче наемателят няма финансовата възможност да предплати, то ние трябва да преценим дали да поемем риска или не. Третото, което е най-важно, че е необходима промяна относно отговорностите на брокерските фирми. Сега те действат като посредници с цел единствено да свържат наемателя и наемодателя и да получат някакво възнаграждение в рамките на един или на два месечни наема. Това е абсолютно неправилно, непрофесионално и противоречи на добрите европейски търговски практики.
Докато за застрахователни брокери или кредитни посредници има определени изисквания – ценз, лицензи и т.н., то за брокерите на недвижими имоти няма такива критерии. И в общи линии целта на един такъв брокер, без да обиждам многото добри професионалисти, които познавам, единственото е да следи в интернет какво се търси и какво се предлага. В другите страни от ЕС не е така. Добрите практики са брокерската фирма или компания да подбират подходящи хора както за наемодатели, така и за наематели. И ако трябва да вземете жилище в Лондон, там ще трябва да представите удостоверение, че работите, какви доходи имате, ще поискат гаранция, удостоверение от банката, че притежавате поне една минимално определена сума в банката. Във Виена брокерската фирма ще ви накара да попълните формуляр, в който ще посочите къде работите, какви възнаграждения получавате, ще поискат най-различна друга информация. Но във всички случаи сключвате договор за наем едва когато се извърши проверка от фирмата. Във Франция, при условие че удостоверите, че имате доход 1000 евро на месец, не може да си вземете апартамент за 800 евро с уговорката, че ще живеете по-пестеливо с 200 евро. Просто ще ви предложат да наемете друг апартамент, примерно до 300 евро. А при нас какво се получава? Пристига наемателят Х с нула доходи и казва, че някъде работи… Това не се проверява, той няма регистрация, получава един ключ, нанася се. Наемодателят е щастлив, прибира един-два наема и оттук нататък започва драмата.
Според мене брокерските фирми трябва да интервюират наемателя и наемодателя, да разберат кой какъв доход има, къде работи, как ще се плаща този наем. Трябва да извършат проверка, да се свържат по телефона с работодателя, да разберат какъв е този човек, на постоянен договор ли е, или е нает за един месец… И когато наемодателят трябва да пусне някой да живее в апартамента му, да има избор от две или три възможности – дали да бъдат студенти, дали да бъде строителният работник, който е дошъл за един месец по граждански договор, или пък някой друг. Ако наемателят е някакво търговско дружество или търговец – няма никакъв проблем да се провери в търговския регистър съществува ли такова дружество, какви са му финансовите отчети, въобще работи ли това дружество. Така че не трябва да прехвърляме цялата тежест върху несъвършенството на процедурата по опразване, а трябва да намерим оптималния баланс между бързото опразване въз основа на нотариално заверен договор, добрата брокерска компания, която ще подбере подходящия човек, и нашата алчност – да не се стремим към най-високия наем, а към най-подходящия човек за получаване на наема продължително и безпроблемно.
А в случай че наемодателят сам тръгне да упражнява правото си да извади наемателя не по надлежния съдебен ред?
Това е самоуправство, престъпление от общ характер.
Но той все пак иска да влезе в собственото си жилище?
Независимо от това самоуправството е престъпление по Наказателния кодекс, който забранява да упражняваме правата си не по предвидения ред. А в действащото законодателство опразването се извършва по съдебен ред.
Какво се случва, когато имаме наематели, които изчезват и оставят огромни сметки неплатени?
Хората в тези случаи са принудени да плащат натрупаните чужди сметки – за парно, за електричество, за топла вода, режийните, т.е. сметките на недобросъвестния, който освен това е оставил апартамента ти в лошо състояние. Затова при по-продължителен договор, който е в рамките на година или повече от 6 месеца, ако става дума за зимния отоплителен сезон, препоръчително е партидите в „Топлофикация” да бъдат прехвърлени на името на наемателя.
Има ли, адвокат Трандев, клаузи, които можете да препоръчате, когато се сключват договори за наем, които да дадат гаранция, че наемодателите ще могат да се защитят?
Няма универсални лекарства, защото така или иначе това е в областта на гражданското право и там се цели да има известна равнопоставеност между страните.
Не можеш да искаш от наемателя примерно да си плати наема за три години напред. Това е абсурдно. Но това, което може да се направи, е да се изисква задължителна регистрация по настоящ адрес. Задължително депозит по преценка на наемодателя, който би покрил разходите му за два месеца неплатен наем плюс и за консумативите. Както и да бъдат включени възможности за прекратяване на договора при неплащане на примерно един наем. Или два, не повече. Договорът да е изготвен от юрист и нотариално заверен. Това са задължителните неща, които ще ни спестят нервите в момента, в който се констатира, че нещата не са коректни, и трябва да се върви към приключване на договора.