Земеделието е определяща и основна за страната ни икономическа дейност, а аграрният сектор е направление, в което винаги ще има търсене на високо подготвени технолози, инженери, икономисти и мениджъри, познаващи спецификите в земеделието. Положително следва да се оцени тенденцията за все по-сериозен интерес на млади хора за развитие на собствен или семеен бизнес. Колко поскъпна цената на земеделската земя у нас? Пред ФАКТИ говори доц. Мария Станимирова, преподавател към катедра „Аграрна икономика“ при ИУ – Варна.
- Доц. Станимирова, вие следите актуалните тенденции в развитието на пазара на земеделска земя в България. Автор сте на проучване, което обхваща периода 2000-2022 година. Разкажете повече за него?
- Мога да споделя за тенденциите на пазара на земеделска земя и факторите, които го определят. Наблюдавам задълбочено развитието на този пазар от повече от 25 години, като с това са свързани съществена част от научните ми изследвания и опита, който обменям с оценители на земеделски земи при тяхната подготовка към Камара на независимите оценители в България (КНОБ). Най-общо прави впечатление, че пазарът на земеделска земя в България продължава да бъде един от най-динамично развиващите се. Като причини за това най-често се посочват субсидирането на земеделието и прилагането на Общата селскостопанска политика на ЕС. Подпомагането на земеделските производители води до нарастване на изплащаната поземлена рента, повишава търсенето на земеделска земя - както от страна на земеделските производители, така и от други инвеститори, търсещи нарастваща възвръщаемост от закупуването на земя като актив.
До 2000 г. в България практически липсва реален пазар на земеделска земя,
причината е, че до 1999 г. все още не е възстановена напълно собствеността върху земята за цялата територия на страната. До 2007 г. цената на земеделската земя е относително по-ниска и предлагането превишава търсенето ѝ. След присъединяването на страната ни към ЕС селскостопанските субсидии в България нарастват. Въвежда се т.нар. „схема за единно плащане на площ” (СЕПП) като преходен и по-лесен за администриране вариант преди евентуално бъдещо въвеждане на „схема за единно плащане” (СЕП), ползвана от старите държави-членки и основана на исторически подход. Основната разлика между СЕПП и СЕП е, че първата система определя размера на субсидиите единствено на база размера на обработваната от стопанствата площ, докато при втората подпомагането се определя на базата на количеството произведени селскостопански стоки от фермерите към даден минал период от време. Подпомагането на земеделските производители води до нарастване на изплащаната поземлена рента, повишава търсенето на земеделска земя както от страна на земеделските производители, така и от други инвеститори (търсещи нарастваща възвръщаемост). В резултат на посоченото значително поскъпва земеделската земя и се повишават броят на осъществените сделки и общият размер на търгуваната земя в страната ни. За периода от 2000 до 2022 г. средната цена на земеделската земя в България е нараснала почти 10 пъти, средният темп на прираст на цената е 13,5% годишно. След 2013 г. като цяло броят на сделките драстично намалява, а търсенето значително превишава предлагането на земя.
- Какво кара цената на земеделската земя у нас непрекъснато да се повишава?
- Изменението на цената на земята се свързва основно с промяната в изплащаната в страната поземлена рента. От своя страна изплащаната рента се определя основно от произведеното количество и изкупните цени на отглежданите земеделски култури. У нас това са пшеница, царевица и слънчоглед, като сумарно те съставляват над 80% от използваната земеделска земя у нас.
Съществено въздействие върху обема на аграрното производство в страната и изплащаната поземлена рента след 2007 г. оказват, както вече споменахме, субсидиите на ЕС, изразени чрез схемите за единно плащане и единно плащане на площ (СЕПП).
Въздействие върху цената на земята оказва и инфлацията. За периода 2013 – 2022 г. се установява средна по сила, права по посока зависимост между инфлацията (измерена чрез индекса на потребителските цени ИПЦ) и цената на земеделската земя (коефициент на корелация 0,75).
- Дайте примери къде колко струва земята...
- По данни на НСИ за 2022 г. средната цена на земеделската земя у нас е 1305 лв./дка, но следва да се отчита, че регионалните измерения в цената на земята са много различни. Най-висока средна цена на земята се наблюдава в област Добрич - 3366 лв./дка, където е и най-високата средна поземлена рента – 157 лв./дка (Балчик). Коренно различни са данните за Южна Централна и Югозападна България, където се отчита и най-ниска средна цена на земята в размер на 403 лв./дка и най-ниска средна рента/наем - 22 лв./дка (Хасково).
- Как се движим като цени спрямо останалите европейски държави. Къде е най-скъпо и защо?
