Купувачите се опитват да надскочат възможностите си

Българите се интересуват от по-големи жилища, предимно ново строителство. Активизирането на пазара през последната година и половина рефлектира и върху ипотечното кредитиране. Какви са новите тенденции и ще спаднат ли още лихвите по този вид заеми? Отговорите дава в специално интервю за imot.bg Тихомир Тошев, управител на „КредитЦентър”.

Господин Тошев, какви са новите тенденции на пазара на ипотечно кредитиране, освен че годината стартира активно?

Да, така е. Годината започна много активно. Освен това за пръв път още през януари част от банките подобриха лихвените си условия. Обикновено досега лихвите се подобряваха през март, април, май, но сега още през януари част от банките го направиха. Това накара другите да ги последват и през февруари и март повечето подобриха офертите си по ипотечни кредити, като вече офертите се движат в рамките между 3.4-4.25%. За първото тримесечие спадът на лихвите е в рамките на 0.2-0.35%. Това идва и в отговор на много активния пазар на недвижими имоти. Конкуренцията на пазара е голяма и това мотивира банките да подобряват условията си постоянно с цел да привличат повече клиенти.

Другото, което може да кажем като тенденция, която се наблюдава на пазара, е изчерпване на готови качествени имоти, което прави търсенето на такъв имот доста затруднено и много често от момента, в който направим предварително одобрение на клиента за кредит, намирането на имот му отнема 3-4 месеца.

Виждаме, че доста се повишават сделките за покупка на ново строителство, което отлага самото кредитиране, тъй като при новото строителство банките продължават да се включат с финансиране след Акт 14. В момента се купува почти на дупка или на първа плоча – веднага след като излезе разрешителното за строеж. Клиентът самофинансира покупката до Акт 14 и след това банката се включа. Това означава, че част от кредитите, които в момента трябва да се случат, защото клиентът купува имота сега, реално ще се случат в края на тази или началото на следващата година, когато сградата достигне Акт 14 и Акт 15.

Наблюдава ли се променя в процента на финансиране?

На този етап банките не искат да се конкурират в процента на финансиране. Той продължава да остава до 90%. Конкурират се само на ценово ниво, на бързо и качествено обслужване, на допълнителни други банкови услуги, които биха били полезни на клиента, ползващ банков заем.

Кога очаквате процентът на самофинансиране да се вдигне?

Мисля, че банките няма да се конкурират на това ниво и няма банка, която да предложи финансиране над 90%, като при част от банките е и до 85%. Не мисля, че там ще има промени.

А до какъв процент е най-честото самофинансиране реално?

Когато клиентите купуват готов апартамент, те предпочитат да вложат изцяло средствата, с които разполагат, за да изтеглят по-малък кредит. Тогава най-често се финансират 70-75%. Ако обаче се купува на шпакловка и замазка, на строеж, предпочитат да изтеглят 90%, а да запазят спестените средства след това за довършване и обзавеждане на жилището, защото това е сериозен разход.

Как се променя средната цена на кредита?

Средният размер на кредита се покачва и то сравнително бързо като основната причина за това е, че хората продължават да избират по-хубави и по-скъпи имоти. Понякога дори купувачите, които са на ръба на възможностите си, в желанието да се сдобият с хубав, качествен имот, с големи стаи, спални и на добро място, се опитват да надскочат възможностите си. Това е малък знак, че и от тук в бъдеще може да възникнат проблеми.

Затова, когато дойде при нас подобен клиент, общо взето охлаждаме този ентусиазъм. Имахме случай, при който клиент – несемеен и с добри доходи, искаше да си купи жилище за 240 000 EUR. След като го консултирахме и му показахме вариантите и че реалната стойност на подобна сделка и плащанията, които трябва да прави дългосрочно, са доста, той свали бюджета на 140 000 EUR. Хората купуват все по-големи, по-хубави и по-скъпи имоти, което води до теглене на по-големи кредити.

Наблюдаваме значително увеличение на броя сделки в сегмента имоти над 100 000 EUR. Това са предимно 3-стайни апартаменти. При нас сделки с такива имоти има в големите градове – София, Варна, Пловдив и Бургас.

Средният ни размер на кредита в момента за цялата страна е 95 000 лв. За София – 120 000 лв, като най-вероятно до края на годината ще нарасне, като за страната ще надхвърли 100 000 лв., а в столицата ще надвиши 130 000 лв.

