Тошев: пазарът на ипотечно кредитиране излезе от кризата

- Господин Тошев, как завършваме 2015 г. по отношение на ипотечното кредитиране?

- Завършва с изключително силни промоции от страна на банките. Когато миналата година правихме прогнозите за тази, дори и ние не очаквахме, че офертите ще бъдат толкова подобрени. Все повече виждаме предложения, които започват с плаваща лихва от 4.7-4.8%, както и редица други отстъпки.

Пазарът е силно конкурентен. Това се дължи основно на сериозното му раздвижване през тази година. Може да кажем, че 2015-а за пръв път ще отчетем по-сериозен ръст при изтеглените ипотечни кредити. Може би спрямо миналата година той ще е 15%. Да, повишаването се формира от 10-те най-големи града на страната, но това са и най-активните пазари на недвижими имоти. Така че може да кажем, че пазарът на ипотечно кредитиране е излязъл от кризата.

Банките значително подобриха условията си. Годишният процент на разходите трайно слиза под 6%. В момента цялостното оскъпяване се движи между 5% и 5.85%. Конкуренцията не е само при офертите с плаващи лихвени проценти, но и при тези с фиксирани. Почти всяка банка вече предлага период на фиксиране на лихвата като все по-често той се удължава в рамките на 2-3 години. Офертите с фиксирана лихва до 10 години също продължава да се предлага.

- През тази година станахме свидетели на започването на редица нови проекти в жилищния сегмент. Банките започнаха ли да отпускат кредити за имоти „на зелено”?

- Клиентите са активни в посока търсене кредитиране за покупка „на зелено”. Може да кажем, че със сигурност това вече е тенденция на пазара през тази година. При нас имаме около 30% ръст на запитванията за покупка на сгради ново строителство с кредит. Почти всички банки вече предлагат финансиране на Акт 15, а голяма част от тях предлагат финансиране на Акт 14.

- Какво става с финансирането „на зелено” до Акт 14?

- Самофинансиране. Клиентите продължават да избягват да правят 100% финансиране. Освен това строителите са изключително гъвкави със схемите и затова обикновено искат между 10% и 20% първоначално плащане при сключване на предварителния договор и останалите плащания са след Акт 14, Акт 15 или Акт 16 като даже част от строителите изцяло изтеглят останалото плащане след Акт 16.

Обикновено схемата е 20% първоначално, още 50% на Акт 15 и останалите 30% след Акт 16.

Има схема, при която 10% се плащат при предварителен договор, 20% при достигане на плочата, на която е апартаментът, 20% при Акт 14 (груб строеж), 40% при Акт 15 и 10% при Акт 16.

Купувачите се чувстват най-сигурни, когато основното плащане остава след Акт 16. Затова голяма част от строителите предлагат първоначално 20% и останалите 80% след получаване разрешени за ползване. Тогава и купувачът е спокоен, че дава основната сума, когато вече апартаментът е годен за обитаване и има разрешение за ползване.

- Дефакто банките не дават „на зелено”, а минимум на груб строеж?

- Да, трябва да има заверен груб строеж. Честно казано и не очаквам скоро да има финансиране изцяло „на зелено”, тъй като всички помним какво стана с това „на зелено” през 2008 г.

- Има ли по-особени изисквания към тези, които искат да вземат кредит на груб строеж? Клиентите към каква схема на кредитиране се насочват?

- Важното, когато се кредитира „на зелено” и на Акт 14, е да се знаят няколко неща.

1. Още преди да се подпише предварителният договор клиентът е добре да си направи предварително одобрение, т.е. да бъде одобрен, че може да получи такъв кредит какъвто му е необходим, нищо че ще го тегли най-вероятно след 6 до 12 месеца.

2. Акт 14 се отпускат до 85% от оценката към Акт 14. А оценката към Акт 14 е около 50%, максимум 60% от стойността на имота, когато ще бъде изцяло завършен. Ако апартаментът струва 60 000 EUR, оценката към Акт 14 вероятно ще е 30 000-32 000 EUR и кредитополучателят ще може да ползва 85% от тези 32 000 EUR. Така че не трябва да се поема ангажимент за по-голяма сума.

