Автор Ренета Николова
За обстоятелствените проверки и предварителните договори в „Законът и ние” по БНТ председателят на Нотариалната камара на Република България Димитър Танев даде полезни съвети.
С редица законодателни промени , като например даването на достъп на нотариусите до системата на МВР за личните данни, създаването на информационната система единство, регистъра на пълномощните, плащането по банков път на сделките с недвижими имоти държавата успя да сведе до минимум имотните измами. Все още обаче има текстове в законодателството, които оставят вратички за изобретателността на измамниците, коментира Димитър Танев.
Най-често жертвите им са възрастни ,самотни и беззащитни хора. Напоследък в пресата се появиха публикации за измами, свързани с тъй наречените обстоятелствени проверки. Налице са случаи, в които измамниците необезпокоявано заграждат чужд имот и претендират, че те са собственици. Това по родното ни законодателство се доказва пред нотариус с трима свидетели, които обаче се посочват от владелецът на имота, т .е в масовия случай това са негови близки или приятели. В България ,обаче, все още няма осъдени за такива твърдения лъжесвидетели. Нормативната база, свързана с обстоятелствените проверки трябва да бъде променена. Това е позицията на председателя на Нотариалната камара Димитър Танев. За пример той посочва българското законодателство от преди 1944 година, когато материята е била много по-добре уредена.
Всъщност кога имота може да се придобие по давност? Давността означава най-кратко упражняване на една фактически власт на владение. Погрешно е разбирането, че по давност могат да се придобиват само имоти, които са безстопанствени. Точно обратното, ако имота е безстопанствен има основание да се състави съответния акт за държавна или общинска собственост. За да се придобие по давност имот задължително условие е той да е притежание на някой друг. По давност на този друг владението може да се предаде на някакво правно основание. Но може и без правно основание да се отнеме, да се окупира имота. Стига, разбира се, при това отнемане на владението, при това завладяване, окупиране на имота да не се извършва престъпление. И тогава може да считаме, че има начало на упражняване на практически владение върху имота. Давността, чрез упражняване на давностно владение на практика наказва собственика, който не стопанисва имота си. И тук гражданите трябва да знаят, че по никакъв начин не трябва да губят връзка с имота, не трябва да го оставят под надзор бил той терен, бил той апартамент. По някакъв начин, ако имат наематели договорът за наема не трябва да остава примерен, скрит, трябва да се обявява, да се регистрира, да се вписва, да се регистрира в данъчните служби и т.н. Трябва да се знае, че имот не може да се губи поради неупражняване на владение, но може да се придобие от друг. И тук идват фактическите проблеми при т.нар. обстоятелствени проверки. Основно тази обстоятелна проверка се извършва чрез разпит на свидетели.
Основният проблем е с т.нар. свидетели, когато се коментира защо този или онзи имот е придобит по давност на преден план винаги трябва да изпъкват имената на свидетели. Проблем е, че сегашния закон, ГПК допуска те да се посочат по указание на кмета, това на собственика и вече акта за допускане на кмета. Собственикът сам може да посочи кои свидетели да отразят, да свидетелстват за това, че той упражнява владение. Това е абсолютно неправилно и погрешно. В общините никога не се прави предварителен разпит на тези свидетели и естествено хората много пъти посочват за свидетели приятели, близки, които не знаят, нямат представа за това кой упражнява владение върху имота. Това е голям проблем. Само ще направя сравнение със стария закон, който е бил за нотариусите преди 9 септември, където изрично е казано, че свидетелите се посочват само от кмета. Пише, че ако няма документи нотариуса прави обстоятелствена проверка на правата чрез разпит под клетва на не по-малко от трима околни предпочитани стари люди, призовани по указание на общинското управление. Те се призовават от общината. Не може случайни хора да свидетелстват и съответно да указват грешни факти.
Не само че не са случайни, ами те съответно носят наказателна отговорност. Това е втория проблем при обстоятелствените проверки.
Другият голям проблем това е краткият срок на придобиваната давност. Това е десет години. Старият закон за давността е бил 20 години. Упражняването на фактическо владение и придобиването по давност винаги е нещо необичайно, то е един ексцес и действително срока трябва да бъде по-дълъг. Трябва да се възстанови стария 20-годишен срок. Защото той вече като време действително означава, че собственикът се дезинтересира от своя собствен имот, от своята недвижима вещ и в крайна сметка, с оглед вещта да се стопанисва, да не се руши, друг я придобива по давност. Десетгодишният срок е твърде кратък срок. Това са основните причини, необходимо е и съответните промени да се направят в ГПК, а не да се коментира, да се критикува самия институт на обстоятелствена проверка и на придобиването по давност. Той е институт още от римското право и сам по себе си именно за това е създаден, собственикът да се грижи, да стопанисва имота си , той да не се влоши.
Според нотариус Танев предмета на предварителния договор е съвсем различен от предмета на продажбата. Предмета на предварителния договор е обещание за сключване на окончателен договор, но с него не се прехвърля правото на собственост. Човек може да сключи много предварителни договори с различни лица и съответно ако в договора е предвидена съответната отговорност от разваляне, от несключване на окончателен договор, това е връщането на задатъка на капарото в двоен размер. Това са си гражданските последици. Не е престъпление ти да сключиш няколко предварителни договори с различни лица. Некоректност е, ако така можем да го кажем, недобросъвестност ако ти не уведомиш обаче другите купувачи че имаш вече сключен предварителен договор. Според Танев предварителните договори трябва да се обявят, трябва да се официализират, трябва по някакъв начин да се води някакъв регистър за тях.
Нотариусите предлагат на Министерство на правосъдието, има такава възможност ...в нашата информационна система, който иска заверява си договора, въвежда се в информационната система и се знае, че над този имот тежи предварителен договор при тези и тези условия, заявява Танев.
По отношение на завещанията това, което може да се направи, заяви Танев, е единствено да се увеличи наказателната отговорност и да стане ясно, че който донесе фалшиво завещание много лесно ще бъде разкрит.