Ипотечно кредитиране по време на пандемия, при наличие на инфлация и дефицит на жилища от вторичния пазар. Какво трябва да знаем? На първо място е интересно да се отбележи, че след рекордната 2020 г. по обем на сделки с ипотечен заем, текущата година също ще е рекордна. Очаква се поне 20% ръст в обема сделки. Сливането на банки ще продължи и през 2022-ра, но това няма да се отрази значително върху ипотечния пазар, прогнозира Тихомир Тошев, управител на „Кредит Център“ в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти Imot.bg. Съветът му към кредитоискателите е внимателно да се запознаят с условията на инвестиционната фирма, когато купуват жилища в начален етап на строеж. Причината е, че строителните компании ще индексират цените в следствие драстичното поскъпване на строителните материали.
Господин Тошев, това „лудо“ повишаване на цените на строителните материали как ще се отрази на ипотечното кредитиране? Знаем, че преобладаващата част от тези, които вземат ипотечен кредит го вземат с цел покупка на жилище в етап на строеж или вече завършен обект.
Истината е, че половината от пазара в момента е пазар на ново строителство в етап на строеж. Естествено, винаги крайният резултат е предаване на шпакловка и замазка на клиентите. Високият интерес към този сегмент се дължи основно на липсата на предлагане на старо строителство. Доста клиенти са с нагласа, че искат да си купят готов апартамент, по възможност дори обзаведен, който не се нуждае от ремонт, но предлагането на такива апартаменти в момента е много слабо и затова новото строителство доста добре се развива и в повечето случаи всички апартаменти се продават преди Акт 16.
Ръстът на цените на строителните материали, за съжаление вече се отразява. Повече се отразява в посока поскъпване на новото строителство, повишение на цените, включително виждаме и случаи, в които инвеститорите още при стартиране на даден проект залагат в договорите с клиентите, че при поскъпване на строителите материали над определен процент, могат да им променят и цената до момента на завършване на сградата. Моят съвет е хората, които купуват имоти в много начален етап на строеж, да гледат внимателно договорите и да имат предвид, че някои инвеститори могат да поискат това от тях – да им променят договорената цена по време на строителството.
Факт е, че строителните материали поскъпнаха, някои почти двойно. Това неминуемо е и една от причините за поскъпване на недвижимите имоти. Вече виждаме статистики, които показват, че ръстът от началото на годината в големите градове е в рамките между 7% и 10%. Така че изпреварваме средноевропейския ръст на цените на имотите и тази тенденция е много вероятно да се запази и през следващата година, заради голямото търсене и поскъпването на строителните материали.
Прогнозите на специалисти, че поне през първото полугодие на 2022 г. поскъпването ще продължи.
Да, такива са очакванията. Виждаме и доста сериозна инфлация. Така, че за съжаление, очакваме, че ръстът на цените на строителните материали ще продължи и този на имотите в най-търсените градове у нас.
Споменахте, че клиентите трябва внимателно да четат договора. Ако купувачът е сключил договор преди Акт 14, но при Акт 16 има увеличаване на цената от строителя и инвеститора, а купувачът е сключил договор за ипотечен кредит и го е взел при старата цена, какво може да направи клиентът, за да „стопи“ малко от разликата в цената?
Това, което клиентът може да направи в случая, е да поиска нова оценка на имота, защото оценителските компании също следват този тренд и отчитат това повишаване на цените. Само преди година-година и половина ние не вярвахме, че ще има оценки в квартали като Младост и Манастирски ливади, които да са 2000 EUR/кв.м – цена доста по-висока от средната за тези квартали, но виждаме, за определен тип имоти – на страхотна локация, с добро качество на строителство с добри и скъпи довършителни работи, това е цена, която се приема от купувачите.
За тези клиенти вариантът е да поискат нова пазарна оценка от банката и евентуално да увеличат размера на кредита си. Много вероятно е това да може да се случи, тъй като оценителите отчитат този ръст на цените и сме в напълно нормална пазарна ситуация.
Увеличавайки размера на кредита кое е по-добро за клиентите – да им се увеличи месечната вноска или да им се удължи периода за връщане на кредита?
Ако гледаме от чисто финансова страна, то е по-добре да плащат по-висока месечна вноска. За съжаление, някои път доходите на клиентите не позволяват по-висока месечна вноска и тогава трябва да се удължи срока.
В случай, че се абстрахираме от този конкретен случай и разглеждаме целия пазар, в момента факт е, че клиентите, които могат да си позволят по-висока месечна вноска, предпочитат да изберат максимално дълъг период и ниска месечна вноска. Повечето имоти са ново строителство и те осъзнават, че ще им трябва сериозна сума за довършване и обзавеждане на жилището и поради това предпочитат да не натоварват месечния бюджет с по-високи месечни вноски, а да използват възможността за максимален срок и максимално ниска месечна вноска.
Веднага след изборите беше обявено купуването на Райфайзенбанк от ОББ. Това как ще се отрази на пазара на ипотечно кредитиране?
