7 22317

Как поскъпването на строителните материали се отразява на ипотечното кредитиране

  • тихомир тошев-
  • ипотечен заем-
  • жилищен кредит-
  • строителство

Кредитоискателите внимателно да четат договорите, които подписват със строителните компании при покупка на жилище в начален етап на строеж

Как поскъпването на строителните материали се отразява на ипотечното кредитиране - 1
Снимка: М. Богданова ©

Ипотечно кредитиране по време на пандемия, при наличие на инфлация и дефицит на жилища от вторичния пазар. Какво трябва да знаем? На първо място е интересно да се отбележи, че след рекордната 2020 г. по обем на сделки с ипотечен заем, текущата година също ще е рекордна. Очаква се поне 20% ръст в обема сделки. Сливането на банки ще продължи и през 2022-ра, но това няма да се отрази значително върху ипотечния пазар, прогнозира Тихомир Тошев, управител на „Кредит Център“ в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти Imot.bg. Съветът му към кредитоискателите е внимателно да се запознаят с условията на инвестиционната фирма, когато купуват жилища в начален етап на строеж. Причината е, че строителните компании ще индексират цените в следствие драстичното поскъпване на строителните материали.

Господин Тошев, това „лудо“ повишаване на цените на строителните материали как ще се отрази на ипотечното кредитиране? Знаем, че преобладаващата част от тези, които вземат ипотечен кредит го вземат с цел покупка на жилище в етап на строеж или вече завършен обект.

Истината е, че половината от пазара в момента е пазар на ново строителство в етап на строеж. Естествено, винаги крайният резултат е предаване на шпакловка и замазка на клиентите. Високият интерес към този сегмент се дължи основно на липсата на предлагане на старо строителство. Доста клиенти са с нагласа, че искат да си купят готов апартамент, по възможност дори обзаведен, който не се нуждае от ремонт, но предлагането на такива апартаменти в момента е много слабо и затова новото строителство доста добре се развива и в повечето случаи всички апартаменти се продават преди Акт 16.

Ръстът на цените на строителните материали, за съжаление вече се отразява. Повече се отразява в посока поскъпване на новото строителство, повишение на цените, включително виждаме и случаи, в които инвеститорите още при стартиране на даден проект залагат в договорите с клиентите, че при поскъпване на строителите материали над определен процент, могат да им променят и цената до момента на завършване на сградата. Моят съвет е хората, които купуват имоти в много начален етап на строеж, да гледат внимателно договорите и да имат предвид, че някои инвеститори могат да поискат това от тях – да им променят договорената цена по време на строителството.

Факт е, че строителните материали поскъпнаха, някои почти двойно. Това неминуемо е и една от причините за поскъпване на недвижимите имоти. Вече виждаме статистики, които показват, че ръстът от началото на годината в големите градове е в рамките между 7% и 10%. Така че изпреварваме средноевропейския ръст на цените на имотите и тази тенденция е много вероятно да се запази и през следващата година, заради голямото търсене и поскъпването на строителните материали.

Прогнозите на специалисти, че поне през първото полугодие на 2022 г. поскъпването ще продължи.

Да, такива са очакванията. Виждаме и доста сериозна инфлация. Така, че за съжаление, очакваме, че ръстът на цените на строителните материали ще продължи и този на имотите в най-търсените градове у нас.

Споменахте, че клиентите трябва внимателно да четат договора. Ако купувачът е сключил договор преди Акт 14, но при Акт 16 има увеличаване на цената от строителя и инвеститора, а купувачът е сключил договор за ипотечен кредит и го е взел при старата цена, какво може да направи клиентът, за да „стопи“ малко от разликата в цената?

Това, което клиентът може да направи в случая, е да поиска нова оценка на имота, защото оценителските компании също следват този тренд и отчитат това повишаване на цените. Само преди година-година и половина ние не вярвахме, че ще има оценки в квартали като Младост и Манастирски ливади, които да са 2000 EUR/кв.м – цена доста по-висока от средната за тези квартали, но виждаме, за определен тип имоти – на страхотна локация, с добро качество на строителство с добри и скъпи довършителни работи, това е цена, която се приема от купувачите.