- Средната цена на земеделската земя в България за 2020 г. по данни на Евростат е относително близка до тази в Унгария и малко по-висока от тази в Литва, Латвия, Словения, Естония и Хърватска. Следва да се отчита, че според тази статистиката най-ниската средна цена на земеделската земя в Европа е в Югозападен регион на България. Цените на земята в Североизточна България се доближават до средните цени в редица държави от Западна Европа. Традиционно цената на земеделската земя е най-висока в Нидерландия, Дания, островните части на Италия, Гърция и т.н.
- Определя ли цената на земята и цената на рентата, която се изплаща? Къде колко плащат?
- Изплащаната поземлена рента е основният фактор, който определя цената на земеделската земя у нас. Въздействието на поземлената рента върху цената на земеделската земя за периода 2010 – 2022 г. е много силно (коефициент на детерминация 0,961). Основният метод за прогнозиране на цената на земята е именно на основата на изплащаната рента и очакванията за нейното изменение. За страната като цяло съотношението между цената на земята и поземлената рента/наем е 21,4. Това показва броят години, за които изплащаната рента ще покрие цената на земеделската земя. Равнището на този показател също варира в различните региони от страната и е в размер на 24,6 за Североизточна България и съответно 15,9 за Южна Централна България.
- Как се котира България, когато говорим за рента от земеделска земя на ниво ЕС?
- Изплащаната поземлена рента у нас е сред относително високите в Европа. Средната изплащана поземлена рента по данни на Евростат за 2020 г. у нас е по-висока от тази във Франция, Швеция, Испания и др. и близка до тази във Финландия и Австрия. Обяснението отново следва да се търси в режима на подкрепа по схемата за единно плащане на площ.
- Географски погледнато как изглежда България, ако говорим за големината на стопанствата?
- Силно раздробената поземлена собственост е сред основните характеристики, които обуславят спецификата на поземлените отношения и пазара на земеделска земя в България. След възстановяването на собствеността върху земеделската земя и промените от 1989 г., България е сред страните с най-нисък среден размер на поземлената собственост – едва 3,7 дка, а 86% от имотите са с размер под 10 дка (1 ха). За сравнение, след възстановяването на собствеността – в Румъния 60% от имотите са с размер над 1 ха, в Словакия, Полша и Унгария – близо 50% са с размер над 5 ха. По данни на Министерството на земеделието за 2018 г. поземлената собственост у нас продължава да е силно раздробена. 99% от собствениците притежават 80% от общата площ и 85% от броя на имотите.
- Как се развиват стопанствата. Интересно ли им е на хората да са занимават със земеделие. Как се намират служители?
- Единственият път за справяне с последствията от силно раздробената собственост е окрупненото земеползване. У нас 2,4% от ползвателите обработват 83,6% от използваната земеделска земя. Малките и средни стопанства (МСС) в страната ни са 85% от всички стопанства, а получават едва от до 10% от общите субсидии по СЕПП.
По данни на Световната банка е относително постоянен делът на заетите в земеделието и в частност в зърнопроизводството у нас (приблизително 6,44% - 6,62% за периода 2012-2019 г.). Прави впечатление, че относителният дял на заетите в този сектор намалява значително в Румъния, Украйна и Русия, за които зърнопроизводството също е структороопределящ отрасъл. Без да се омаловажава значението на земеделието за развитието на селските райони и страната ни като цяло (над 80% от общините у нас са класифицирани като селски райони), по-висока териториална и икономическа конкурентоспособност е възможна на основата на интегрирано подпомагане и развитие на различни от земеделието дейности в селските райони, като преработвателна промишленост, технологии, туризъм и др. сектори.
------------------
Мария Станимирова, доцент д-р по икономика, ръководител екип по подготовка на оценители по правоспособността "Земеделски земи и трайни насаждения" към Камара на независимите оценители в България (КНОБ), ръководител катедра "Аграрна икономика" в периода 06. 2015 - 06. 2023 г. През периода 1997 – 2003 г. участва като технически оператор и аграрикономист при изпълнение на технически дейности по възстановяване на собствеността върху земеделски земи и гори, при изграждане и осъвременяване на картата на възстановената собственост в общини от Варненска, Шуменска и Добричка област. През 2003 г. защитава дисертация на тема: „Пазарът на земеделска земя в Република България“. От 2003 г. е редовен преподавател към катедра „Аграрна икономика“ при ИУ – Варна, а от 2010 г. – доцент по научната специалност „Икономика и управление (селско стопанство)“. Има над 80 научни и практически публикации в специализирани издания в страната и чужбина в областите: управление на поземлените ресурси, аграрен маркетинг, развитие на селските райони и др. Участвала е като експерт и ръководител в над 25 изследователски и бизнес проекти, част от които свързани с арендния модел на земеделие и поземлените отношения в селските райони.