- Господин Тошев, купуват ли българите повече жилища с банков заем?
- Първите шест месеца бяха изключително активни по отношение на търсенето на ипотечни кредити. Станахме свидетели на много силно първо полугодие, свързано както с понижение на лихвите по кредити, така и със засилена активност от страна на клиентите.
Пазарът на имоти започва да е горещ. Може би в някои квартали дори леко прегрява, тъй като цените на имотите тръгнаха нагоре. Това още повече мотивира хората, които са решили да направят покупка, да побързат с нея, тъй като не се знае този ръст на цените докога е и до какви нива ще стигне.
При подобрените условия на ипотеките виждаме все по-често лихви в рамките на 4.25%-5.00%, което прави кредитите в България все по-близки до средноевропейските лихви по ипотечните заеми, а също е и допълнителен стимул за хората да купуват, тъй като едно е да изтеглиш 100 000 лв. при 4.25% лихва сега и друго беше, когато теглиш същата сума при 7.25% лихва през 2008 г. Първо на купувачите им се струва финансово изгодно това, което предлагат банките като ипотечно кредитиране. Второ, ако успеят да намерят и имот, който да отговори на критериите им те бързат да пристъпят към сделка, тъй като със сигурност на пазара има изчерпване на качествените имоти.
- Казахте, че лихвите сега са 4.25%-5.00%. Бихме ли могли да направим съпоставка със същия период на миналата година?
- През първото полугодие на 2015 г. се движеха в диапазона между 4.85% и 5.50%.
- Какъв е процентът на самофинансиране, което използват клиентите?
- Процентът на финансиране масово продължава да е 85%, което предлагат банките. Като някои от тях предлагат и до 90%, но клиентите, които търсят максимален процент финансиране, все още не са много. Повечето продължават, въпреки че безработицата намалява, че доходите започнаха отново да вървят нагоре, да предпочитат да не задлъжняват много и когато имат спестени средства, да вложат по-голяма част от тях и да изтеглят по-малък кредит. Затова и средният размер на кредита не нараства много. В момента повече се купуват 3-стайни апартаменти, отколкото 2-стайни, при които в големите градове цените се движат между 60 000 EUR и 100 000 EUR, а масово кредитите за тях се движат между 35 000 EUR и 70 000 EUR. Дефакто не се търси максимален процент финансиране, въпреки че банките предлагат дори в някои случаи и 100% такова.
- В кои квартали цените отиват към „прегряване”?
- В Младост кредитирахме някои сделки на високи цени. Лозенец, широк център и идеален център са местата, където цените започват стабилно да нарастват. На бул. „Витоша” специално апартаментите имат над 30% ръст в цената за последната година.
- Наблюдава активизиране на покупките на жилища в етап на строеж.
- Да, така е. Това кара банките все по-често да свалят прага на финансиране. Дори тези, които преди твърдо искаха да финансират само след Акт 15 или Акт 16, вече предлагат финансиране и след Акт 14. Няма да се изненадат, ако до края на годината се появи и изцяло финансиране „на зелено”, т.е. на съвсем ранен етап банките да могат да предлагат продукт на клиенти, които искат да купят с кредит още на проект.
- При предлагане на продукт ипотечен кредит за имоти „на зелено” какво ще е ситото от страна на банките спрямо строителните фирми, тъй като на този етап от строителството те са по-важни за банката, отколкото купувача?
- При всички положения трябва да се има предвид, че когато банките кредитират „на зелено”, дори сега при Акт 14, те винаги проучват строителите и за някои от тях отказват заем. Въпреки, че голяма част от строителните компании, които в момента са на пазара, са утвърдени, с добра история и успешно преминали през кризата, виждаме, че заради ръста на пазара, се появяват и нови играчи, които още не са познати и не е ясно дали разполагат с цялото финансиране да построят сградата. Някои от тях, които използват кредитен ресурс и бъдат подкрепени от банка нямат проблем, но трябва да се знае, че винаги банките ще проверяват строителя и за конкретния строител могат да променят офертата си или да отказват кредитиране на по-ранен етап от завършване на сградата.
Също така забелязваме, че клиентите са много внимателни, когато купуват „на зелено”. Сами проверяват строителя и предпочитат да купуват от утвърдени и доказани фирми на пазара, а с новите участници са внимателни – или се отказват да купуват, или купуват само ако схемата на плащане е такава, че основното плащане се получава чак след разрешение за ползване. Примерно, сега да са до 10%-20% от стойността на имота, а останалата сума след Акт 16.
