Желанието за дом в чужбина съчетано с инвестиционни намерения, подбудени от покачващата се инфлация, карат все повече българи да се замислят за покупката имот зад граница. Някои го правят с цел да имат ваканционен имот в друга държава, което им предлага по-атрактивно и по-различно преживяване от това да имаш имот в България. Други купуват с цел да осигурят на детето си, което следва в чужбина, дом, като преценяват, че покупката ще им излезе по-изгодно, отколкото наемането на апартамент. Много често децата остават да работят там, където са следвали и това е още една основателна причина да се купи малко жилище. Какво трябва да имате предвид, когато сте решили да купите имот в чужбина? Какви фактори трябва да отчетете? Къде до момента българите най-много купуват недвижимост зад граница? Отговор на тези въпроси дава в специално интервю за най-големия сайт за недвижими имоти Imot.bg Никола Стоянов, собственик на агенция LUXIMMO. Компанията предлага имоти в редица европейски държави, както и извършва първа консултация на тези, които са решили да инвестират средства в недвижимост зад граница.
Господин Стоянов, къде в чужбина българите търсят да купят имоти и към какъв тип недвижимости има най-много запитвания?
Традиционно най-голям интерес има към северната част на Гърция и то основно в два района. Единият са двата ръкава на Халкидики – първи и втори. Наблюдаваме интерес и към трети ръкав, но там няма толкова много имоти. Вторият район е около Кавала, където цените са доста изгодни в сравнение с останалата част на южната ни съседка. Близо 80% от българите, които решават да купят имот в чужбина избират северна Гърция.
Няма официални данни колко българи са купили имоти в Гърция, но последните месеци интересът е огромен. Не сме имали толкова много запитвания, колкото наблюдаваме през последната година.
Засиленият интерес свързан ли е по някакъв начин с военните действия в Украйна?
Не мисля. Войната по никакъв начин не промени търсенето. По-скоро хората в България последните месеци инвестират свободните си средства в имоти, за да съхранят капитала, за да не „изяде“ инфлацията парите им. Гърция си е нещо като част от българския пазар. Влагат си парите в имоти наблизо – в една позната и приятна държава.
Последната година има и доста българи, които търсят имоти в Дубай. Макар и малко, съществува запитване за придобиване на имот и в Турция. Има и една трета категория клиенти – българи с изключително големи финансови възможности. Инвестиционно купуват в европейски столици като Виена, Лондон и Испания…
В Испания има доста голяма българска диаспора…
Да, така е. Испанското крайбрежие е много атрактивно. Имаме малко българи и в Италия, които купуват в техните курорти. Част от клиентите са привлечени от Рим в качеството ѝ на европейска столица.
САЩ също във фокуса на малка част от българските клиенти, желаещи да придобият имот зад граница, макар че там доста се вдигнаха цените заради инфлация. Имаше скок на пазара. Доларът също доста поскъпна, което допълнително повиши стойността на имотите прекалкулирани в евро.
Каква е ситуацията с един от най-атрактивните за чуждестранни купувачи пазар на имоти, а именно Англия?
Английският пазар е много интересен. Чужденците спряха през последните години да купуват имоти там, но сега с оглед на силното обезценяване на британския паунд имотите на острова от ценова гледна точка отново са атрактивни.
Да направим сравнение с пазара в съседни държави. Например в Турция се говори, че е по-евтино от всички съседни около България държави?
Не е по-евтино. Коректното е да сравняваме Истанбул със София. Атрактивни са част от ваканционните им имоти и по-конкретно районът Анталия и на юг от нея. Алания е нещо като българския Слънчев бряг. Там е два пъти по-презастроено, отколкото в Слънчев бряг. Като качество на строителство не бих казал, че е високо. В някои отношения дори е по-ниско от нашето.
Цените там действително паднаха, поради поевтиняването на турската лира и на места достигнаха нашите цени. По-евтини са имотите, построени преди 10-15 години. Новото строителство, което на практика не спира е относително по-скъпо от нашето.
Цената на труда у нас е доста висока, което също влияе на крайната стойност?
В Турция цената на труда е по-ниска поради няколко причини. Първата е девалвацията на турската лира, която достигна близо 80%. Тя прави техния труд много по-евтин в еврово изражение. Второто е маниерът на работа на турските строителни фирми. Там се работи по друга система, с много големи мащаби и използват методи и технологии, които са за денонощно изграждане. Там строежът не се спира. Отива се на него, правят се мобилни домове за работниците. Те живеят на строежа и работят на три смени.
Обикновено на работата на строежите там от строителите се гледа като на гурбет – изкарваш каквото можеш от обекта за минимално време и отиваш на следващия. Работи се на заработка. Самият работен процес е много ефективно организиран. Те строят много по-бързо, по-евтино от нас и в крайна сметка успяват да постигнат една по-ниска себестойност, която се отразява след това и на цената на имотите.
А качеството?
За такъв вид строителство не може да се очаква супер качество, но за целите на един ваканционен имот е задоволително. Турция е много атрактивна като цени на ваканционни имоти за българи, които не искат имот на нашето Черноморие. Те предпочитат Турция поради няколко причини: там е по-дълго сезона – примерно с около 2 месеца, има хубава храна, чужбина е, интересно е. Нещо по-различно, но не бих казал, че плажовете или инфраструктурата са по-добри. Някои хора харесват Турция, а други – не.
Доколко сигурна е инвестицията в недвижим имот в Турция?
