През последните 3 години над половината от сделките, реализирани на пазара на жилища в София, а и по-големите градове, беше с апартаменти в строеж. Почти всичко се изкупуваше преди Акт 14. Сегментът успя да „завърти цикъла“ след икономическите сътресения през 2008 г. и да работи с нормални, дори в на моменти със забързани темпове. Несъмнено след 13 март ситуацията се промени и породи много въпроси: какво ще е поведението на строителните предприемачи, как ще реагират банките, ще има ли недовършени обекти и отложени проекти и основният въпрос – какво ще стане с цените на квадратен метър жилищна площ при имотите в етап на строеж? Отговор на тези въпроси даде в специално интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg Георги Шопов – председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП).
Господин Шопов, как се промени поведението на строителните предприемачи след началото на пандемията?
Макар да няма наложени рестрикции в строителството, секторът беше засегнат от обявеното извънредно положение. От една страна, строителният процес е обвързан с множество доставчици и при забавяне или спиране на работата само на един свързан сектор, всички участници търпят негативи.
В София и големите градове на страната няма замразени обекти или такива със сериозно забавяне в сроковете. Строителството продължава при стриктно спазване на наложените противоепидемични мерки. Спазването на сроковете при изпълнението на проектите обаче щe бъдe гoлямo пpeдизвиĸaтeлcтвo, зapaди зaбaвeнoтo тeмпo, c ĸoeтo paбoтят oбщинските и държавни администрации.
От друга страна, пандемията промени поведението на клиентите - огледите и преговорите, дори придвижването на сделките са затруднени. Но намирането на дигитални, дистанционни решения тук зависи много повече от нас самите.
Как ще убедите клиентите, че няма проблем да купят жилище в етап на строеж?
Важно е да отбележим какво всъщност получава клиентът, когато избира жилище в етап на строеж. Подобна покупка дава възможност за по-добра цена, по-гъвкава схема на плащане и по-голям избор. Нещо повече, много компании дават свобода на клиентите като им предлагат архитектурния проект да бъде променен така, че да отговаря на изискванията им.
Много често разсроченото плащане дава необходимото време на клиентите да съберат необходимите им средства за покупката. Неслучайно над 85% от продажбите на ново строителство са в етап на изпълнение, а не след това. Почти цялото жилищно строителство в София се реализира по този начин. А процентът на сградите с проблеми остава много нисък – под 1%.
Влизането в рецесия ще доведе до спад в цената на строителните материали. Ще намалят ли строителните фирми цената на квадратен метър жилищна площ?
В пазарната икономика цената се определя на база търсене и предлагане, като се вземе предвид и себестойността на продукта. Търсенето на жилища в София надвишава предлагането, а през последните години съществен фактор при формирането на цените на имотите са поскъпването на терените и нарастващите разходи, свързани с административните услуги. Наблюдава се и повишаване на цените на строителните материали заради проблеми с транспорта и увеличаване на държавните такси. Очаквам качествените имоти – с ключова локация, добро изпълнение на строителството, с функционално разпределение, да запазят цените си.
Не бива да се прави аналогия с предходната криза през 2008-2009 г., тъй като тогава ситуацията беше различна. В този период цените и оценките на банките за жилища скочиха с 65% само за няколко месеца и това направи покупката на имот почти невъзможна. Но предприемачите, които продължиха дейността си, продавайки на реални цени, запазиха клиентите си и позициите си на пазара.
Нестабилната ситуация в момента подтиква клиентите да изберат ново жилище, в което да вложат спестяванията си. При лихви по банковите депозити близки до нула, нарастваща инфлация и устойчиво повишение на цените на жилищата, недвижимото имущество остава най-сигурният и изгоден вариант за инвестиция у нас.
Как ще се промени поведението на банките към строителните предприемачи в контекста на последните събития?
Надяваме се, че в тези тежки за целия свят времена поведението на банките ще бъде обществено отговорно. Те боравят с чужд ресурс - влоговете на гражданите и фирмите, което налага да не са водени от краткотрайни цели, свързани с дивиденти и печалби, а с поведението си да подпомогнат икономиката да продължи да работи максимално близо до ситуацията преди кризата. Това може да стане, ако не се налагат рестрикции върху обезпеченото кредитиране, но в интерес на стабилността това да се случва под строгия надзор на БНБ. Към момента при кредитирането на граждани за закупуване на апартаменти не се наблюдават сериозни рестрикции. Може би защото то е едно от най-малко рисковите за последните 10 години.
Доколко гъвкави са строителните фирми да отговарят но новите, вероятно по-високи изисквания към тях, от страна на банките?
Немалка част от инвестиционните компании на пазара в момента са преминали през кризата 2008-а и имат достатъчно опит, за да отговорят на предизвикателствата днес. През годините строителните предприемачи са били изключително гъвкави и адекватни към променящата се икономическа среда. Изискванията на банките винаги са били високи и вярвам, че браншът ще успее да се адаптира към новите условия.
Отлагането на започването на планирани нови строежи поради извънредно положение как ще се отрази на пазара?
Предстои да видим дали и колко и какви проекти ще бъдат отложени. Всяко забавяне или отлагане на реализацията на обектите увеличава разходите на инвеститорите. Последствията от това ще усетят крайните клиенти в по-високата цена на имотите. Ефект ще има и върху работещите в сектора – евентуално отлагане на проекти ще намали заетостта. Но от старта на кризата с Covid-19 е минало твърде малко време, за да правим дългосрочни прогнози.