Проблемите при покупка на имот „на зелено”

Ръстът в броя на сделките с жилища „на зелено” води и до повече проблеми при покупката им. Регистрират се ръст както на извънсъдебни спорове при подобни сделки, така и на съдебни. Как обаче те могат да бъдат избегнати?

Важно е да се уточни, че вариантите за покупка на имоти „на зелено” са два – прехвърляне право на строеж и подписване на предварителен договор. Практиката е показала, че клиентите предпочитат втория вариант, при който строителят и бъдещият собственик уреждат отношенията си на един значително по-ранен етап, а прехвърлянето правото на собственост се реализира при завършване на строителството на сградата.

Какви „подводни камъни” крие първият вариант? „При него строителят купува терен или друг вариант е да му бъде учредено право на строеж върху терен собственост на определени лица. След това се снабдява с разрешение за строеж и прехвърля на бъдещия купувач не право на собственост, а право на строеж. Когато сградата достигне до етап груб строеж, т.е. се снабди с Акт 14 собствеността върху съответния апартамент преминава върху купувача. След като сградата е достигнала до груб строеж, за строителя възниква необходимостта да я довърши, тъй като следва сградата да се снабди с Акт 15 и Акт 16 и да бъде годна за ползване. Това, което възниква като проблем в тази ситуация е, че е възможно строителят да не довърши строителството и то не заради друго, а защото вече е получил цялата покупна цена и единственото, което го стимулира да довърши изграждането са евентуално предвидените в договора за строителство неустойки, които е много вероятно да не бъдат в много задоволителни размери”, обяснява юрист Радостина Хаджиева.

Как е уреден този въпрос обаче в другите държави? Като пример може да бъде взета Франция. „Там строителят продавач може да продава „на зелено” единствено ако има финансова застраховка, която покрива не само стойността на апартамента или друг вид имот, който ще се купува, но и стойността на цялата сграда. Дефакто той трябва да разполага с такава застраховка, която да съумее да обезщети всички бъдещи собственици на апартаменти, находящи се в съответната сграда”, допълва Хаджиева.

Друг важен аспект при покупката на жилище в етап на строеж е да се провери дали имотът няма тежести. Затова специалисти препоръчват да се проучи историята на имота, тъй като съществуват множество опасности, като например имотът да е държавна или общинска собственост или той да не позволява съгласно законодателството да се строи върху него или още по-неблагоприятна ситуация е върху самият имот да има вещно правни тежести, ипотека, възбрана, които често се засягат в съдебната практика.