Каква е ситуацията на пазара на жилища през първото тримесечие на тази година и какви са тенденциите на пазара? Поскъпване има, но е аналогично на това от началото на миналата година. Интересът към панелите е голям, но предлагането е малко и това една от основните причини вече да виждаме реализирани сделки на около 1000 EUR. Що се отнася до това дали се купуват жилища за собствено ползване или с инвестиционна цел, то между 10% и 15% от сделките са с цел последващо отдаване под наем, казва в интервю за imot.bg Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания и анализи" в агенция „Явлена”.
- Господин Митов, с какво се характеризира пазарът на жилища от началото на 2016 г.?
- Много активни купувачи и продавачи, които се колебаят понякога. Вече имаме за по един апартамент двама-трима клиенти. Всеки от тях се стреми да предложи по-добри условия, за да може да се вземе избраното жилище. Важно е да уточним, че не става дума за някакво силно ценово наддаване, а по-скоро говорим за минимални суми.
- Тази тенденция при кои типове апартаменти се забелязва?
- Отнася се за всякакъв тип апартаменти, защото клиентите вече се убедиха, че по-добре да дадат малко повече пари, за да купят нещо, което е добро като качество, отколкото да икономисват от пари. В момента има проблем с наличността на жилищата, а не с парите.
Проблемът е в предлагането. Някои от продавачите понякога се оттеглям от пазара по необясними причини.
Другата тенденция е, че има доста клиенти, които са одобрени за кредит, но не могат да си харесат жилище, за да го купят.
- С колко поскъпнаха жилищата?
- Ако говорим за 2015 г., то ръстът е между 6% и 12%. Първото тримесечие няма да се различава съществено от същия период на миналата година.
- Какъв процент от сделките са с инвестиционна цел?
- Те представляват 10%-15%. 7%-8% от малките апартаменти ги купуват с инвестиционна цел. При големите този процент е по-висок. Там клиентите са готови да купуват и с наемател. Когато има наемател е още по-добре.
Обикновено 3- и 4-стайните апартаменти се купуват за задоволяване на собствени нужди, както и 2-стайните. При последните ръстът на цените е около горната граница. При 4-стайните също има поскъпване, защото те се намират в по-елитни квартали. Там качеството е по-добро, докато 3-стайни могат да се намерят и в панел в Люлин и в Изток, но цената е съвсем различна.
- Казахте панелките. На места достигнаха 1000 EUR/кв.м. На какво се дължи този ръст?
- Панелите продължават да са си актуални, купувани жилища. Причините са старите плюс липсата да кой знае какво предлагане. Панелът никога няма да изчезне от нашия пазар. Виждаме ръст, защото предлагането е по-слабо от търсенето. Купувачите са много. Понякога се изнервят от това, че не могат да си намерят подходящия имот и затова вече ще сме свидетели на ръст на цените, което е нормално, но в никакъв случай няма да е с такива бързи темпове, каквито бяха в периода 2006-2008 г. Причината е, че няма икономическа обосновка за подобно нещо.
Другият проблем е, че нишата, която се отвори от липсата на ново строителство, тотално затормози пазара, защото единиците, които са на пазара в момента, са доста малко.
- Тоест да не очакваме нови готови проекти?
- Нищо ново. В момента единствено комплексът срещу сградата на БНТ се предлага и този при Хладилника. Проектът на мястото на Аско Деница все още е в начален етап. Това не е пазар.
Това, което излиза е до 25-30 апартамента. От тях 30% са за собствениците на парцела. Другите 30%-40% са купени от съседи и остават 30%-40%, например за близките на строителя. Дефакто на пазара и почти нищо не излиза. По-малките кооперации дори не стигат до агенциите за недвижими имоти, а те са най-много като брой от това, което се строи в София. Големи инвестиционни проекти почти няма.
Препродажбата на т.нар. ново строителство, което е на 5-6 години, мина през пазара веднъж и няма да мине втори път.
- Какво се случи с количеството некачествени имоти, които се оферираха след кризата и за които нямаше клиенти?
- Тяхната продажба е труден процес. Продават се, но много малко. Част от тях са собственост на банки, придобити от лоши кредити и някои от тях са в много тежко състояние. Там нещата са бавни като процедура.
- За клиентите цената, районът или качеството на имота, е от първостепенно значение?
- Клиентите много рядко посочват само един район като място, на което искат да купят жилище. Обикновено са няколко, като се посочва и типът жилище, както и ориентировъчна цена и едва след това започва детайлизацията по отношение на останалите изисквания.
Малко са, но ги има клиентите, които идват с изкривена представа, с много изисквания и малко пари.
- Защо е по-добре днес хората да купуват имот?
- Зависи за какво го купуваш. Ако е за собствено ползване, сега е моментът да се купува, защото ще се ползва по предназначение. Ако е с цел инвестиция и е налице наемен пазар и инвеститорът е запознат с наемните нива в района, по-добре да вложи парите в имот, тъй като доходността е 4%-5%, докато в банката знаем каква е ситуацията.
Тези, които нямат нужда от имот и чакат нещо, нека го чакат. Не смятам, че до края на годината цените ще скочат с много висок процент. Колкото и да няма предлагане, купувачите вече са достатъчно разумни и знаят, че пари на вятъра няма смисъл да се хвърлят. За последните 3-4 години, ръста на цените в София се движи в рамките между 4% и 9% натрупано за трите години, което е нещо нормално и това е може би единствения сектор, който създава някаква инфлация.
- Агенция Bloomberg прогнозира началото на следващата криза през януари 2018 г.?
- Криза на имотите при нас няма да има. Защо? Няма икономика. Икономиката се движи от вътрешно производство и публични инвестиции. Няма прииждащи външни инвеститори.
Американците са почти готови за криза. В Западна Европа криза надали ще се появи, тъй като там има проблем с бежанците. Инфлацията е на много ниски нива все още. Така че криза няма да има скоро в смисъла, в които я разглеждахме 2005 г. в САЩ, 2006 г. в Европа и 2007 г. в България.