Освен това, че хората купуват по-скъпи жилища, цените на имотите много се увеличиха. Това за нас малко е проблем, тъй като виждаме, че цените на имотите в София вече започват да надвишават нивата от 2008 г. Хубаво е, че строителите, инвеститорите и продавачите се опитват постоянно да тестват нови, по-високи ценови нива, но доходите на българите не растат с такъв темп и много вероятно е още през 2018 г. да станем свидетели на задържане на пазара на недвижими имоти или изтегляне на част от купувате, заради това, че цените вече ще станат непоносими за тях. Вече имаме първите подобни случаи на клиенти, на които сме направили предварително одобрение за кредит. Те излизат и търсят два-три месеца, след това ни се обаждат и казват, че се отказват, тъй като не искат да купуват на тези високи цени. Малко са подобни случаи, засега, но ако този темп на поскъпване продължи, най-вероятно още средата или края на следващата година ще видим отдръпване на част от хората от пазара, защото цените вече ще им изглеждат непосилни.

По отношение на Варна, излезе информация, че там има много ново строителство. Каква е ситуацията с ипотечното кредитиране там?

Варна е втория най-силен пазар след София по отношение на интереса към ипотечни кредити. Пазарът е много жив. Това, което ни прави впечатление е, че доходите на хората там са малко по-ниски, отколкото в София, затова много голям процент от купувачите търсят максимално финансиране – 90%. Средният размер е около 100 000 лв., което е над средното ниво за страната, но под това за София.

Това, което виждаме там е, че хората много често освен, че търсят по-високия процент финансиране, предпочитат и по-дълги срокове. Не искат да поемат риск с висока месечна вноска и затова по-често избират срокове 25 и над 25 години.

Това не оскъпява ли много кредита?

Оскъпява, но въпреки че пазарът е много жив и търсенето на ипотечни кредити е голямо, клиентите не са рисково настроени. Гледат да спазват правилото разходите по кредитите да не надхвърлят 25% от доходите на домакинството. Затова предпочитат да изтеглят заем за по-дълъг срок, като знаят, че след първата година няма такса за предсрочно погасяване. Ако могат да заделят и да спестяват да погасяват предсрочно. Всяко предсрочно погасяване, реално запазвайки същата месечна вноска, ще им скъсява срока. Това се случи и с хората, които теглиха в периода 2004-2008 г. Особено, когато бяха високи цените 2007-2008 г. клиентите започнаха да избират по-дълги срокове. След това започнаха да погасяват предсрочно и скъсиха значително сроковете.

Какъв е процентът на лошите кредити?

Последните шест месеца вървят надолу. Един път заради това, че банките продадоха големи пакети необслужвани заеми и преди стрес тестовете изчистиха портфейлите си. Втори път, защото безработицата доста намаля, хората лесно си намират работа и голяма част от кредитите, които бяха необслужвани или проблеми се върнаха в графа редовни.

Как стои въпроса с продажбата на жилище, чийто кредит все още се изплаща?

Има такива случаи. Това не е проблем. Дори подобни случаи са чести. В момента хора, които са си купили имота в периода 2005-2008 г. и нещата им вървят добре: доходите им са нараснали, появило се е първо или второ дете, искат да си купят много по-голямо жилище, въпреки че продължават да изплащат ипотеката на първото, купуват ново жилище с ипотека и продават старото. Няма никакъв проблем да се продаде или купи жилище с ипотека.

Разликата от ръста на цените е обрана. Вече цената на жилището не е по-малка от кредита.

След януарския подарък на банките, може ли да очакваме още спад на лихвите по ипотечните кредити до края на годината?

Честно казано почти всеки месец има някоя банка, която леко подобрява условията си. Лично очаквам, че нова вълна на подобрение ще има в есенните оферти. Появяват се и сигнали, че най-вероятно през следващата година лихвите могат да тръгнат нагоре. Това е заради очакванията, че индексите Юрибор и Софибор в един момент ще тръгнат нагоре. Аз обаче продължавам да мисля, че нашият пазар е твърде конкурентен, лихвите са все още малко над средноевропейските, така че по-скоро при нас очаквам лихвените г. да се задържат около постигнатите през текущата година.