Инж. Перфанова: Много хора вече инвестираха спестяванията си, взеха се и не малко кредити

Купувачите предпочитат жилищата ново строителство основно заради съвременните материали, които се влагат в тях и прилагането на модерни технологии. Освен това те са с по-привлекателни общи части, повече удобства за паркиране, асансьори и много добра топлоизолация. Също така не се налага клиентите да инвестират време и пари в реновиране, както това е при старото строителство.

Що се отнася до разликата в интензивността на пазара на жилища в София и по-големите градове, тя ще продължи да е налице и през следващите години. „Само много сериозни политики за развитие на регионите и силни стратегически инвеститори могат да намалят миграцията и да засилят позициите на поне окръжните градове. Много добър пример са гр. Бургас и гр.Пловдив. Но имотният пазар е далече на по-ниски нива“, казва в интервю за imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, 2019-а е третата или четвъртата поредна година, в която анализатори прогнозираха забавяне темпа на ръст на цените при жилищата, но той така и не се случи. Кои са причините според Вас, прогнозата да не се сбъдне?

През 2019 г. се забеляза съвсем реалистично забавяне на ръста на цените. Станахме свидетели и на появата на имоти в сгради, чието строителство започва сега на нива по-ниски от средните пазарни с до около 10%. Продължава обаче интересът към по-маломерните имоти, чийто цени наистина не отстъпиха от растящата си позиция.

Прогнозите обикновено се дават на базата на ясни факти. Когато обаче тези факти са зависими от международната политическа обстановка и претърпят неочаквани промени е напълно нормално това да се отрази и на местните пазари. Ако обърнем внимание през последните години анализаторите не се ангажират с дългосрочни прогнози, именно защото зависимостта от международната обстановка е много голяма, а тя е често непредвидима. През тази година не се случи отложеното покачване на лихвените проценти. Дори напротив – те бяха насочени още надолу до отрицателни нива и спекулиране с това в някой държави.

Безспорно всички сме в очакване на сериозна икономическа криза, в голяма степен контролирана. Напрежението в очакване какво ще се случи с имотния пазар постоянно се покачва. Критичният момент постоянно се отлага, но въпреки това в цял свят се усеща пренасищане на имотните пазари.

Акцентът върху новото строителство продължава. Защо, според Вас, преобладаващата част от купувачите се насочват именно към него?

Новото строителство в момента привлича с атрактивни цени, но и поради факта, че сградите са строени съгласно новите нормативни изисквания, със съвременни материали и с прилагането на модерни технологии. Освен това сградите имат по-привлекателни общи части, повече удобства за паркиране, асансьори, много добра топлоизолация, нова водопроводна мрежа и ел. инсталации и т.н. И като цяло нова по-съвременна среда.

В периода 2006-2008 г. разликата в цената на квадратен метър жилищна площ в строеж и такава на готово строителство беше съществена. През последните 7-8 години цените при двата вида е почти идентична. На какво се дължи това?

Цената наистина беше много идентична и това се дължеше на очакваното поскъпване. Но вече както казах виждаме по-съществена разлика, защото строителите са предпазливи, бих казала и опитни след предишната имотна криза. В момента за тях е най-важно да секюритизират финансирането на проекта, така че да успеят да завършат сградите в срок. Въпреки високия интерес на купувачите към придобиване на имот, той е намалял през последната година. Много хора вече инвестираха спестяванията си, взеха се и не малко кредити. Интерес ще продължава да има, защото нуждите на хората са със социален статус, а имотът служи именно да задоволява тези им нужди.

Казвате, че през последните месеци отново се наблюдава подобна голяма разлика при жилища в етап на строеж и вече готови. Кои са факторите това да се случва?

Казано с една дума очакваните политико-икономически промени в Европа и цял свят, които няма как да не се отразят на имотния пазар. Инфлацията – увеличаването на ежедневните разходи на хората, които стопяват излишъка за инвестиция в имот. Очакваното покачване на лихвените проценти. Неясното бъдеще след вече повече от 5 години ръст на пазара. В известна степен пренасищането на пазара и особено наемния.

Разликата в пазара на жилища в София и по-големите градове, като изключим Варна, е съществена и като цени и като развитие на пазара. Наблюдава ли се все пак някакво „стопяване“ и приближаване на тези големи областни български градове до ситуацията в столицата?

Категорично не. Не се и очаква да се случи. Много хора си продават имотите в други градове, за да реинвестират в София. Потокът от миграция към столицата расте. Това е опасен социален проблем. Само много сериозни политики за развитие на регионите и силни стратегически инвеститори могат да намалят миграцията и да засилят позициите на поне окръжните градове. Много добър пример са гр. Бургас и гр.Пловдив. Но имотният пазар е далече на по-ниски нива. Няма и условия за достигане на тези в столицата. Не е и нужно да се стремим да догонваме софийските цени. Имотите трябва да са достъпни до стандарта на хората.

