Строителството, експлоатацията, финансирането, развитието и придобиването на недвижими имоти през 2022 г., а и след това, ще продължат да се влияят от цените на горивата, енергията и строителните материали. Това ще бъде съчетано с предизвикателствата при веригите на доставка, преместване на дейности на компании и бързо растящата инфлация. В крайна сметка това ще има пряко отражение върху продажните цени и наемите, плащани от наемателите.
"В региона на ЦИЕ регистрираме, че някои инвеститори се връщат към изчаквателна позиция преди да вземат инвестиционни решения. По същия начин наблюдаваме отлагане или пълно оттегляне от някои наемни сделки. За някои от тях се твърди, че са свързани с участието на руски компании, а за други - с несигурността, предизвикана от войната и нейната физическа близост. В същото време, винаги ще има такива, които непрекъснато търсят и намират възможности дори в най-трудните времена”, казва Кевин Търпин, регионален директор "Капиталови пазари" за ЦИЕ в Colliers.
Обем на инвестициите в ЦИЕ от 2017 до 2021 г.
Въпреки смущенията, предизвикани от пандемията, годишните инвестиционни обеми за 2021 г. са се увеличили с 6% на годишна база и възлизат на 11,07 млрд. евро, но са с 20% по-ниски в сравнение със същия период на 2019 г. Първоначално Colliers оцени, че обемите за 2022 г. в края на годината могат да достигнат над 12,0 млрд. евро, но войната в Украйна ще промени на тази прогноза.
Темпове на растеж на обема на инвестициите в ЦИЕ
Поотделно повечето държави изостават от обемите си отпреди пандемията, само Полша, с 57% от общия обем за 2021 г., е достигнала 5-годишната си средна стойност отпреди пандемията. През последното тримесечие на 2021 г. определено се наблюдаваше активизиране на дейността, като някои пазари все още са възпрепятствани от липсата на наличен продукт.
Доходност от първокласни активи за последното тримесечие на 2021 г. и 12-месечна прогноза
Регистрираме леки движения в доходността на първокласните имоти за много пазари в региона, главно поради продължаващата липса на данни за сделки, които да подкрепят по-нататъшни промени в някои сектори и пазари. Изключение прави доходността от първокласни логистични имоти, която от първото тримесечие на 2020 г. насам се е свила средно с почти 100 базисни точки в ЦИЕ, като за Полша намаляването достигна над 180 базисни точки. Нашето мнение остава, че на някои пазари ще има по-нататъшни вътрешни промени, въпреки че пандемията и въздействието на войната в Украйна засилват инфлационния, лихвения и негативния икономически натиск.
Инвестиционни потоци в ЦИЕ по сектори
За първи път от 2008 г. насам индустриалният и логистичен сектор заема първо място с 38% дял от обема за 2021 г. Офисите и жилищният сектор продължават да отчитат стабилни обеми, въпреки относителния недостиг на налични продукти за продажба на пазара. Обемите в ритейл сектора продължават да се подкрепят от активи в търговски паркове и супермаркети, докато трансакциите с хотели остават ограничени като цяло.
Потоци в ЦИЕ по произход на купувача
Фондовете от Западна и Северна Европа стоят зад 36% от обема на всички сделки през 2021 г., като най-много капитали идват от Германия, Обединеното кралство, Австрия и Швеция. Капиталът от ЦИЕ също заема голям дял - от 32% от общите обеми. Чешките инвеститори са най-активни, с дял от 18% от общия обем и отговарят за 52% от обемите в Чехия, 68% от обемите в Словакия, като придобивания са регистрирани и в Полша, Румъния, Унгария и България.
Макроикономически показатели
С оглед на геополитическите и здравни кризи, глобалните икономически перспективи продължават да се променят често и е изключително трудно да бъдат прогнозирани. Настоящата ситуация е изключително сложна, оказва влияние върху широк спектър от икономиката и най-вероятно ще се влоши през 2022 г., преди да се подобри. Войната в Украйна и свързаните с нея санкции, в допълнение към пандемичните и ESG фактори и смущения, ще окажат въздействие върху пазарите на недвижими имоти по отношение на предлагането, търсенето и достъпността. Не всички от тези въздействия са отрицателни, но ще се различават в отделните сектори на недвижимите имоти. "Въпреки това, много внимателно се наблюдават както нарастващата инфлация, така и лихвените проценти, тъй като те ще сложат край на продължителния период на "ниски лихви", което ще се отрази не само на цената на дълга и ценообразуването, но и на множество други разходи за инвеститорите в недвижими имоти, строителните предприемачи, наемателите и потребителите", добавя Кевин Търпин.
ESG: интегриране в процесите за оценка и проверка на недвижими имоти
Налице е все по-належаща необходимост от интегриране на ESG факторите в процеса на вземане на решения от инвеститорите в недвижими имоти, особено поради различията в сравнителния анализ и прилагането на ESG, които се наблюдават при различните участници в сектора на недвижимите имоти и в секторите в ЦИЕ.
"Всички сте чували термина "невъзвръщаеми активи" и в зависимост от това дали купувате, държите или продавате, този термин ще ви накара да възприемате недвижимите имоти или сделките по съвсем различен начин. В бъдеще елементите, които съставляват ESG, вече са и ще стават все по-важни за инвестиционните стратегии. Извършването на преглед на ESG по време на дю дилижънс процеса може да помогне на инвеститорите да идентифицират рисковете за сделките и ключовите възможности за подобряване на ESG след придобиването, като същевременно подчертават недостатъчните стандарти и идентифицират регулаторната отговорност”, казва Оана Стаматин, директор ESG за ЦИЕ и Румъния в Colliers.