Лизингът на имот - между наема и кредита

Лизингът на недвижими вещи е финансов продукт, който в някаква степен прилича на ипотечния кредит. Обща е идеята - финансира се придобиването на недвижима вещ. Различна е концепцията - при лизинга на имот собственик на актива е финансиращата институция, като договорът за лизинг може да съдържа опция за прехвърляне на собствеността върху вещта в края на лизинговия период. Оттук произтичат и редица последици от данъчно и счетоводно естество. Най-подходящи за лизинг са активи, които клиентът смята да използва дългосрочно. Може да се каже, че до голяма степен лизингът на имоти е алтернатива на наема с тази разлика, че след изтичане на лизинговия период получателят може да стане собственик на актива, каквато е и масовата практика.

Плюс-минус

Лизингът на недвижими вещи има редица предимства. Повечето компании, предлагащи този продукт, приемат относително дълъг срок на изплащане. Наред с това в масовия случай самоучастието на клиента е ниско, а ДДС се финансира от лизинговата компания и се разсрочва за срока на договора. Голямо предимство за лизингополучателите е липсата на допълнителни обезпечения освен собствеността върху имота, която остава в лизинговото дружество, и запис на заповед. Друго преимущество е относителната гъвкавост и по-голяма оперативност на лизинговите компании спрямо някои по-бюрократични банки.

Лихви

Интересен е и въпросът за лихвите, сравнени с тези при ипотечните кредити. Може да се мисли в следната насока: тъй като лизинговото дружество притежава финансирания имот (а няма само ипотека върху него), рискът е по-малък. Така има вероятност за по-ниски лихвени нива в сравнение с банките. От друга страна, едва ли може да се говори за съществени минуси на лизинга на недвижими вещи. От психологическа гледна точка някои хора се притесняват, че не стават веднага собственици на имота. Може да се постави и въпросът какво би се случило, ако лизинговата компания изпадне в несъстоятелност, но това е по-скоро хипотетичен случай. Основната разлика между финансирането на имот с кредит и на лизинг е в режима на собственост. При лизинга финансиращата институция става собственик на имота - тя го закупува, за да го отдаде на лизинг на клиента. В българското право лизингът е относително семпло законово регулиран - основните разпоредби са в чл. 342-347 от Търговския закон, като при лизинговите договори се оставя по-голяма договорна свобода.

Ползватели

В масовия случай покупки на имот на лизинг правят търговски дружества. Точното определение за подобни компании е иновативни. При типовете имоти спектърът е широк: търговски обекти, производства, бизнес сгради, бензиностанции. В България този финансов продукт става все по-популярен. Той е познат на повечето големи и средни компании и се използва от някои. Няма точни данни относно обемите на финансиране, но в момента делът на лизинговите сделки с имоти най-вероятно надхвърля 7% от лизинговия пазар и е със сигурност в деветцифрен размер в евро. Най-големи участници на пазара у нас са Иморент (собственост на Ерсте банк), Интерлийз (част от групата на Националната банка на Гърция), Хипо Алпе-Адриа-Лизинг, Пиреос Лизинг, И Еф Джи Лизинг, ДСК Лизинг. Някои от емблематичните сделки в сектора са финансираната от Иморент база в Ямбол на японската компания Yazaki, както и финансирането от Хипо Алпе-Адриа-Лизинг на Дунав мол в Русе.

Браншът ще развие и управление на имоти

Лизинговият пазар в България се развива възходящо през последните 2 години и популярността му расте. Може би е нужна по-мащабна реклама. За ръста на лизинговия сектор допринася и фактът, че редица финансови групи пренасочват средства от банките към лизинговите си дружества, включително заради по-малкото регулации и липсата на изисквания за минимални задължителни резерви. От тази гледна точка голяма част от ресурса на лизинговите дружества неминуемо ще се насочи и към финансиране придобиването на недвижими имоти.Очаквам и в бъдеще възходящото развитие на този пазар да продължи. Наред с чистото финансиране повече лизингови компании ще започнат да предлагат и допълнителни услуги, като управление на проекти, проектиране и дори строителство на собствен риск.
Развива се и идеята за финансова схема, при която лизинговите компании да вкарват капитал в специално създадени дружества и чрез тях да финансират изграждането на дадени обекти.
По този начин биха се спестили данъци при прехвърляне собствеността на имота от лизинговата компания към клиента след изтичане на лизинговия период.