Инж. Стефанова: Силният шок от кризата е преодолян

Цените на жилищата се стабилизираха през последната година, а също така и на продажбите в градовете. Големи обаче остават предизвикателствата пред строителните фирми. Основните проблеми, с които се сблъскват са: по-малко поръчки, дъмпингови цени от конкуренти, ограничен финансов ресурс на инвеститорите, забавяне на  разплащанията за свършена работа, казва в специално интервю за imot.bg инж. Даниела Стефанова, управител на „Пи Ел Ейч Инвест” ООД, инвестиционно-консултантска компания от групата на „Планекс Холдинг”. Не на последно място е непредвидимата политическа обстановка, която създава несигурност в икономиката.

- Инж. Стефанова, работите в четири сектора – търговски, жилищен, ваканционен и индустриален. В кой от въпросните сегменти през последната година се наблюдава ръст?

- Все още е трудно да се говори за ръст в продажбите на който и да е тип имоти. През последната година отбелязваме стабилизиране на цените и продажбите на градски жилища. Наблюдава се възвръщане на интереса на купувачите, които в известна степен преодоляха силния шок от кризата и търсят варианти за закупуване на жилище. Но тези покупки не са с инвестиционна цел, както преди 5-6 години, а за задоволяване на реални нужди на хората – желание за живот в по-качествена среда, увеличаване на семейството, преместване в друг град и т.н.

При ваканционните имоти интересът продължава да е само от руски граждани и то към нискобюджетни и, съответно, не толкова добри комплекси. При търговските и офис площи интересът на клиентите е почти нулев.

- Какви са най-често срещаните проблеми при продажбата на новосъздадени обекти след началото на кризата (освен дефицитът на клиенти)?

- Когато говорим за добре подбрана локация на обектите, ясна концепция и строг бюджет, трудно бихме могли да посочим проблеми. Клиентите обръщат голямо внимание на детайлите във всяко отношение и правят комплексна покупка – жилище, среда, услуги. Сигурността, която дава доброто име на строителя е от решаващо значение. В този смисъл, процесът по създаване на един нов продукт – от идеята до реализацията, е по-дълъг от преди и изисква активното участие на много специалисти в различни области.

- Кои са най-големите предизвикателства пред строителните фирми днес?

- Строителните компании продължават да работят в сложна икономическа среда. Основните препятствия, с които се сблъскват, са намален обем  поръчки,  дъмпингови цени от конкуренти, ограничен  финансов ресурс на инвеститорите, забавяне на  разплащанията за свършена работа. Допълнителен проблем за дейността на всички фирми и инвеститори, е непредвидимата политическа обстановка, която създава несигурност в икономиката. Освен това, съществен проблем са зле написаните закони. Лошата нормативна база с често противоречащи си наредби, влошава нещата до степен на невъзможност за работа поради парадоксални ситуации. Но на всички вече е ясно, че в условията на силна конкуренция, поръчките се печелят единствено с професионализъм и коректност.

- Какво е състоянието на пазара на жилища ново строителство от началото на годината?

- Специално при жилищните имоти, пазарът не пое в изненадваща посока, напротив – предложи ни една балансирана линия на поведение с равномерно темпо. Най-често срещаните сделки са в диапазона 40 000-60 000 EUR. Основните групи купувачи отново са две – българи и руснаци. Имотите се купуват изцяло за собствени нужди и най-често със собствен капитал. Ако покупката се финансира със заемни средства, то те са в минимален размер.

- По Ваше наблюдение колко време трае продажбата на един апартамент ново строителство? По-бързо или по-бавно се продава в сравнение с аналогични имоти старо строителство?

- Това зависи от много фактори, един от които е местоположението на имота. Има значение и целевата групата, към която е насочен продуктът – националност, доход и т.н. Но ако трябва да обобщим, нормално е в последните години времето за продажба на даден имот да се увеличи на 2 до 4 месеца, тъй като  купувачите търсят по-дълго време, не предприемат рисковани ходове и са внимателни и прецизни в избора си.

- Смятате ли, че предприемачите имат ресурс да коригират цените още надолу по отношение на квадратен метър жилищна площ ново строителство? И ще станем ли свидетели на подобна тенденция през тази година?

- Към настоящия момент себестойността на квадратен метър жилищна площ не се е понижила спрямо  нивата  от преди две –три години. Важен фактор, който влияе върху тази цена, е стойността на земята, а там се отчита известно понижение. В същото време, обаче, цените на  основни строителни материали с доказано качество се покачват. Така за продукт, който се изпълнява според всички нормативни изисквания – организация, спазване на  изисквания за безопасност и охрана на труда,  разходите за строителство се увеличават. Но, за да продаваш качествен краен продукт, няма  как  да ползваш евтини материали.

- Насочи ли сте се към последващото обслужване. Какво е предимството една и съща компания на строи и да управлява дадена сграда?

- Още със създаването на фирмата, обособихме звено, организиращо поддръжката и управлението на построените от нас сгради. Несъмнено осигуряването на тази услуга все повече се превръща в движещ мотив за покупка на имот. Едно от основните предимства е, че още на етап проектиране и строителство, имаме възможност да изберем най-ефективните решения за редуциране на последващите експлоатационни разходи на сградата. Освен това, клиентите, купили от нас, се чувстват спокойни, че след въвеждане на сградата в експлоатация, има кой да се погрижи за всичко. По този начин създаваме едни дългосрочни отношения и, разбира се, поддържаме сградите си на необходимото ниво, така че да запазим за максимално дълго време стойността на направената инвестиция.

- Спечелихте приз в конкурса PRIX d'Excellence Awards. Едно от изискванията беше проектите, които кандидатстват да са нови, но в същото време през последната година да имат добри финансови показатели. Как успявате да съчетавате двете неща при днешната икономическа ситуация?

- Този резултат се дължи на комплексната услуга по управление на недвижимата собственост, която предлагаме във всички наши комплекси. Конкретно в случая на обекта, с който спечелихме приза – луксозния жилищен комплекс „Бутик резиденс” във Варна, се осъществява микс от различни услуги по фасилити мениджмънт. Те са свързани с осигуряване на постоянна и превантивна поддръжка на наличните съоръжения и инсталации (водни каскади, тенис корт, открит басейн, системи за сигурност, поливна система и др). Освен поддръжката на общите части, в комплекса се предлагат допълнителни услуги като организиране на празненства, спортни занимания, почистване на отделните имоти, управление и отдаване под наем, ремонтни дейности и други.