Водещо е строителя при покупката на жилище „на зелено” и след това естествено се гледа и кредитоспособността на клиента.
- Самофинансирането ли предпочитат клиентите да е по-високо, за да пестят пари или срокът на заема да е по-кратък?
- Клиентите са много пресметливи. Гледат всяка цифра. Изискват от нас консултантите да им разиграваме различни варианти за различни срокове, за различен тип продукти и вземат решение като балансират между това да изберат оптимално кратък срок, но без това да застрашава финансовия бюджет на домакинството, т.е. повечето случаи се ограничават разходите по кредити така че те да не надвишават 40% от дохода им и гледайки тези 40% скъсяват срока и поради това все по-често се теглят заеми със срок на връщане между 10 и 15 години, въпреки че най-популярният срок е 20 години.
Има и клиенти, които предпочитат да свалят максимално месечната вноска. Не ги притеснява, че ще платят малко повече лихви. Те най-често избират срок 25 години, но много рядко се взема ипотечен заем за над 25 години.
- Казвате, че масовият срок е 10-15 години. Колко е бил през 2015 г.?
- Тогава беше 15-20 години за хората с по-високи доходи. Сега голяма група от купувачите са хора, които живеят под наем и вземат решение да купят. Те продължават да имат изискване месечната вноска по кредита да е същата като наема или максимум до 100 лв. отгоре. Няма рисково настроени купувачи и поради това кредитите, които се отпускат последните две години и продължават да се дават са с много нисък риск. При тях процентът на лоши кредити е под 2%. Почти не се правят грешки.
- Какъв е процентът общо на лошите кредити?
- Общият портфейл на лошите кредити също намалява. Тенденцията от последните шест месеца е трайно надолу – под 16%. Основно остава тежестта на неразумно взетите решения преди 2008 г. При новите кредити почти няма лоши.
- Повече от клиентите, които са под наем предпочитат да пристъпят към покупка. Това означава ли, че заемът е по-изгоден от наемът?
- Това винаги го оставяме да го вземе като решение самият клиент, който е дошъл при нас с този въпрос. Ние му правим разчетите, за да види колко би му струвало да купи, каква ще е месечната вноска по кредита, какви ще са разходите за покупка.
Също така му обръщаме внимание, че стопанисването на имот води до определени разходи. Факт е, че 80% от хората, които консултираме вземат решение да купят, а 20% решават, че не са готови да придобият жилище към момента и продължават да живеят под наем. Решението на тези 80% почти винаги е правилно, тъй като това са хора с добри доходи, с ниска или почти никаква кредитна задлъжнялост, които имат трайно установено кариерно развитие. Месечната им вноска в повечето случаи е същата като наемът, който ще плащат и преценяват, че е по-добре да направят тази инвестиция и да генерират допълнителна доходност от ръста на цените на имотите, които се очаква през следващите години, както и да имат всички предимства на това, че ще живеят в собствен дом, тъй като наемният пазар в България е все още малко странен. За разлика от Германия и Австрия, ние нямаме сгради построени специално да се отдават под наем. На хората много често им се налага да сменят квартирите, защото собственикът решава нещо друго – иска да си ползва жилището, да го продава или пък не дава на наемателите да правят някакви трайни подобрения.
- Брокерите отчетоха забързан темп на поскъпване на жилищата през първото полугодие и очакват забавянето му през втората половина на годината. Движението на цените при жилищата как се отразява върху ипотечното кредитиране?
- На този етап единствено се отразява в това, че леко увеличава средния размер на кредитите, които се теглят, но от друга страна виждаме, че клиенти, които попадат на по-скъпи оферти, т.е. на строители или на продавачи, които искат по-висока цена за района, се отдръпват и не искат да купуват. Така че, според мен скоро продавачите ще усетят, отдръпването на купувачите от новите ценови нива, които тестват и също очаквам че през второто полугодие ще има забавяне на ръста на цените, защото на места започва да се злоупотребява и да се забравя, че нормалните маржове в строителството са 30%-40%, а не 300%. Когато продавачите усетят това отдръпване на клиенти смятам, че това ще доведе до забавяне на този ръст. 2016 г. ще завърши с приличен ръст на цените на имотите и с прилично кредитиране.