За тези клиенти вариантът е да поискат нова пазарна оценка от банката и евентуално да увеличат размера на кредита си. Много вероятно е това да може да се случи, тъй като оценителите отчитат този ръст на цените и сме в напълно нормална пазарна ситуация.

Увеличавайки размера на кредита кое е по-добро за клиентите – да им се увеличи месечната вноска или да им се удължи периода за връщане на кредита?

Ако гледаме от чисто финансова страна, то е по-добре да плащат по-висока месечна вноска. За съжаление, някои път доходите на клиентите не позволяват по-висока месечна вноска и тогава трябва да се удължи срока.

В случай, че се абстрахираме от този конкретен случай и разглеждаме целия пазар, в момента факт е, че клиентите, които могат да си позволят по-висока месечна вноска, предпочитат да изберат максимално дълъг период и ниска месечна вноска. Повечето имоти са ново строителство и те осъзнават, че ще им трябва сериозна сума за довършване и обзавеждане на жилището и поради това предпочитат да не натоварват месечния бюджет с по-високи месечни вноски, а да използват възможността за максимален срок и максимално ниска месечна вноска.

Веднага след изборите беше обявено купуването на Райфайзенбанк от ОББ. Това как ще се отрази на пазара на ипотечно кредитиране?

Последните 15 години видяхме доста сливания. Това е тенденция, която не е само в България. Това окрупняване на банките дава повече сигурност на самите банки. Стават по-устойчиви на бъдещи евентуални сътресения на пазарите. Тази тенденция най-вероятно ще продължи. Засега за България смятам, че и това обединение няма да ощети клиентите, тъй като банките на българския пазар продължават да са твърде много в сравнение с малкия български пазар. В момента са 26 банките, а реално основният бизнес по отношение на кредитиране и привличане на депозити се разпределя между 12-13 банки. Така че ще видим още сливания на българския пазар през следващата година. Не мисля, че клиентите ще са ощетени. Виждаме, че основните играчи на банковия пазар остават големи банкови европейски групи. Има достатъчно по-малки банки, дори и някои български, които предлагат тази гъвкавост, това да се предлагат по-различни условия по всички банкови продукти. Засега пазарът е изключително конкурентен и това доведе лихвите в България по кредити да са толкова ниски. Имаме лихви по ипотечните кредити между 2.4% и 2.8%. Лихви по потребителските кредити между 4.5% и 6.5%, с което сме специално в българския регион с най-ниски лихви и доближаваме средноевропейските лихви и на най-добрите икономики на Стария континент като Германия, Белгия и Франция.

Конкуренцията е достатъчно голяма. Няма да бъде ощетен клиентът от това сливане. За клиентите няма никаква промяна. В момента, в който решат да рефинансират или предоговарят. В първия случай означава, че ще сменят банката, а ако предоговарят ще трябва да го направят по текущите условия на новата банка.

Лихвите има ли накъде да падат през 2022 г.?

Няма накъде. Нашите очаквания обаче бяха, че и тази година лихвите по ипотеките няма да падат, въпреки това отчетоха спад от 0.1%-0.2%. Това се дължеше именно на голямата конкуренция между банките. Най-вероятно и през следващата година ще видим банки, които ще са по-агресивни и те леко ще намалят лихвите си. Очаквам средните лихви да се запазят в рамките на 2.4%-2.8%.

Пандемията доведе до ръст на покупките на имоти извън големите градове. Това доведе ли до ръст на ипотечното кредитиране на такъв тип имоти или там се купува изцяло с пари в брой?

Като цяло 2021 г. е рекордна по отношение на ипотечните кредити. Подобен ръст на обемите не е имало никога. Естествено това се дължи на част от пренасочването на такива кредити към къщи и по-големи апартаменти. Хората, които имат възможност, купуват по-големи имоти, защото все още служителите на много компании работят от къщи. Това повиши значително средния размер на кредитите. При нас увеличението е с около 20% и нарасна доста търсенето на по-големи кредити, като кредитите за къщи около големите градове се движат най-често между 300 000 лв. и 600 000 лв. Кредитите за по-луксозни и големи апартаменти се движат между 250 000 лв. и 400 000 лв.

