Пазарът ще отсее няколко дружества за имоти, към които ще има голям интерес

Паралелно с бума на пазара на недвижими имоти в България се развиха и дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), инвестиращи в недвижимости. За последните две години Комисията за финансов надзор издаде лиценз на 14 такива компании. За този период обаче у нас навлязоха и много чуждестранни фондове, които инвестират в имоти и след това ги предлагат на чуждестранни клиенти. Българските АДСИЦ набират капитал от Българската фондова борса, което действително е първично публично предлагане и раздвижва пазара. Набирането на значителни средства от борсата ги прави едни от активните играчи на пазара на недвижими имоти у нас, като инвестират от земеделска земя до луксозни бизнес и жилищни сгради.

Алекс Бебов е дружеството в "Прайм пропърти", което е първото дружество, получило лиценз от КФН, под името "Ти Би Ай-БАК - Недвижима собственост" АДСИЦ, а през пролетта на миналата година беше преименувано на "Прайм пропърти БГ" АДСИЦ. Дружеството ще строи шопинг център срещу Централна гара и е съинвеститор във вилно селище между черноморския курорт Слънчев бряг и с. Свети Влас. В центъра на София строи офис сграда, а в процес на изграждане е и жилищна сграда на ул. "Черковна" в столицата. Сред големите акционери в компанията е австрийската "Имоийст имобилен", част от "Имофинанц", която е сред най-големите европейски компании за недвижими имоти.

B: Г-н Бебов, в България навлязоха доста чужди фондове, за да инвестират в недвижими имоти. Това не задушава ли по някакъв начин дружествата със специална инвестиционна цел, които са учредени според нашето законодателство и набират капитал от нашата борса?

- До някаква степен това е така, но някои български фондове успяхме да се обърнем към чужди инвеститори още при някое от увеличенията на капитала си. Така направихме ние, направиха го "Бенчмарк фонд имоти" и "Фонд за недвижими имоти България". До известна степен фондовете от острова обират ликвидността от средства, които могат да се привлекат от английски институционални и частни фондове, за които не е тайна, че имат сериозен интерес към нашия пазар на имоти. По тази причина българските мениджъри от този сектор трябва да осъзнаят, че е много важно да се прави усилено промотиране на фондовете пред потенциалните инвеститори във Великобритания. Лично аз през следващите три месеца ще имам няколко срещи в чужбина точно с тази цел. Много важно нещо, което трябва да се обясни на чуждите инвеститори, е, че инвестирайки в британските фондове, те не ползват данъчните облекчения при източника на печалбата, каквито ползват, ако закупят акции на български АДСИЦ. Това е така, тъй като чуждите фондове, идващи у нас, не са учредени там като REIT''s (Real Estates Investments Trust - аналога на АДСИЦ), защото в такъв случай нямат право да инвестират в чуждестранни имоти. Няма да крия, че интересът на инвеститори от острова ни кара да се замисляме дали е възможно да листваме "Прайм пропърти" на чужда борса. Ако се реши подобно нещо, изборът ни е 100% Лондон. В момента обаче проучваме нещата, като целта ни е да се запазят данъчните преференции, което всъщност ще привлича инвеститорите на една чужда борса. Дали това е възможно обаче все още ми е трудно да отговоря. Това е сериозен регулативен и нормативен казус.

B: Чуждите фондове обаче идват с доста по солидни капитали. Това позволява ли им да действат по-агресивно на нашия пазар?

- Позволява им, но не го правят, тъй като тяхната цел е да диверсифицират портфейла си от имоти и да не навлизат прекалено силно на даден сегмент. Нашият фонд например е доста диверсифициран - насочваме се както в София, така и към зимните и летните курорти. От друга страна, се диферсифицират и имотите - жилищни, бизнес сгради, шопинг център. Подобна стратегия използват и чуждите компании, тъй като ги е страх да влагат по голяма част от средствата си само в определени типове имоти. Лично според мен изключително печеливша е инвестицията в земеделска земя. Много е трудно обаче да убедиш чуждия инвеститор да вложи парите си в компания, която управлява подобни активи. За тях това все още звучи доста екзотично. Въпреки това обаче ние сме си оставили 5% от капитала, който ще инвестираме в земеделска земя, но не повече, тъй като го виждаме като пречка за привличане на чужди инвеститори. За нас тези 5% са възможност да постигнем капиталова печалба, а по-късно и доходност, но когато започне да се плаща рента от наемателите.

