Офисите - малките фирми купуват, големите наемат

Малкият бизнес в България трудно променя стереотипите. Допитване до няколко посреднически компании установи, че дребните предприемачи предпочитат да купят офиса, в който се помещават, дори той да се намира в стара жилищна сграда.
,
Големият минус при подобен тип решения е


липсата на мобилност

А тя може да се окаже доста рискова за фирми, които предстои да се разрастват. Купувайки имот, фирмата се лишава и от налични средства, които иначе могат да бъдат инвестирани в основния бизнес, изреждат рисковете на подобен тип стратегия фирмите в бизнеса с офисплощи.

За момента обаче посредническите компании не отчитат особена промяна в търсенето. Българските фирми, особено малките, продължават да поддържат традицията и се ориентират към покупка на офис. Международните компании по-често предпочитат да наемат, констатира арх. Валери Левиев, управител на агенцията за недвижими имоти "Елта консулт-CBRE". Така се спестява рискът собствеността бързо да "отеснее" при експанзивно разрастване на компанията и на персонала и да се наложи преместване в по-голям офис. Нерядко в тези случаи собствеността може да се окаже пасив за фирмата. Защото дори да бъде продаден старият офис, това надали ще стане веднага и далеч няма да покрие разходите за покупката на по-голямо помещение.

По думите на Левиев освен наемането на офиси напоследък като сравнително интересна и изгодна започва да се налага и


лизинговата схема

Тя до известна степен наподобява наемната, но в края на периода фирмата става собственик на имота.
От международната консултантска компания "Колиърс Интернешънъл" отбелязват, че решенията са твърде индивидуални. И техните наблюдения потвърждават тенденцията, че много български компании се ориентират към покупка на офис. Основен мотив за това се оказват строителният бум и растящите цени на имотите. Обяснение за подобни решения може да се търси също в народопсихологията на българина, който държи да притежава собствено недвижимо имущество и до голяма степен е готов да подходи по подобен начин и спрямо бизнеса си.

Генерални препоръки дали е по-добре един имот да бъде нает, или да бъде закупен, трудно могат да се правят. Всеки случай се нуждае от отделна преценка. "При вземането на подобни решения не би трябвало да се гледа само за колко години една такава инвестиция би била рентабилна, а и до какви други последствия би довела, както и от какви ползи би лишила компанията. Ако една фирма има 30% рентабилност от основната си дейност, а получи 10-15% от покупката на офис, то решението е очевидно", казва Антон Славчев, старши консултант "Офиси и бизнес паркове" в компания "Колиърс Интернешънъл". Както той, така и другите посредници обаче напомнят, че придобиването на недвижим имот не бива да се възприема само като инвестиция с планирана възвръщаемост.

През последните години в столицата и в част от големите градове на страната се построиха и продължават да се строят множество офисздания. В самото начало (преди около 4-5 години), когато имаше дефицит на сгради от този тип, собствениците реализираха немалки приходи, отдавайки площите под наем. Към днешна дата, когато предлагането е доста голямо, рентабилността от тези имоти започна да намалява. Част от сградите дори пустеят, тъй като собствениците не са склонни да се поддадат на пазарния натиск за понижение на цените. Интересът се запазва към добре планираните и умело стопанисваните обекти, твърдят от посредническите агенции. Причината е, че по-големите фирми вече


предпочитат да преместят офисите си от жилищните сгради

в специализираните бизнесздания, които предлагат по-добра атмосфера, пакет от услуги, достатъчно места за паркиране и т.н. Причините за това са поне няколко. Някои от основните са по-високото качество на обслужване - като се започне от поддръжката и стопанисването на сградата, мине се през окабеляването и се стигне до услуги като почистване и комфорт за достъп. Освен това разходите понякога се оказват съизмерими с тези, които се правят за жилищата, преобразени в офиси.

Към днешна дата най-много офиссгради се строят в столицата и икономически активните градове на страната като Пловдив и Варна. Само в София, Пловдив и Варна в процес на изграждане са площи от около 518 000 кв. м. Най-интензивно се строи в София (263 000 кв. м), след това се нареждат Варна (155 000 кв. м) и Пловдив (100 000 кв. м), сочат данните на Национално сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ). В столицата по-просторните офиси са разположени извън централната част на града. Средните наемни цени, в зависимост от зданието, локацията и екстрите, варират от 8 до 15 евро за кв. м.


Продажните нива се движат от 800 до 1400 евро за кв. м

според категорията на сградата, степента и качеството на довършителните работи.

Въпреки възходящото развитие през последните две години, продажните и наемните цени на офисите в България остават значително под нивата, обичайни за Европа. Това продължава да поддържа интереса на инвеститорите към този сегмент от пазара на имоти. Повечето прогнози са, че въпреки сериозното предлагане на нови офисни пространства понижение на цените трудно ще се постигне. Движение надолу по-вероятно ще бъде отчетено при имотите, които се помещават в жилищни сгради, но се използват за офиси.

"Въпреки големия ръст на строителството, нивото на незаетост на офисни площи в модерните бизнессгради не е било толкова ниско през последните 5 години. В момента свободните офис площи в София са под 10% от съществуващите на пазара. Затова се чувства и лек натиск на цените в посока на повишаване", казва Антон Славчев.

Като по-перспективни се очертават по-мащабните проекти, тъй като на пазара все още има дефицит на офиси със сравнително голяма площ. Инвеститорите се ориентират към съвременно изпълнени офиссгради, с площ над 5000 кв. м, осигурени наематели и респективно - приходи. Към днешна дата този тип проекти не са много. Те обаче крият голям потенциал и до няколко години може да се очаква сериозно развитие на този сегмент, смята Орлин Владиков, председател на НСНИ и управител на "Орвитекс". Липсата на достатъчно такива обекти за момента обяснява защо компаниите, които търсят по-просторни площи, се принуждават или да наемат няколко имота в една и съща сграда, или да се ориентират към развитие на собствени проекти.


Да купя или да наема?

Допитахме се до няколко водещи консултантски компании какви са преимуществата при наемането и какви при купуването на офис. Какво казват експертите:


ПОД НАЕМ
+ Мобилност. Гъвкавост при планирането на разрастване на фирмата. Едно сравнително обозримо бъдеще на фирма, което е планирано в период от 3 до 5 години, съвпада много често и с продължителността на договора за наем при офисите.
+ В края на наемния период фирмата може да коригира офисните си нужди (да ги увеличи или намали) в зависимост от развитието си.
+ Не се правят значителни инвестиционни разходи. Остават повече средства за оперативна дейност и за инвестиции в основния бизнес.
+ В съвременните офиссгради се предлага управление и поддръжка на всички пространства, включително рецепция, охрана, озеленяване, поддръжка на системите на сградата и т.н. При покупка на офис всичко това ще ангажира допълнителен човешки и финансов ресурс.


СОБСТВЕНОСТ
+ Фирмата може да реализира печалба от разликата в стойността на имота при закупуването му и след няколко години. Подобно инвестиционно решение може да се окаже сполучлив бизнесход.
+ Възможност закупеният имот да се ипотекира и да се получи кредит с финансиране на около 50-70% от стойността на актива.