Това е интересен и съществен въпрос. Държавата е постоянно в някакъв икономически динамизъм – инфлация, обезценка на местната валута. Хората, които мислят инвестиционно не обичат да влагат средствата си в държави, в които е непредвидимо какво ще се случи в бъдеще. Чисто като ваканционен имот и за удоволствие и почивка – да, напълно подкрепям такава инвестиция в Турция.
А българи, които имат само българско гражданство как сключват договора? Предполагам, че се придобива само имота, но не и земята.
Има различни случаи. Ако се купува вила се придобива земята, но за Турция това не е проблем в смисъл, че те са си освободили максимално законодателството от пречки към чуждестранни купувачи. В Турция новото строителство е сериозен бизнес. Те са много гъвкави и предприемчиви и са направили така законите си, че да привличат чуждестранни инвестиции от всякакъв вид. Всеки получава възможност да купи имот без значение какво гражданство има.
Процедурата по закупуване е идентична на българската. Няма нищо сложно и става бързо.
Турция и Дубай са подобни. Там също се опитват всячески да привличат клиенти от цял свят. Тази азиатска предприемчивост я наблюдаваме и в Турция.
Какви са предимствата и недостатъците да имаш недвижима собственост зад граница? Какво да отчитат клиентите преди да предприемат такава стъпка?
Предимствата са основно в зависимост от това за какво е предназначен имотът. Някои купуват с цел да имат втори дом за почивка и лайфстайл. Тук предимството е, че са в различна обстановка.
Второто предимство е, че обикновено там където купуват българи, има по-добри условия за почивка. Така например, в Гърция, Турция сезонът е по-дълъг. Храната е по-добра и по-интересна. В някои отношения е по-спокойно, по-чисто, по-уредено. Налице са чисто битови предимства.
За тези, които купуват с инвестиционна цел, най-голямото предимство е диверсификацията, сигурност, особено когато се купува в държави, които са по-развити от България. Там винаги е добре да имаш имот. В част от тях цените постоянно растат, дори в някои, които бяха подценени доскоро. Така например, допреди няколко години във Виена бяха много изгодни цените. Тези, които купиха там спечелиха, защото цените се вдигнаха в пъти за последните години.
Също така в редица европейски столици наемният пазар е много силен. Собственикът има постоянна доходност, която процентно не е много висока – 1-2%, най-много 3% на година, но тя е много сигурна, защото обикновено имотът никога не остава празен. Капиталът на инвеститора е съхранен в държава, която е по-развита от България, с по-добри закони.
Също така много българи купуват за децата си имоти в чужбина. Примерно детето отива да учи във Виена. Те купуват едно жилище семейно, където детето живее през тези години и не плаща наем. Това е много честа схема. Много от клиентите, които минават през нашата компания купуват имоти имено там където децата учат и след това много от тях остават и там да работят.
Какви са минусите?
Минусите са основно в по-високите разходи за данъци и поддръжката на имота. Много от сградите, където се купуват имоти имат доста по-високи месечни такси. Цената на това да имаш имот в чужбина е по-висока.
Много изопачени са нещата у нас и доста път трябва да извървим докато ни се промени ценностната система.
Как стои въпросът с покупка на имот в чужбина с помощта на банково финансиране?
В много държави може да се вземе кредит от местна банка, която да финансира покупката. Не е задължително да е държава в ЕС. Много от тези държави имат благоприятна политика за ипотечно финансиране на чужденци при малко по-високи условия.
Нашите банки са много рестриктивни и консервативни по отношение на отпускането на кредити – проучват доходи, финансово състояние и т.н. В другите държави проучването не е толкова много. В Дубай например, искат да им покажеш движение по банковата ти сметка за 1 година назад и че разполагаш с половината от цената като собствени средства. Другата половина банкатя я предоставя като кредит. Ипотекират имота в полза на банката и ти отпускат заема. Това много българи не го знаят и решавайки да купят в чужбина мислят, че трябва да разполагат с цялата сума на цената. Това не е така.
Каква е ситуацията с Гърция относно финансирането покупката на имот?
Относно Гърция има вече 2 български банки, даже повече, които също ще финансират покупка в Гърция., но ще искат да им заложиш български имот. Ние ги консултираме и по тази дейност.
Тези чуждестранни банки, които потенциално могат да отпуснат заем за покупка на жилище на българин, те могат ли да изискат от България да се види кредитното досие?
Могат, но обикновено не го правят. За тях е достатъчна гаранция, че ти имаш положително движение по банковата ти сметка и второто че си дал половината от парите за имота като самоучастие.
Да дадем съвет на българите, които са решили да инвестират зад граница. Какво да отчетат като се насочат да търсят имот?
Първо да си направят много добре собственото обследване на пазарите и държавите, в които искат да купят имот. Преди да тръгнат да купуват да се посъветват с познати, които са купили там. Да прочетат повече в медиите за тази държава. Да поразучат къде отиват и какво ще правят.
Преди да купят е добре да отидат и да поживеят известно време в този район. Да видят дали ще им допадне. Тези, които купуват ваканционни имоти, вземат много бързо решение, защото те обикновено купуват там, където са почивали години наред и съответно познават района.
Ако отиват да купуват на нов пазар или в европейска столица трябва много добре да си направят проучването преди това и най-добре да се свърже с местен консултант, който да им посочи важните неща. Много ценно е да се допита до българската общност в съответната държава. Във всяка държава, от тези за които говорим има българска общност. Някой път е лесно да я намериш, друг път е по-трудно. Но е добре хора, които са там на място и са живели няколко години да посочат важни неща относно начина на живот, манталитета на хората, трудностите.