Прогнозата, че лихвите по ипотечните кредити ще започне възходящия си тренд, кара българите да побързат да вземат заем, докато цената на заема е все още атрактивна. Доказателство за това е, че през тази година се наблюдава ръст от 20% на този вид заеми в сравнение с 2017-а. Максимум с 2-3% ще нараснат цените на жилищата през тази година прогнозира кредитният консултант Тихомир Тошев в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.
Господин Тошев, каква е ситуацията на пазара на ипотечно кредитиране?
Активно Ръста е от около 20% на изтеглените ипотечни кредити през първото полугодие в сравнение със същия период на 2017-а. Хората продължават активно да правят сделки с имоти и да ползват ипотечно кредитиране. Виждаме, че на пазара се увеличава броят на тези, които купуват с кредит и намаляват кеш купувачите.
Това, което вълнува кредитоискателите са лихвените проценти.
Да. Там също се наблюдава динамика. Между януари и април няколко банки подобриха лихвените си проценти - леко надолу. Така че в момента имаме и малко по-ниски лихи по кредитите. Някои банки в промоционалните си периоди предлагат лихви 2.9%, но лихвите продължават да са в границите между 3 и 3.6% на пазара.
Това, което виждаме е, че средният размер на кредита спира да расте, ккоето е много интересна тенденция. Тя показва, че хората, въпреки ръста на цените на имотите не си вдигнаха много бюджетите през миналата година и те продължават да са нивата от 2017-а.
Цените вървят нагоре. Колко според вас ще е ръстът през тази година?
На пазара все още има доста оптимизъм от страна на продавачите, които като тръгнат да продават, винаги искат да вземат максимално висока цена. Все по-често обаче виждаме, че при преговорите са склонни да правят отстъпки и реалните цени на сделките, които стават са близки до тези от миналата година. Смятам, че ако се гледат реални цени на сделки, то тази година на пазара почти няма да има ръст или ще е минимален в рамките на 2-3%.
Това е и правилната стратегия, защото имахме прекалено бързо нарастване на цените през последните три години от 2015 г., когато отмина дъното на кризата. Не случайно Eurostat предупредиха, че най-вероятно започва нов балон на имотите. Всичките тези сигнали накараха и продавачите и най-вече купувачите да са по-внимателни в избора. Определено клиентите не са готови да купуват надценени имоти или такива, на които се иска прекалено висока цена. Последните стоят на пазара доста дълго време. Ако се появи имот на реална пазарна цена, той си намира купувач до един месец.
Виждаме ръст на сделките с ново строителство. Доста от проектите, които се започнаха миналата година тази година получават Акт 15 и Акт 16 и се случва ипотечният кредит за покупката на имотите. Така че и та пазарът е стабилен и растящ.
Защо хората с кредити се увеличават?
Причините са няколко. Първо като цяло намаляват кешовите купувачи. Това че виждаме, че депозитите в банките продължават да нарастват и че има вече почти 50 млрд. лв. спестени пари, те са спестени в много малка част от населението - в около 20% от вложителите. Голяма част от вложителите нямат чак толкова спестени средства и когато искат да купят имот трябва да прибягнат до кредит.
Ако погледнем пазара 2016 г., когато започна възстановяването, то тогава беше около 60% кеш и 40% с кредити. През 2017 г. станаха 50% на 50%, а тази година вероятно ще отчетем обратното - 40% кешови и 60% с кредит. Това е нормална тенденция на пазара. Хората, които бяха спестили кеш и искаха да вложат в имот, голяма част от тези спестявания вече са направени.
Има ли промяна по отношение на сроковете и профила на купувача?
Продължава да са активни 10-те най-големи града на страната. Хората между 35 и 45 г. са най-активни при покупката на имот с ипотека. Следвани от групата на 25-35 г. Продължава в момента най-активната група купувачи да са тези, които купуват първо жилище, но веднага след тях са тези, които имат собствено, но си купуват по-голямо на по-хубаво място.
Практика ли е кредитополучателят да иска да погаси предсрочно заема и успява ли?
Всеки клиент, когато тегли кредит пита за такса за предсрочно погасяване и дали може да погаси предсрочно кредита. При нас е заложено, че въпреки, че ще теглим кредита за 20-25 години, се опитваме да го погасим предсрочно и като се обясни на клиента, че законово вече има ограничение след първата година да няма такса за предсрочно погасяване, кредитополучателите са малко по-смели в това да избират по-дълги срокове, за да е по-малка месечната вноска сега, а когато успеят да получат някакви бонуси или наследство правят предсрочно посагяване. Наблюденията ни показват, че въпреки че българинът е с най-ниски доходи в ЕС, успяваме по-рано да погасим ипотеките. Не ги плащаме за целия период, за който ги теглим. В повечето случай успяваме в рамките на 10-12 години да погасим ипотеката.
При толкова ниски лихви по ипотечните заеми може ли да очакваме промоции?
Както всяка година и тази ще ги видим от средата на септември и началото на октомври. Но и там не може да очакваме много по-ниски нива, а по-скоро близки до тези сега, тъй като в голяма степен възможността за спад на лихвите е изчерпан. В САЩ те вече вървят нагоре. Истината е, че в момента много българи плащат по-ниски лихви отколкото американците. Там средно лихвите се движат между 3.4 и 4%, а при нас са между 3.3 и 3.7%. Неминуемо ще минем през периода на успокояване на лихвените нива и период, когато в Европа тръгнат нагоре най-вероятно ще има и при нас движение нагоре.
Това ще се отнася ли и за кредитите, които са взети сега?
Няма директна връзка. Кредитите, които вече са изтеглени, оттук нататък зависят само от пазарни индекси, които определят лихвата по тях. Ако СОФИБОР тръгне нагоре, тогава и лихвите ще започнат да вървят нагоре. Затова хората трябва да следят какво се случва и ако индексът се запаси и когато започне да се възстановява, то това възстановяване ще е много бавно и няма да се отразява сериозно на месечните вноски. Ако започне по-бързо, хората трябва да предприемат действия по предоговаряне или рефинансиране на кредита си.
По отношение привличането на клиенти от страна на банки за ипотечни заеми кои са останалите фактори освен ниските лихви, тъй като този инструмент вече почти се изчерпа?
Основните неща продължават да са лихвените нива, началните условия, процента на финансиране е много важен също. Продължава да има банки, които финансират по-нисък процент до 80% други има, които финансират до 90%, до 85%. Има банки, които продължават да финансират панели до 75% и до 90% други. Лихвата, началният разход по кредита, процента на финансиране и реномето на банката също продължава да са определящи фактори при крайния избор на клиента.