Чуждият купувач - авантюрист, пенсионер и по-рядко богаташ

В единия случай той е пенсионер, впечатлен от гостоприемството на българина, от селския пасторален пейзаж и от евтиния живот в страната. В другия е на възраст между 35 и 50 години, най-често семеен, с годишни доходи над 40 000 паунда. Придобива собственост в България по-скоро с инвестиционна цел и често вече има опит зад гърба си с имотни операции в Испания. Прави вложението с идеята след време да препродаде имота на по-висока цена и да реализира печалба. Така най-грубо може да бъде профилиран средностатистическият чуждестранен купувач на имоти в България. В масовия случай той е английски поданик, но все по-често се оказва руснак, испанец, скандинавец или гражданин на Израел.

Извън тези две категории купувачи напоследък се обособява и интернационална извадка от чужденци, които придобиват второ жилище у нас. Характерно за тях е, че често пътуват до България по бизнес. Те могат да бъдат определени като прагматици, които констатират, че купуването на жилище в София, Варна, Бургас или някой друг от градовете в страната би им струвало по-евтино, отколкото плащането на хотел и т. н.


Пенсионерът - шопска салата и пай на приемлива цена

Показването на англоговорящо семейство, заселило се в българското село Х, все по-рядко може да се възприеме като новина в някоя от централните новинарски емисии. Причината е, че от няколко години английските пенсионери вече минават за традиционен купувач на селска къща, разположена недалеч от морето или в Балкана. За масово преселение на възрастни дами и господа обаче трудно би могло да се говори според търговците на недвижима собственост. По техни наблюдения в отделните региони на страната се обособяват групички от по 3-5 английски семейства. Значително по-малко са японците или германците. Повечето от тях се преместват от родните си държави в някое българско село, защото тук си осигуряват значително по-висок стандарт на живот с пенсията, която получават.

"Основното търсене на подобни селски имоти е концентрирано в райони на 60-70 км от Варна или от Бургас, тъй като животът в Балкана може да се комбинира с бърз достъп до морето", казва Теодора Жилкова, мениджър-продажби в агенцията за недвижими имоти "Адрес - България". Друг особено атрактивен район се оказа Велико Търново, което обяснява повишението на цените около старопрестолния град, коментират търговците на имоти. Те отчитат интерес и към зони като Тетевен, Ловеч, Сливен и Смолян. Къщите, които се купуват, по-често са евтини и без каквито и да е екстри. Изключение е имот да се купи за цена от 50 000 евро или повече.

"Интересът е насочен към два типа къщи - готови за обитаване имоти, които попадат в по-високата ценова категория, и много евтини къщи, които цялостно се реновират, за да стават за живеене", казва Страхил Иванов, собственик на агенция за недвижими имоти "Явлена". В първия случай цените на имотите варират от 35 000 до 40 000 евро, а във втория - от 5000 до 15 000 евро, сочат наблюденията на отделните посреднически агенции.


Авантюристът - България обещава по-висока доходност от Испания

В края на миналата година британската консултантска компания "Ей Ай Еф" отчете, че през 2005 г. броят на поданиците от Острова, закупили второ жилище в България, се е увеличил със 77% спрямо 2004 г. Българските посредници в недвижимата собственост също разпознават британците и ирландците като традиционни купувачи на имоти у нас.

Обикновено имотът се придобива с инвестиционна цел - с идеята да бъде препродаден по-късно на по-висока цена или да носи определени доходи от рента. Най-често се купуват т. нар. ваканционни апартаменти и част от клиентите са натрупали опит с подобни имотни операции в Испания. По-често нагласата на британците е да задържат имота за период между две и пет години. Първоначално се вълнуват за колко време биха могли да откупят инвестицията си, отдавайки имота под наем. Впоследствие установяват, че могат да си осигурят значително по-голяма печалба от евентуална препродажба на по-висока цена след време.

Към днешна дата повечето британци се ориентират към покупка на ваканционен апартамент в някой от планинските или морските курорти, или инвестират в жилище в София. Напоследък ваканционните апартаменти в районите около Банско, Чепеларе, Пампорово и Боровец поизместиха търсенето на ваканционни жилища по Черноморието. Като перспективни се очертават също зоните, в които има опции за развитие на спорт, има минерални води или балнеоцентрове. "Средните нива, при които се сключват сделки за този тип имоти, са от 20 000 до 70 000 евро, като търсенето не надхвърля 100 000 евро", коментира Орлин Владиков, председател на Националното сдружение за недвижими имоти и управител на агенция "Орвитекс". Над тези нива са склонни да купуват основно руснаците.


