Етажната собственост - в зоната на Параграф 22

Днес: Х е мрачен обитател на панелен апартамент в някоя от жилищните спални на България. По-често панелката е цялото му имане, защото той не е собственик на земята под или около блока (обикновено притежава само т.нар. право на строеж). Мазилката във входа му отдавна е порядъчно олющена, асансьорът съмнително скрибуца, докато го отвежда до 8-ия етаж, където поне от 7 години корозията гризе подпокривните пространства.
Утре: Х е горд обитател на санирана панелна сграда, решена в пастелно розово или синьо. Вече не просто притежава правото на строеж, но може да се разпорежда със земята под и около блока. Цената на имота му се е повишила. Самочувствието също, защото входът му е стерилно чист, а пространството около блока е придобило цивилизован европейски вид.

Приблизително такава би следвало да изглежда действителността, ако лансираният от регионалното министерство нов закон за етажната собственост стане факт. Затварянето на кръга обаче задължително трябва да мине през приемането на още един нов закон - за взаимоспомагателните каси, както и през неизбежните поправки в Закона за устройство на територията (ЗУТ). Едва след това ще е реалистично да се правят равносметки дали новите схеми ще разкрият икономически изгодни модели за финансиране и стопанисване на т. нар. етажна собственост. И дали наистина българинът е започнал да мисли корпоративно.


Пари ще има, но ще има ли кой да ги вземе

Добрата новина е, че за саниране на сградния фонд може да бъдат осигурени близо 80 млн. евро по думите на зам.-министъра на регионалното развитие Калин Рогачев. Причината е, че за тази цел се очаква да бъдат предвидени около 3% от средствата от фонда за регионалното развитие, след като България стане член на Европейския съюз. Като се добавят възможностите за финансиране от вече съществуващия фонд "Енергийна ефективност" и изгодните финансови линии (които се предполага, че ще бъдат осигурени с бъдещ закон за взаимоспомагателните каси), кардиналното обновяване на блоковете в България може да се окаже възможна мисия. Стига преди това да бъде изпълнено едно неизбежно условие - всички живущи в блока или кооперацията да изявят желание за подобни промени. Защото за разлика от Източна Германия (популярна с мащабното саниране на панелите), в България жилищата в блоковете са частна, а не общинска собственост.

Занапред изразител на волята на обитателите на етажната собственост ще бъде т.нар. сдружение на собствениците. То ще е юридическо лице, което се предвижда да се създава по проектозакона за етажната собственост. Така всяка една от кредитиращите институции (фонд за "Енергийна ефективност", взаимоспомагателна каса или финансова институция) ще бъде облекчена, тъй като ще се договаря с юридическо лице, обяснява Калин Рогачев. Както той, така и Георги Георгиев, председател на Българска жилищна асоциация, прогнозират, че предвиденото с проектозакона за етажната собственост сдружаване значително ще се облекчи финансирането. Най-вече, защото действащият Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) не предвижда подобно сдружаване. "За банките, общините, или дори международни кредитиращи организации е много по-лесно и за предпочитане да се договарят с юридическо лице. А сега знаем, че на етажна собственост дори банкова сметка не може да се открие", коментира Георги Георгиев.

Тънката специфика в случая е, че до сдружаване между съседите може и да не се стигне. Защото в проектозакона създаването на сдружението е по-скоро пожелателно, а не задължително. Което означава, че


няколко инакомислещи съседи са достатъчни,

за да няма юридическо лице и съответно да не се осигурят средства за обновяване на блока. Наскоро от Държавната агенция по енергийна ефективност изчислиха, че дори да се санират всички 650 000 панелни жилища в България до 2015 г., накрая всяко домакинство в такъв блок би спестило едва 230 лв. годишно от намалената консумация за ток и отопление. Подобен ефект би се постигнал при условие, че от държавния бюджет ежегодно се отпускат по 43.8 млн. лв. за целта и цените на тока и парното останат непроменени в следващите 9 години, докогато действа дългосрочната национална програма за енергийна ефективност. Според нея от бюджета се отпускат безвъзмездно 20% от стойността на проектите, а останалата сума е кредит, който асоциациите на собствениците на жилища теглят. Въпреки съществуването на фонд "Енергийна ефективност" и облекченията, които по закон се полагат на такива асоциации, интересът засега е малък, оплакват се от Държавната агенция за енергийна ефективност. До момента има сведения само за едно сдружение - в столичния квартал "Захарна фабрика". Какъв е смисълът тогава? - би попитал някой. Според представителите на регионалното министерство той трябва да се търси в опциите, които се дават с проектозакона. "Факт е, че етажната собственост е в лошо състояние. В проектозакона няма императивни разпоредби, с него ще дадем някакви възможности. Хората обаче би трябвало вече да имат корпоративна култура и да осъзнаят, че сдружаването ще бъде добра алтернатива, за да кандидатстват за кредити при облекчени условия за саниране на сградите", смята Калин Рогачев.

Подобна теза защитават и представителите на Българската жилищна асоциация. Според председателя й държавата не би могла да задължи собствениците да се сдружават, тъй като не им осигурява сериозна целева субсидия за саниране на сградите. Не се предвиждат и средства за хората с ниски доходи, които се предполага, че биха били затруднени да отделят средства за обновяване на блока. "Ако се предвидят обаче достатъчно гъвкави схеми, живеещите в етажната собственост вероятно ще предпочетат да инвестират в реновирането на зданията, преди те да са се разрушили", смята Георги Георгиев.

Допълнителен стимул за евентуално голямо саниране ще бъде даден с


парцелирането на междублоковите пространства

Идеята на регионалното министерство е чрез поправки в ЗУТ да се предвиди обособяване на парцели и да се даде идеална част от собствеността на тези парцели на живущите в блока. Ако терените се парцелират, обитателите в етажната собственост на практика ще притежават и междублоковите пространства, но вероятно ще им се забрани да ги ограждат. Това ще доведе до завишение на цените на имотите, тъй като обитателите на блоковете вече ще са собствениците и на земята (сега те по-често притежават само правото на строеж).

Терените ще могат да се пристрояват, да се застрояват или да се стопанисват по някакъв друг начин. "Целта е да се намалят и облекчат процедурите за съгласуване. В момента, за да се направи това, се иска не само съгласието на всеки от съсобствениците, но и на общината и на държавата, тъй като теренът е държавен или общински", казва Калин Рогачев. По думите му при подобна възможност обитатели на блоковете и кооперациите сами ще решават дали да допускат застрояване на междублоковите пространства, или ще предпочетат да запазят малкото останали неусвоени зелени пространства и детски площадки.

Дотук нещата изглеждат добре и дори следват определена икономическа логика. Единственият проблем е, че в практиката пак може да се окаже, че средностатистическият собственик на средностатистическа панелка в България получава права, от които не може да се възползва.