Разглеждайки чисто броя на ипотеките, те все още не могат да преминат рекордната 2008 г., но като обеми значително надвишаваме сумата от тогава. Най-вероятно тази година ще завърши с около 20% спрямо миналата година. 2020 г. също беше рекордна като обеми.

Какво да посъветваме хората?

Трябва да знаят, че въпреки горещия пазар на имоти и изключително ниските лихви по кредитите трябва да са много предпазливи и разумни, когато вземат решение да купят имот с кредит. По-високите цени на имотите предполагат и по-големи разходи по кредитите и трябва внимателно да оценят как тези разходи по такъв кредит ще се отразят дългосрочно на техния семеен бюджет. Ръстът на доходите го има, но за съжаление темпът на поскъпване на имотите доста изпреварва ръста на доходите. Рискът от влошаване на икономическата среда винаги е налице. Хората на пазара трябва да са достатъчно разумни и добре да преценяват дали са готови за такава сделка или не.

Ръстът на сделките до голяма степен се дължи и на факта, че хората искат да си запазят спестяванията и това да стане като придобият имот, могат ли да го купят например със 70 000 EUR спестени пари и да доплатят още 10 000 EUR с потребителски кредит? Това икономически изгодно ли е от гл.т. на инвестиционна сделка?

За такива малки разлики, когато не достигат до 25 000 EUR в повечето случай излиза по-изгодно да е потребителски кредит, защото лихвите по потребителските кредити много се понижиха. Дори под 4.5%. Тук се избягват всички разходи, които има при ипотечния кредит – не се прави ипотека, няма задължителните застраховки. Потребителският кредит излиза по-добре дори от гл.т. на срока на връщане, тъй като максималният е 10 години. Това кара хората по-бързо да изчистят заема.

А това прави ли се?

Масово се прави. Имаме може би около 15% от всички изтеглени ипотечни кредити се използват за доплащане на сделки с имот.

Повечето случаи са към вторичния пазар, но има и случаи, в които определени клиенти използват потребителски кредит за първоначалната вноска, когато не могат да ползват ипотечно кредитиране, тъй като тези заеми банките продължават да ги дават след Акт 14. Затова някои клиенти финансират първите до 10%-20% с потребителски кредит. След като достигнат Акт 14 правят ипотечен кредит и с него погасяват потребителския.

Депозитите се увеличават. Това как ще рефлектира върху пазара на имоти? Може ли да кажем, че това е мощен канал, който ще доведе до ръст на сделките с имоти?

Със сигурност. Ръстът на депозитите винаги е предпоставка за по-активен пазар на имоти, особено сега при завишената инфлация, липсата на всякакви лихви, а дори въвеждането на такси за по-големи депозити, хората започват да мислят как да инвестират тези пари и да се спасят от инфлацията и да не им носят разходи. Част от тези пари със сигурност ще отидат в пазара на недвижими имоти като най-търсената и най-позната от българина сигурна инвестиция.


Поставете оценка:
Оценка 2.3 от 6 гласа.

Свързани новини

Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa или ca нaпиcaни изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА

  • 1 Гербер- Богаташ

    18 9 Отговор
    Мен много ме е яд че служебните откакто управляват не увеличиха цената на тока за битовите абонати. Вече 7 месеца няма увеличение , а шефа Бойко за 12 години го увеличаваше по 2 пъти годишно с по 10%. От 1 юли и 1 януари. Яд ме е че при тези рекордни цени на барел петрол минимално вдигнаха и горивата. При шефа Бойко преди години при същите цени на петрола зареждахме по 2.77-2.90 лв. Яд ме е че и олиото смъкнаха на 3 лв.литъра а преди при Бойко бе стигнало и 4.50 лв. Много се ядосвам че не е Бойко защото вече щяхте да сте вирнaли краката от глад и геноцид

    Коментиран от #2

  • 2 Алфа Вълкът

    9 23 Отговор

    До коментар #1 от "Гербер- Богаташ":

    При тези цени в момента сигурно живееш от спестявания които си направил при уж "лошия Бойко". Но като свършат ще трябва да започнеш и на 2-ра работа за да оцеляваш.