Богаташът - локацията и видът на имота са особено важни

Руснакът определено може да бъде определен като платежоспособен клиент, който не жали парите си. За разлика от британците обаче той иска да знае какво точно получава срещу парите си и проявява афинитет само към определени райони.

"Британците и ирландците са склонни да купуват на зелено, след като бъдат информирани за параметрите по договора. При 90% от запитванията от руснаци обаче те настояват да видят съществуващ имот. Наблюденията ни сочат, че те се ориентират към покупка на имота едва след като сградата е пред завършване (на фаза на подписване на акт 15)", коментира Теодора Жилкова.

Руските клиенти са склонни да дадат значително повече средства, за да купят имот - средно 120 000-150 000 евро. Ориентират се главно към Северното Черноморие и купуват не толкова с инвестиционна цел, а по-скоро с идеята да притежават втори дом, където да прекарат 1-2 месеца в годината. Неслучайно се търсят преди всичко вили или апартаменти във Варна или в околностите на морската столица. Предпочитани райони са Св. Константин и Елена и Балчик. Другата тънка специфика, която отличава руските клиенти, е, че за момента те определено не се интересуват от покупката на имот в планинските курорти, въпреки че и през този зимен сезон се отчитат със сериозно присъствие по ски-пистите на България.

Основната причина, поради която чужденците идват в България, безспорно е обстоятелството, че страната ни е евтина дестинация. Неслучайно напоследък често ни сравняват с Испания отпреди няколко години, която вече преживя своя строителен бум. Там масираното предлагане на т. нар. ваканционни имоти (апартаменти и вили) продължава и до момента. Цените обаче са значително по-високи, а доходността от притежаването на подобен имот - сравнително по-ниска от тази, с която се рекламира България.

"В момента интересът към нас е породен преди всичко от ценовата разлика между аналогично предлагани ваканционни апартаменти и вили в летни или зимни курорти, в страни конкуренти като Гърция, Турция, Испания или Португалия. Там се предлагат значително повече апартаменти от типа втори дом, но цените са в пъти по-високи от тези в България", отчита Орлин Владиков, председател на Националното сдружение за недвижими имоти и управител на агенция "Орвитекс". Според него чуждестранните физически лица, които купуват имот в България, на този етап изглеждат доволни. Ако обаче бурният ръст на цените продължи със същия темп, това би могло да ги отблъсне.

Друг водещ мотив за покупката на имот в България е предстоящото членство на страната в Европейския съюз и очакваното повишение на цените заради естествения натиск за изравняването им с европейските. Затова и надеждите на голяма част от купувачите са да натрупат чисто спекулативни печалби от препродажба. Още повече че като развиващата се икономика България все още предлага по-висока годишна доходност от инвестицията в недвижим имот сравнено с държавите с развити икономики.

Третата причина, поради която част от чуждестранните купувачи на имоти са привлечени от България, се оказват местният бит и нрави - най-вече в селата. "Любопитно е, че в много от случаите ние самите сме предубедени по отношение на чистотата, надеждността на пътищата и транспорта. А немалко от чужденците още при първоначален прочит откриват ценности, за които ние дори не предполагаме - като непринудеността в контактите или душевността на българите", казва Страхил Иванов, собственик на агенцията за недвижими имоти "Явлена". Пасторалният пейзаж обаче сам по себе си трудно би могъл да маркетира страната ни като интересна дестинация за придобиване на селска къща или вила още дълго дълго време. Тоест желателно е по-скоро да се решат проблемите с инфраструктурата, с подобряване на битовите условия и със сигурността, за да не се стигне до бумерангов ефект. Защото сега реалността изглежда така - пътуването с автомобил от Варна до някое село на 60-70 км отнема повече време, отколкото полетът от Лондон до морската ни столица. Неуредиците не свършват дотук, защото понякога токът и водата в село Х спират шест пъти в седмицата, а опазването на имота от крадци се оказва задача с трудно решение.