“Столична община ще предложи алтернативно решение за застрояването на терена в „Младост“, където в момента се обсъжда изграждането на 22-етажна сграда.” Това заяви зам.-кметът по градско развитие и планиране арх. Любо Георгиев в ефира на БНР „Хоризонт“ по повод общественото напрежение около проекта.
Казусът възникна след решение на Столичния общински съвет, което дава зелена светлина за реализиране на проект върху предимно общински терен, при който общината би получила около 30% от бъдещата застроена площ. Проектът предвижда сграда с височина близо 75 метра и близо 60 хил. кв. м разгъната застроена площ, в район, който вече е под силен инфраструктурен натиск.
„Не изглежда добре. Това е причината да съм в общината – за да променим начина, по който се взимат решения за града“, заяви арх. Георгиев, като подчерта, че дълги години устройственото планиране се е движило по инерция и в полза на максимално използване на територията, без достатъчно внимание към инфраструктурата и средата.
Проблемът с планирането “на парче”
Според зам.-кмета конкретният казус е резултат от утвърден през годините модел на планиране, при който законово допустимото застрояване на практика се реализира в максималния му обем, без достатъчна преценка дали това е най-подходящото решение за средата.
В основата на проблема стои комбинацията от действащия Общ устройствен план и нормативната рамка, които задават максимални параметри за застрояване – интензивност, плътност и височина. Тези параметри не са задължение, а горна граница, но на практика обаче именно максимумът се превръща в стандарт.
„Параметрите показват какво е допустимо, но не казват какво е разумно“, посочи Георгиев.
Начинът на вземане на решения също играе роля - практиката “ПУПче за имотче” за конкретни инвестиционни намерения, без да се отчита цялостният ефект върху зоната, води до натрупване на ново строителство в квартали, които вече са под натиск, без съответстващо развитие на улици, транспорт, социална и зелена инфраструктура.
Как се заобикаля контролът
По предложение на „Спаси София“ от октомври 2025 г. в Правилника за организацията и дейността на Столичния общински съвет беше въведено изключение, което на практика премахва задължителния контрол от страна на общинската администрация в определени случаи.
До тази промяна докладите на районните кметове задължително се придружаваха със становище на кмета на Столична община относно тяхната законосъобразност. Това становище е основният инструмент, чрез който администрацията проверява дали едно предложение е допустимо, издържано и съобразено с общия интерес и капацитета на средата.
Сега този контрол може да бъде заобиколен, защото когато докладът е внесен съвместно с общински съветник, становище от администрацията вече не се изисква.
Именно тази процедура е използвана в случая с 22-етажната сграда в „Младост“. Така предложение с пряко и дългосрочно въздействие върху градската среда достига до разглеждане без задължителна експертна оценка за законосъобразност и съответствие с политиките на общината.
Възможна ли е промяна в градоустройствения план
По думите на арх. Георгиев общината вече подготвя алтернативен подход за терена в „Младост“, който да замени сегашния устройствен сценарий с 22-етажна сграда и максимално застрояване.
„Можем да направим нов анализ и ново предложение за подробен устройствен план, който да не води до този огромен обем“, заяви той.
Това означава изработване на нов ПУП за карето, с по-ниска височина, по-малка интензивност на застрояване и параметри, съобразени с реалния капацитет на района – транспорт, улична мрежа, социална инфраструктура и натоварване на средата.
Според зам.-кмета именно това е инструментът, чрез който общината може реално да промени посоката на проекта, тъй като към момента няма издадено разрешение за строеж, а само действащ план, допускащ подобен обем.
Ключово е и започването на процедура за изменение на ПУП, което има незабавен ефект върху текущите инвестиционни намерения.
„Стартирането на изменението на ПУП блокира изпълнението на всички текущи действия по проекта“, подчерта арх. Георгиев.
„ПУПче за имотче“: моделът, който води до презастрояване
Според арх. Георгиев проблемът е преди всичко в начина, по който дълго време е функционирало градското планиране в София. По думите му администрацията основно е реагирала на отделни инвестиционни намерения и е обработвала хиляди преписки за конкретни имоти, без достатъчен фокус върху цялостното развитие на кварталите и инфраструктурата.
„Няма друга институция освен общината, която да гарантира баланса на територията“, подчерта той.
Затова, по думите му, общината трябва да започне да планира цели територии, а не да разглежда всеки проект изолирано. Това включва оценка дали дадена зона има капацитет да поеме ново строителство, каква инфраструктура липсва и какво трябва да бъде изградено преди да се допуска допълнително натоварване.
„Не трябва да правим това, което критикуваме – да използваме максималните параметри. Трябва да дадем пример как се прави добро градоустройство“, заяви Георгиев.