    Коментиран от #3

  • 3 Гербер- Богаташ

    13 8 Отговор

    До коментар #2 от "Алфа Вълкът":

    Ами аз не живея от спестявания а от дохода си а от близо 7 месеца вече откакто са служебните ми е предостатъчен.Това че пекарите и фурните вдигнаха хляба макар и да го правят с фуражна пшеница и вдигнаха и млечните изделия, сигурно прочетохте че си признаха че работят с 40% печалба а правят сиренето и кашкавала със сухо и палмово мляко а не прясно. Решението е намаляване на потреблението им и като започнат да хвърлят продукцията си ще намалят цените до реалните им. Тока за битовите абонати от 7 месеца не е увеличаван. Олиото например "Бисер" и "Калиакра" е по 3 лв.за литър. Аз преди години когато Борисов го бе направил по 4.50 лв.за литър се оправях та сега ли? Вдигна го уж заради слабата слънчогледова реколта. Бе направил преди 5-6 години картофите по 2 лв. Нали помните как препоръча на младите да се връщат да садят картофи че били скъпи по 2 лв. Сега са по левче, дори в Базар и OЛXX има на цени 60-70 ст. Сега яйцата са по 18 ст. Аз се оправях при земеделския министър Мирослав Найденов когато бяха стигнали по 40 ст.защото били от щастливи кокошки. Сега зареждам от бензиностанция Еко Транс по 2.19 лева за литър бензин. Евтинийка. Оправях се през 2012-2013 г.когато при Бойко бяха стигнали по 2.77 лв.литъра при същите цени на барел петрол. Агнешкото е по 14 лв.килограма. Преди време когато Борисов посъветва студентите да се върнат на село и станат овчари защото "Агнешкото е кът в Европа а тук е по 18 лв.килограма" си купувах агнешко та сега ли когато е по

    Коментиран от #15

  • 4 Идват черни дни- смразяващи нощи

    15 18 Отговор
    Българи! Сънародници! Идват ужасни времена след нова година. Жилищата ще поевтинеят тройно, гражданите няма да могат да изплащат ипотечните си кредити. Българи, ако имате свободно жилище продавайте на момента, теглете ако имате спестявания от банките и не купувайте коли дaраци на 11-12 години за 10-12 х.лв.След година няма да струват нищо. Проф.Петров също предупреждава а той е бивш съветник на шефката на СБ Кристин Лангард - Икономистът проф. Петров: Иде криза по-злокобна от 2008 г, а скоро ще гръмне... ВИДЕО

    Цените на жилищата са тройно надценени, това означава, че ще изпаднем в тежка икономическа ситуация, но ще има и рискове от закъсали банки или дори фалити, предупреди Красимир Петров
    "Ние не можем да увеличим пенсии и заплати, без да увеличим производителността, а през последните години реално затворихме икономиката. Имаме предпоставки за повторение на финансовата криза от 2008 г., но в далеч по-злокобен вариант - с висока безработица, тежка инфлация.
    "Вероятно ще гръмне жилищният балон, който се надува в последните 3-4 години. Цените на жилищата са тройно надценени, това означава, че ще изпаднем в тежка икономическа ситуация, но ще има и рискове от закъсали банки или дори фалити. Спестяванията не растат, а падат. Това че се увеличават депозитите, е следствие на повечето кредити, давани от банките. Когато банката даде ипотечен кредит, той влиза по сметка на кредитополучателя и оттам към продавача", заяви проф. Петров.

    Коментиран от #5, #14

  • 5 Така е..Става страшно

    14 7 Отговор

    До коментар #4 от "Идват черни дни- смразяващи нощи":

    Българи. Не купувайте имоти , ако имате излишни се отървете от тях по най бързия начин. Чужденците са най добрия показател какво идва в страната -
    Паника: Чужденците продават имотите си в България и бягат, 80% срив на инвестициите през 2021 г
    Чужденците, вече не само не купуват имоти у нас, но и продават тези, които вече притежават. Според последните данни на БНЛ нетните вложения на чуждестранни граждани и фирми в недвижими имоти у нас са отрицателни в размер на 3,7 млн. евро, при положителен нетен поток от 0,5 млн. евро за януари–септември 2020 г., съобщават от pariteni.bg
  • 6 мани беги

    13 8 Отговор
    Познат адвокат ми сподели, че в момента е нещо като епидемия фирми строители да развалят договори и да плащат неустойка на клиентите си купили на зелено, защото им е по-изгодно така да платят неустойка вместо да им реалзират по договор? Купувачите пък си мислят, че сега е балон и се услушват, но всички знаем, че дори и да е надуване при спукване, ще се върне малко назад, но никога в начална позиция, а като добавим и евровизсцията ми ...честито!

