Големите германски градове имат сериозен проблем - привличат много хора. От години жилищната площ в тях не достига, а цените на имотите и наемите растат неудържимо. А това поражда социално напрежение.
Никога преди големите градове в Германия не са били по-привлекателни. "Жителите на Берлин, например, от няколко години нарастват с по 40 хиляди годишно", казва експертът по недвижими имоти Михаел Фойгтлендер от Института за германска икономика в Кьолн. Подобно е положението и в други германски метрополии: жилищната площ в тях не достига, а цените на жилищата и наемите растат неудържимо.
Кои са печелившите и кои губещите, е ясно: докато наемателите в големите градове са плащали през последната година 9 на сто повече за новонаето жилище, инвеститорите в недвижими имоти извличат истински печалби. Луксозни апартаменти в центъра на Берлин обещават например годишен доход от над 10%. Да се намери жилище на прилична цена е почти невъзможно. А това застрашава социалния мир.
Земята - новото злато
Тенденцията на поскъпване на имотите привлича в Германия много чужди инвеститори. Строителни парцели вече почти не могат да се намерят в градовете, те са новото злато. Цифрите го доказват: между 2011 и 2016 г. цената им се е вдигнала средно с 27 на сто. В предпочитани градове като Берлин, Мюнхен и Франкфурт цените са многократно по-високи. А когато цената на парцелите е толкова висока, строежът на жилища просто няма как да върви. Според икономическите институти, на пазара в момента има недостиг от близо един милион жилища.
Кой определя цената на земята?
От повишаването на цените на земята и на обработваемите площи обаче не винаги печели "правилната" страна. Жилище в центъра на Берлин струва значително повече, отколкото в някой структурно слаб регион, защото, за разлика от него, столичният регион е благоустроен с държавни средства. Когато даден град разполага с метро, музеи, театър и болници, цената на недвижимите имоти се повишава, посочва икономистът Дирк Льор. Прокара ли се нова трамвайна линия в близост до жилището, неговата цена се вдига, макар че собственикът му не е вложил никакви средства в това.
Льор е изчислил, че тези доходи, получавани от собственици на имоти с отлично разположение, без обаче да са направили никакви вложения, възлизат на 150 милиарда евро годишно. Така държавата губи, а печалбата отива в джобовете на частни лица или на международни инвеститори.
Моделът "Улм"
Как може да се реши този проблем, показва примерът на град Улм. В него се е наложила алтернативна поземлена политика. Експертът Улрих Золднер пояснява: "Градската община изкупува предварително за десетилетия напред площи, които след време решава как точно да използва - за заменки, за градски проекти или за изграждане на индустриални и жилищни зони".
През 2017 г. град Улм е инвестирал 33 млн. евро в закупуването на нови парцели. В 16 бъдещи жилищни зони екипът на Золднер вече е закупил толкова парцели, че може да пристъпи към следващата стъпка. "Важното е, че при нас строителният план влиза в законна сила едва когато са закупени всички парцели. Не преди това", посочва експертът.
Конкретно това означава, че в Улм само общината може да купува парцели - на цени, определени преди това от експерти. Частният инвеститор не може да препродава на по-висока цена придобития парцел. Ако земята не се използва по предназначение, специална клауза задължава връщането ѝ на градската управа. И това слага край на спекулативните сделки с имоти.
За наемателите в Улм това пък означава, че общината има голямо влияние върху оформлението на новите жилищни райони. В новозастроени жилищни райони инвеститорите са задължени да предлагат съответно най-малко по 30% жилища на изгодна цена. По този социално справедлив начин в Улм междувременно се стопанисват около 4 500 хектара земя, което е една трета от общата площ на града. Затова Улм просто не познава жилищни кризи като тези в Берлин, Франкфурт или Мюнхен. Макар че като университетски град Улм е привлекателен и за много високотехнологични фирми.
Правителството на провинция Баден-Вюртемберг междувременно е обявило Улм за образец за развитие и на другите населени места. Германия обаче е още много далеч от това да приложи модела "Улм" на федерално ниво.