Кои са факторите, които ще движат жилищния пазар през следващите няколко месеца или през следващата 2020 г.?

Факторите не са се променили. Все повече млади участници на пазара се забелязват. За тях е важно да имат стабилна работа и добри доходи, за да може да изплащат кредитите, които взимат, защото малка част от тях имат 100% собствен капитал. Влиянието на политиките в Европа ще става все по-силно. Националните ни макроикономическите показатели също са много важни.

Как се определя правилно цената на един имот?

В цената участват много фактори, които трябва да бъдат отчетени – всички характеристики на имота, сградите, земята, съседите, социалната среда, транспортните връзки, удобствата, качеството на строителство и СМР, обзавеждане, гледки, изложения, етажност, конструкция, и много други. Правен статут и технически характеристики.

В интернет виждаме само много малко информация за един имот. Снимките допълват представата, но това е твърде недостатъчно за определяне на правилната стойност, ако не се обследват детайлите на място в имота. Затова правилната офертна стойност се определя най-добре от опитни професионалнисти, а пазарната цена е тази, която среща интереса на страните в една сделка.

Несъмнено пазарът на всяка държава, особено когато става дума за жилища, е някак си затворен, строго специфичен за всяка държава и строго специфични, местни фактори определят неговото движение. Все пак той е част от икономиката, а икономиката на всяка държава зависи и до голяма степен от световната такава. В този контекст как ще се развива пазарът на недвижими имоти в контекста на икономически и политически промени – от една страна на местно, чисто българско ниво и от друга на европейско и световно?

В момента съществува много сериозен конфликт между инвестицията в имот като финансов продукт и влагането на пари в него с цел задоволяване на лични жилищни нужди. Инвестиционните интереси са насочени към стабилност на вложения капитал, увеличаването му и получаването на допълнителна доходност. А когато покриваме личните си жилищни потребности търсим онова, което можем да си позволим. В единият случай се радваме, когато цените растат, а в другия когато стават по-достъпни. Противопоставяме социалния характер на имота с този на обезпеченото злато. Затова пренасищането на пазара и увеличаването на празните необитаеми имоти стават причината за създаването на нови политики.

Тези политики обаче от една страна ще възпитават да сме по-отговорни към имотите, които притежаваме или искаме да притежаваме, но от друга страна ще оскъпяват лукса да имаш собствен имот. Ще спра до тук – темата е много дълбока и бих искала да запазя част от нея за шестата конференция INSPIRE TO HIGHER, организирана от НСНИ, която ще се проведе на 18 октомври 2019г. в София.

Технологиите навлизат все по-бързо в ежедневието ни. В коя част от процеса на покупко-продажба или отдаване под наем могат да намерят най-полезно приложение?

Наистина процесите са много. Blockchain дава възможност дори да сключваш крайна сделка дистанционно. Според сега действащото законодателство у нас, навлизането в наемния пазар е по-лесно. Дори изключително полезно. Ние нямаме специален закон, който да урежда наемните отношения. В това отношение изоставаме спрямо други европейски държави. Някой от недостатъците на липсата на законодателство могат да бъдат компенсирани чрез софтуерни решения с цел подобряване на комуникацията между наемател и наемодател и подсигуряване на повече информираност на страните, а също така синхронизиране на процеси и действия.

Технологиите могат да са много полезни при правенето на анализи, взимането на прогнозни решения, подобряване на комуникацията между клиент и посредник, клиент и пропърти мениджър. Подобряване на визуализацията на имотите, спестяване на време за провеждане на срещи, селекция на имоти, анализиране на критерии и мн. други.

Сами по себе си технологиите дават възможност за повече прозрачност и са в услуга на бизнеса. Но те безспорно ще заместят част от човешкия труд и ще съкратят времето, което човек влага в един процес, което означава пазарно отсяване на кадрите по компетенция, адаптивност, гъвкавост, професионална етика.

Кои са акцентите на семинара и празника на посредниците на недвижими имоти тази година?

Празникът тази година е насочен към технологиите, политиките за управление на етажната собственост, енергийната ефективност на жилищните сгради и техническата им паспортизация. И още една много важна и ключова тема – макроикономическото влияние върху имотния пазар.

Семинарите, които имат за цел да дадат нови знания на участниците във форума са допълващи към общите теми. Имаме двама международни лектори – Никос Маноменидис от Гърция и Джом Мейфилд от САЩ и двамата предоставящи знания утвърдени от Американската асоциация на реалторите, която всъщност е водещата професионална организация в световен мащаб, когато говорим за дейността на брокерите и агентите на недвижими имоти.

Не сме пренебрегнали и българските специалисти – тази година сме поканили Вергиния Накова от Training Academy, която ще отрази именно новите отношение възникващи с навлизането на технологиите в бизнеса, промяната на потребителското поведение и как да се адаптираме към нея.

Както винаги очакваме интересен и вълнуващ празничен ден, който покрай политиките и знанията създава нови контакти и зарежда бизнеса с нови идеи и енергия.