Обезщетенията за парцели в София стигнаха 40 процента

Обезщетенията, които собствениците на парцели в София могат да получат срещу отстъпено право на строеж, вече достигнаха тавана си, сочи анализ на агенция "Явлена".

Причината е нарастващата конкуренция и застоят в цените на новото жилищно строителство, които са пряко обвързани с давания от инвеститорите процент от разгърнатата площ на сградата срещу земята под нея. По данни на агенцията в столицата той се движи между 20 и 36-37%, като на места в центъра достига и до 40% от постройката. Долната граница се договаря основно в западните и северните квартали, където се предлагат големи като площ, но по-слабо атрактивни за инвеститорите парцели.

Като цяло обаче заради строителния бум, от 2002 г. насам размерът на обезщетенията в столицата е нараснал с над 60 на сто.

Обезщетението представлява непарична равностойност на цената на парцела и се измерва в проценти от разгърнатата площ на сградата, които собственикът на земята получава срещу право на строеж. Най-често неговият дял включва едно или няколко жилища, както и част от проектираните в приземните и подземните нива магазини, офиси и гаражи.

През последните години тази форма на придобиване на терени се наложи като масова практика при жилищното строителство в София и в големите градове. Причината е, че собствениците на терени си дадоха сметка колко добро е подобно капиталовложение - до приключване на строителството за 1-2 години цените на получаваните имоти нарастват значително, без да се налага да блокираш собствени средства, обясни Младен Митов от "Явлена".

Според него обаче при достигнатите нива на обезщетение на строителите все по-трудно им се връзват сметките и очакванията са за леко намаление на договаряните проценти. Според прогнозите на "Явлена" нивата ще се върнат до тези от 2004 г., когато обезщетенията за парцели бяха между 16 и 35%.

Подобна прогноза направи и управителят на агенция "Орвитекс" Орлин Владиков, според който високите обезщетения вече действат възпиращо за реализацията на нови проекти. В центъра на София има и единични случаи за отпускани 50% от разгърнатата площ на сградата срещу парцел. За мен е необяснимо как е възможно строителство при подобни параметри - или инвеститорът има скрити резерви, или проектът се ползва за други цели, коментира той.

Според Орлин Владиков нормалните обезщетения са до 23-25%, каквато е практиката в Централна и Западна Европа. Той прогнозира, че тези горни нива ще се наложат и в София в близките 1-2 години, докато в по-слабо атрактивните за инвеститорите градове те може да се установят и около 10%.

Като цяло тази форма на придобиване на земя е свързана с много усложнения, както при договарянето на площите, така и при последващото управление на сградата. От една страна собствениците на земята обикновено искат най-добрите имоти в сградата, от друга - при висок процент на обезщетение строителите може да "спестят" част от договорените довършителни работи и да се стигне до конфликт, обясни Орлин Владиков.

Младен Митов допълни, че заради сложната и обвързваща процедура чуждите инвеститори у нас избягват да работят с обезщетения. Тази практика е рядко срещана и при проектите за офисни и промишлени сгради, тъй като трудно може да се обособи частта за обезщетение, а впоследствие - да се гарантира добро управление и поддръжка на имота, обясни той.