Големите инвеститори предпочитат Румъния

Пазарът на офис площи е един от най-бързо възстановилите се след кризата. Този извод в по-голяма степен се отнася за северната ни съседка, отколкото за нас. Причината за това не е само във факта, че Румъния е три пъти по-голяма от България, но и поради това, че там инвестицията в офис имоти не е съсредоточена в столицата. Сегментът се развива много силно и по-големите градове и е доста печеливш. За сравнение, у нас офис пазарът се развива основно в София. Едва през последните няколко години се наблюдава ръст в инвестициите в Пловдив (бел. ред. разглежда се като компромисен вариант на София) и Варна. Какви са разликите и приликите между България и Румъния и къде е по-печелившо да се реализира бизнес с офис площи? Отговор на тези въпроси, специално за imot.bg дава Сергей Койнов Lion’s Head за България.

Господин, Койнов, какви са основните различния между българския и румънския пазар на офис площи?

В Румъния много силни са регионалните градове – Яш, Тимишоара, Клуж Напока. Така например, в Клуж Напока е един от най-добрите университети в Румъния. Те си произвеждат качествени служители и те са реално заети. И в трите града има сериозни проекти. Част от тях са реализирани, а други са в процес на осъществяване.

Другата причина е чисто географска – страната е много голяма. От тази гл.т. миграцията и комуникацията са малко по-трудни. У нас – София-Пловдив е един час.

Какво е нивото на чуждестранен интерес към румънския пазар?

Доста по-голям спрямо българския. Принципно като тип бизнес са близки – IT и аутсорсинг. Обемите са двойно по-големи. На ниво дивелъпъри в Румъния има много повече международни предприемачи. Така например Skanska е един от големите европейски дивелъпъри. IKEA си има инвестиционна компания. Тя строи както микс, така и офис проекти. На ниво инвестиционен интерес има много повече предприемачи.

Каква е доходността от инвестиция в офис сегмента у нас и в Румъния?

В момента в Румъния доходността от инвестиция в офис сегмента е 7.4%, докато у нас тя е 8%. Като проценти разликата не е голяма, но е значителна, ако се разглежда като стойност. Отчита се какъв ти е годишният приход върху доходността. Ако в България една офис сграда би струвала 62 млн. EUR, то постройка със същите параметри в Румъния ще струва 67 млн. EUR. Получава се разлика от 5 млн. EUR, която е значителна и която несъмнено влияе върху доходността.

С какво се обяснява интересът на по-големите компании към Румъния?

По-голям пазар, по-голямо търсене, повече възможности и повече възможности за изход. Защотоq например Skanska като класически дивелъпъриq реално строят и продават. Там има повече инвеститори, които купуват сгради. Ликвидността е основната причина.

Каква беше основната разлика след кризата по отношение на възстановяване на сегмента у нас и при съседите?

Офис сегментът също беше сериозно засегнат, но реално се възстанови доста по-бързо от българския. Те имат една зона в северната част на Букурещ, която последните 10 години реализира около 1 млн. кв.м офиси и почти всичко е заето.

Наблюдава ли се в Румъния изграждането на комплекси, в които освен офиси да има и жилищна, търговска част и цялостна инфраструктура?

Това, което ми прави силно впечатление е, че румънците правят смесени проекти. Имат големи площи в рамките на града, които ги реализират като смесени комплекси – офис, жилища, хотел, поликлиника, детска градина и други. Имат достатъчно площ, върху която могат да разгънат повече от една идея, повече от едно приложение. И го има и на доста места, включително и в регионалните градове. Създава е своеобразен малък квартал, среда и това е хубаво, защото един дивелъпър може да покаже и разгъне своите идеи на по-голяма площ и когато те са добри, успяват да създадат страхотна среда. Различно е да построиш една офис сграда и съвсем друго е да реализираш голям проект със смесени функции.

Как е уредено градоустройственото планиране в дългосрочен план, тъй като несъмнено това е от ключово значение за привличането на крупен инвеститор?

Наличието на редица международни инвеститори очевидно на практика е гаранция, че има яснота по тези въпроси. Там предприемачите са доста повече. Много са международните инвеститори и повечето от тях са доста успешни.

Каква е разликата при сключването на договорите за наем при офис площите и наемните нива?

Ако у нас класическият договор е за 5 години, то в Румъния те са между 5 и 10 години.

Наемните нива са малко по-високи от тези в България, но ако говорим за prime rent тук са около 14 EUR/кв.м, а там са 18.5 EUR/кв.м.