Последните 15 години видяхме доста сливания. Това е тенденция, която не е само в България. Това окрупняване на банките дава повече сигурност на самите банки. Стават по-устойчиви на бъдещи евентуални сътресения на пазарите. Тази тенденция най-вероятно ще продължи. Засега за България смятам, че и това обединение няма да ощети клиентите, тъй като банките на българския пазар продължават да са твърде много в сравнение с малкия български пазар. В момента са 26 банките, а реално основният бизнес по отношение на кредитиране и привличане на депозити се разпределя между 12-13 банки. Така че ще видим още сливания на българския пазар през следващата година. Не мисля, че клиентите ще са ощетени. Виждаме, че основните играчи на банковия пазар остават големи банкови европейски групи. Има достатъчно по-малки банки, дори и някои български, които предлагат тази гъвкавост, това да се предлагат по-различни условия по всички банкови продукти. Засега пазарът е изключително конкурентен и това доведе лихвите в България по кредити да са толкова ниски. Имаме лихви по ипотечните кредити между 2.4% и 2.8%. Лихви по потребителските кредити между 4.5% и 6.5%, с което сме специално в българския регион с най-ниски лихви и доближаваме средноевропейските лихви и на най-добрите икономики на Стария континент като Германия, Белгия и Франция.
Конкуренцията е достатъчно голяма. Няма да бъде ощетен клиентът от това сливане. За клиентите няма никаква промяна. В момента, в който решат да рефинансират или предоговарят. В първия случай означава, че ще сменят банката, а ако предоговарят ще трябва да го направят по текущите условия на новата банка.
Лихвите има ли накъде да падат през 2022 г.?
Няма накъде. Нашите очаквания обаче бяха, че и тази година лихвите по ипотеките няма да падат, въпреки това отчетоха спад от 0.1%-0.2%. Това се дължеше именно на голямата конкуренция между банките. Най-вероятно и през следващата година ще видим банки, които ще са по-агресивни и те леко ще намалят лихвите си. Очаквам средните лихви да се запазят в рамките на 2.4%-2.8%.
Пандемията доведе до ръст на покупките на имоти извън големите градове. Това доведе ли до ръст на ипотечното кредитиране на такъв тип имоти или там се купува изцяло с пари в брой?
Като цяло 2021 г. е рекордна по отношение на ипотечните кредити. Подобен ръст на обемите не е имало никога. Естествено това се дължи на част от пренасочването на такива кредити към къщи и по-големи апартаменти. Хората, които имат възможност, купуват по-големи имоти, защото все още служителите на много компании работят от къщи. Това повиши значително средния размер на кредитите. При нас увеличението е с около 20% и нарасна доста търсенето на по-големи кредити, като кредитите за къщи около големите градове се движат най-често между 300 000 лв. и 600 000 лв. Кредитите за по-луксозни и големи апартаменти се движат между 250 000 лв. и 400 000 лв.
Разглеждайки чисто броя на ипотеките, те все още не могат да преминат рекордната 2008 г., но като обеми значително надвишаваме сумата от тогава. Най-вероятно тази година ще завърши с около 20% спрямо миналата година. 2020 г. също беше рекордна като обеми.
Какво да посъветваме хората?
Трябва да знаят, че въпреки горещия пазар на имоти и изключително ниските лихви по кредитите трябва да са много предпазливи и разумни, когато вземат решение да купят имот с кредит. По-високите цени на имотите предполагат и по-големи разходи по кредитите и трябва внимателно да оценят как тези разходи по такъв кредит ще се отразят дългосрочно на техния семеен бюджет. Ръстът на доходите го има, но за съжаление темпът на поскъпване на имотите доста изпреварва ръста на доходите. Рискът от влошаване на икономическата среда винаги е налице. Хората на пазара трябва да са достатъчно разумни и добре да преценяват дали са готови за такава сделка или не.
Ръстът на сделките до голяма степен се дължи и на факта, че хората искат да си запазят спестяванията и това да стане като придобият имот, могат ли да го купят например със 70 000 EUR спестени пари и да доплатят още 10 000 EUR с потребителски кредит? Това икономически изгодно ли е от гл.т. на инвестиционна сделка?
За такива малки разлики, когато не достигат до 25 000 EUR в повечето случай излиза по-изгодно да е потребителски кредит, защото лихвите по потребителските кредити много се понижиха. Дори под 4.5%. Тук се избягват всички разходи, които има при ипотечния кредит – не се прави ипотека, няма задължителните застраховки. Потребителският кредит излиза по-добре дори от гл.т. на срока на връщане, тъй като максималният е 10 години. Това кара хората по-бързо да изчистят заема.
А това прави ли се?
Масово се прави. Имаме може би около 15% от всички изтеглени ипотечни кредити се използват за доплащане на сделки с имот.
Повечето случаи са към вторичния пазар, но има и случаи, в които определени клиенти използват потребителски кредит за първоначалната вноска, когато не могат да ползват ипотечно кредитиране, тъй като тези заеми банките продължават да ги дават след Акт 14. Затова някои клиенти финансират първите до 10%-20% с потребителски кредит. След като достигнат Акт 14 правят ипотечен кредит и с него погасяват потребителския.
Депозитите се увеличават. Това как ще рефлектира върху пазара на имоти? Може ли да кажем, че това е мощен канал, който ще доведе до ръст на сделките с имоти?
Със сигурност. Ръстът на депозитите винаги е предпоставка за по-активен пазар на имоти, особено сега при завишената инфлация, липсата на всякакви лихви, а дори въвеждането на такси за по-големи депозити, хората започват да мислят как да инвестират тези пари и да се спасят от инфлацията и да не им носят разходи. Част от тези пари със сигурност ще отидат в пазара на недвижими имоти като най-търсената и най-позната от българина сигурна инвестиция.