    Коментиран от #8


  • 7 Варненец

    18 10 Отговор
    Продавайте сега че след година няма да можете. Желязото пада на световните борси от 6000 на 4000 долара за тон.
    Е аз моя си го продадох, догодина ще си купя чисто нов.

    Коментиран от #11

  • 8 Анонимка

    11 1 Отговор

    До коментар #6 от "мани беги":

    Такива строители фалираха първи при предишната финансова криза. Купувачите да не съжаляват, а да благодарят на късмета си.
  • 9 Никой

    10 11 Отговор
    При инфлация (каквато има и се задава още по-голяма вероятно) е добре да имаш нещо истинско - а не хартийки или цифрички в някоя банка, която може и да фалира. Какви съвети давате в тия коментари не знам...не ви е чиста работата.
  • 10 1234

    13 6 Отговор
    Значи поскъпват материалите (което вече не е вярно ) и затова поскъпвали имотите .Какво да кажем за имоти строени преди 10 или 20 години , тогава материалите бяха евтини
  • 11 awercwe

    8 9 Отговор

    До коментар #7 от "Варненец":

    До догодина ще си го изпапкал и те така. Може и нов ама на кредит. Цените няма да паднат.

    Коментиран от #17

  • 12 Продаваи докато можеш.

    11 3 Отговор
    Аз продадох стар имот през средата на 2021 и съм доволен, през 2022 няма да можете на тези цени. Имотите се продават бавно, който се чуди да излиза на пазара докато му е време. Наскоро се публикува стойностен анализ на Булбанк, цените в големите градове са достъпни само за 20% от населението, само че не споменават, че тези хора вече си имат по няколко имота. Няма кой да купува.
  • 13 Оптимист

    10 4 Отговор
    Който не гледа какво подписва почети винаги се прецаква. Много ми е смешно когато агенциите пишат 5-10% печалба от наеми. Аз ли не разбирам но за София да дадеш двеста хиляди лева плюс комисионна и данък по прехвърляне за да получиш наем от 700-800 лв на месец от които за поддръжка и данък минус 20 процента е смях в залата. Що се отнася до ипотечен кредит за основно жилище да дадеш с лихви двеста и петдесет хиляди лв. за покупка плюс застраховки и още 30000 за ремонт на двустайно жилище си е направо поробващо. За другите градове да не говорим. Явно Българите сме доста богат народ …и после се чудим кой ни е виновен.
  • 14 Този коментар е премахнат от модератор.

  • 15 жокер

    3 2 Отговор

    До коментар #3 от "Гербер- Богаташ":

    Очевидно нищо не разбираш от икономика. Ако разбираше нямаше да приказваш глупости! Тока за бита е тотално регулиран. ако не беше така вместо около 20ст. щеше да плащаш над 60стотинки с ДДС и другите такси! След онази криза със скъпите яйца по времето на Найденов сектора е силно субсидиран (тогава нали премиера се изцепи - 20 милиона = ефтини яйца), а олиото е борсова стока - тази година реколтат бе хубава, но токът много поскъпна и за това цената не падна по-вече..., но за хляба и всички останали храни нищо не казваш и те поскъпват и щяха да поскъпнат без значение кой е на власт... Може би единственото за което си прав са горивата. А след нова година като поскъпне парното, тока и водата - кой ще виновен?
  • 16 БгТопИдиот

    9 2 Отговор
    И 50-100 годишни ипотеки за стадото.
  • 17 Варненец

    1 8 Отговор

    До коментар #11 от "awercwe":

    Не се притеснявай за мен. Имам 10000 лева чисти доходи на месец.
    Просто трябваше да продам жилище в комплекс със подържка. Сега се отървах със печалба.