B: Акциите на българските дружества за имоти обаче не са от най-активно търгуваните на борсата. Кога очаквате да има някакво раздвижване при тях?

- Лично аз виждам няколко тенденции. Първата е, че АДСИЦ в България ще стават все по-големи и по-големи. Другата тенденция според мен е, че институционалните инвеститори ще се насочат към акциите на някои определени дружества, а не към всички. Това според мен ще са два-три от по-големите фондове и още толкова от по-малките, които са по-специализирани. Ако говорим за чуждите инвеститори, за тях е много важен капиталът на фонда. Обикновено тяхното изискване е той да е над 10 млн. евро, за да направят инвестиция в това дружество. Друга тенденция, която според мен ще се наложи сред нашите АДСИЦ и ще привлече чуждите инвеститори, е преоценката на активите, която дружествата трябва да правят регулярно. Това е нещо, което външните играчи следят с голямо внимание, тъй като те търсят стойност. Това се отнася основно за дивелъпмънт фондовете - тези, които изграждат собствени сгради, част от които след това отдават под наем или продават. При тях преоценката на активите е много важна, тъй като инвеститорът по този начин най-добре разбира къде се намира фондът на пазара. Доскоро българските инвеститори обръщаха малко внимание на този факт, но поред мен в бъдеще ще променят виждането си.

B: Портфейлът ви от имоти бързо расте. Какво ви накара да решите да строите шопинг център срещу Централна гара?

- Там се е оформил важен транспортен възел, с голям поток от "Надежда" и "Обеля" и нашата цел, която смятаме, че ще е печеливша, е да хванем огромния човекопоток от и към централна гара. Предимството на закупените имоти е близостта им както до центъра, така и до важен обществен транспортен център, какъвто е жп гарата. Моделът е взет от много европейски градове, където има изградени обекти на подобни места. Това място обаче е такова, че трябва да се използва максимално площта му за търговски цели. За офис площи може да се предвидят последните един-два етажа, но там трябва да се има предвид, че няма да се достигнат толкова високи наемни и продажни цени, каквито са в района на бул. "Тодор Александров" и сградата ни на "Антим I".

B: При бизнес сградата на "Антим I" има ли вече сключени предварителни договори за отдаване под наем?

- С наемните отношения там се занимава агенция "Фортон", но на този етап все още е търговска тайна какви отношения имаме с бъдещи наематели. Мога да заявя обаче, че интересът е голям и лично моите очаквания са до 80% от помещенията да бъдат отдадени под наем. Пусковият срок на сградата е определен за май 2006 г.

B: На какъв етап е проектът за вилно селище между Свети Влас и Слънчев бряг и кои клиенти са вашата цел - българи или чужденци?

- Определено чужденци. В момента сме на финалния етап на избор на английска агенция за недвижими имоти, която оперира в Англия и Ирландия, и почти сме направили своя избор. Това е може би най-агресивната британска агенция, която предлага български имоти на острова. Това, което убеди агенцията да работи с нас, беше архитектурният изглед на селището, което е в средиземноморски стил и доста се различава от другите предлагани места по Черноморието. Вече имаме сключен договор и с английска ипотечна агенция, която ще финансира клиентите ни при покупка на апартаменти от вилното селище. Почти всички разрешителни за започване на строеж са извадени. През следващия месец ще направим и конкурса за строителна фирма, която да започне строежа. Пусковият срок е определен за 2007 г., но голямата ни цел е това да стане още през лятото на 2007 г., за да могат собствениците да се възползват възможно най-скоро от сезона.

B: Някои проучвания обаче показват, че чужденците имат по-голям интерес към Северното Черноморие, защото им е добре познато. Това не ви ли притеснява?

- Лично мене не, а и не мога да се съглася с последното твърдение. То може да е вярно за чужденците, които идват тук само като туристи, но не и с цел покупка на имот. Според мен факторът, който ще натежава в бъдеще, ще е архитектурният изглед на сградите, в които се предлагат апартаменти.

B: Не стана ли обаче прекалено голямо предлагането на имоти по Черноморието?

- Предлагането наистина се повиши, но паралелно с това нарасна и търсенето. Нашите проучвания показват, че английските клиенти много добре си напасват с България. Предпоставки за това са добрият климат, излазът на море и атрактивните цени, които се предлагат у нас. От друга страна, се очаква бизнесът с имоти в Испания да западне в близките години, което ще пренасочи още чужденци към България.