- Клиентите към какви типове имоти се насочват?

- Освен сериозното раздвижване при новото строителство виждаме, че клиентите, които си купуват старо строителство (панел, ЕПК) продължават да са много изискващи относно местоположението на имота. Избират районите, състоянието на жилището, като предпочитат то да не е за много сериозен ремонт, а да е почти готов за живеене.

Естествено търсят и продължават да имат изисквания относно цената на апартамента. Не купуват на всяка цена, а търсят изгодни сделки.

- Какво е положението към днешна дата на кредитополучателите, които изпитват затруднения да обслужват ипотечните си заеми и желаят да продадат жилището си?

- Няма проблем това да се случи. Продължават да има такива клиенти на пазара. Те са по-малко и намаляват от началото на 2015 г. но няма проблем имотът да се продаде като има възможност купувачът също да изтегли кредита. Даже често се случва купувачът да изтегли кредит от същата банка, в която е проблемният кредит на продавача, тъй като и банката и клиентът са узрели, че трябва да се приключи с тази кредитна сделка и правят всичко възможно за това.

От друга страна, затруднените в момента клиенти са с доста по-добри шансове и доста по-бързо реализират имотите си заради живия пазар и е хубаво, че голяма част от тях са осъзнали, че няма да се могат да се справят по друг начин с финансовото си затруднение и по-добре на този етап да излязат от кредита изцяло.

- Какво стана с имотите, които отиват към частните съдебни изпълнители (ЧСИ)?

- Продължава да има интерес към имотите предлагани от ЧСИ, но той не е голям. По-скоро бих казал, че там има една група спекулативни играчи, които стоят и търсят изгодни сделки, които имоти след това да продадат на свободния пазар. Това са хора, които разполагат с много пари.

Основният проблем на този пазар продължава да е изискването за плащане в 7-дневен срок след спечелване на търга, което ограничава броя на участниците в наддаването и затова само хора, които имат  кешовата сума за покупка на апартамент и спекулативните играчи са в момента на този пазар.

Но дори и хората, които са изцяло кешови купувачи предпочитат да не се ограничават само с пазара на имоти при ЧСИ. Гледат и там, но наблюдават и целия пазар и в 90% от случаите купуват от свободния пазар.

- Това няма ли да доведе до едно затлачване при продажбата на имоти чрез ЧСИ? Стига се до 4-та, 5-та продан, а знаем, че при всеки следващ търг началната е по-ниска.

- Със сигурност трябва да се направи някаква промяна в законодателството, която да облекчи продажбите на имоти при ЧСИ. Засега не чувам да има такава планирана. Вероятно трябва да се проведе някаква дискусия и това да се направи, но истината е, че имотите, които са там не са особено атрактивни. В повечето случаи са оставени в лошо състояние, дълго време не са обитавани.

- Купуват ли се луксозни имоти с кредит?

- За нашата радост (на кредитните консултанти) отчитаме ръст на покупките на такива имоти с кредити. Тази година имаме около 15% ръст на кредитите на стойност над 300 000 лв. за покупка на луксозни имоти. Банките са гъвкави за такъв тип клиенти и успяваме да договорим доста добри условия за подобни кредити, тъй като и клиентите със сериозни доходи са без или с много ниска кредитна задлъжнялост. Забелязваме сериозен интерес на покупка на къщи в кварталите под Витоша и на луксозни апартаменти най-често в центъра и Докторски паметник.

- Какво да очакваме в началото на 2016 г. по отношение на ипотечното кредитиране?

- Налице е силен край на годината очакваме. Очакванията ми са, че по-голямата част от банките ще удължат промоционалните си предложения и те няма да важат само до 31 декември, а до края на февруари. По този начин ще позволят и на тези, които няма да успеят да се справят до края на 2015-а да приключат планираните сделки да го направят в началото на годината при добри условия. Лично аз очаквам, че януари и февруари 2016 г. ще са активни поради общата активност на пазара. Най-вероятно тази година ще приключим с ръст около 15% ръст на новоизтеглените кредити спрямо 2014 г., а през 2016-а пазарът ще продължи да расте.