Управляващият партньор на "Forton International" Валери Вълчев:Интересът на чуждите дружества расте лавинообразно

Може ли да се каже колко ще бъде размерът на инвестициите в недвижими имоти през тази година от страна на чуждестранни инвестиционни фондове и АДСИЦ?
- Единственото, което може да се каже категорично, е, че обемите на тези инвестиции нарастват значително, както и броят на сделките. След продажбата на двата мола в столицата станахме свидетели и на тази на Бизнес парк "София". Сумите, които бяха платени по тези сделки, са само една част от общия обем, който ще сме в състояние да обобщим и отчетем най-вероятно в началото на следващата година.
За АДСИЦ, които са публични дружества, цифрите са много по-точни. Към края на септември 2006 г. активите, които те управляват, са в размер на 450 млн. лева. Това е обща сума, която показва ръст от 555% на този бързо развиващ се сектор и се дължи най-вече на бума, който преживя пазарът на недвижими имоти у нас. За съжаление все още част от тези суми стоят в банките - тенденция, която бавно започна да се променя през последните месеци, в които стартираха няколко мащабни проекта на едни от големите родни дружества.


Има ли всъщност инвазия на чуждестранни инвестиционни фондове в България по-малко от половин месец преди влизането на страната ни в ЕС?
- Има много силен интерес и той лавинообразно расте що се отнася до различните чуждестранни фондове, които инвестират, както пряко така и косвено в страната ни. Част от тях правят сделките си директно, други придобиват голям дял от родните АДСИЦ. По данни на Комисията за финансов надзор сред учредителите и акционерите на 13 от компаниите има чуждестранни физически и юридически лица, което представлява един доста сериозен процент. Ако наричате този процес инвазия, то тя датира не от последния месец или два, а от последната година. И естествено, до голяма степен се дължи на присъединяването ни към Европейския съюз. Но не само на това.
През последните няколко години в сферата на недвижимите имоти бяха създадени редица предпоставки в полза на корпоративните и частните потребители и това предизвика не само интерес, но и активни действия от страна на компаниите. Това се вижда и от броя на банките, които развиват дейност у нас, а както отдавна знаем, те са един от силните двигатели на този пазар.


Така ли беше и в другите 10 държави, които се присъединиха към общността преди нас?
При тях процесът започна малко по-късно. Имам предвид, че те бяха интересни и привлекателни пазари около година преди присъединяването си, за кратък период от време акумулираха голям обем инвестиции и пазарите им усетиха ефекта на пренасищането.
При нас за радост всички процеси стартираха значително по-рано, около две години преди фактическото присъединяване, което, надяваме се, ще ни осигури плавен и сигурен ръст. До този момент бяхме прекрасно място за краткосрочни инвестиции, сега е време бавно да се движим към страните, в които се планира дългосрочно присъствие.


Прави впечатление, че този тип инвеститори у нас по-скоро се насочват към покупка и управление на бизнес-сгради, шопинг-центрове, а не към жилищни здания. Защо?
- Това е свързано с профила на самите фондове или дружества. Ако те са си поставили за цел да държат имотите и да ги управляват, като получават сигурен ръст на инвестицията си в дългосрочен план, няма логика да се насочват към жилищни имоти. Доходността в бизнес имотите е по-висока, търсенето стабилно расте, има предпоставки да продължи да се развива в тази посока, така че офис и търговските сгради ще останат лидерите на този пазар поне още година. Следвани, разбира се, от логистичните паркове и складовите площи, които набират скорост. Тук и конкуренцията е по-слаба, отколкото при строителството на жилищни имоти. Много рядко се случва индивидуален малък инвеститор да се заеме с изграждането на бизнес сграда за сметка на жилищна. Въпреки това има фондове, които изграждат жилищни и ваканционни имоти с цел диверсификация на портфейлите си, но ги продават почти винаги още преди приключването на строителството.


Печелившо начинание ли ще бъде за даден фонд, ако реши да инвестира в изграждането и мениджмънта на жилищни здания?
- Всичко е въпрос на добри изчисления, но за съжаление у нас наемите на жилищата изостават драстично спрямо ръста на цените. От друга страна, управлението на такъв тип сграда е доста по-трудно, отколкото при офис или търговските сгради, защото говорим за около 100 кв. м площ на един наемател, а не за 1000 квадрата. Това означава 10 пъти повече наематели с техните изисквания и проблеми, както и 10 пъти по-голям риск част от тези площи да останат дълго време незаети. Ако предприемат вложения в жилищни сгради, фондовете и АДСИЦ продават, с което капитализират печалбата си по-бързо.


Резонно ли е фондовете да купуват например общински или държавни сгради, които да реновират и след това да управляват и отдават под наем?
- Пак казвам въпрос на изчисления е. Може и да се стигне дотук, след като се изчерпат свободните терени на добри места. Ако общината инициира такъв процес, най-вероятно ще има доста кандидати за бизнес сградите в централните части на големите градове, където няма как да се строят нови сгради.


В кои имотни сегменти правят към днешна дата капиталовложенията си чуждестранните инвестиционни фондове и АДСИЦ?
- Част от фондовете и от АДСИЦ инвестират в офис и търговски площи, както и в хотели и жилищни комплекси. Акцентът е в офис и търговските сгради, което е съвсем резонно при заявено търсене от 120 000 кв. м офис площи само за първите шест месеца на следващата година. Има фондове, които влагат акумулираните от тях средства изцяло в земеделска земя. Като че ли най-малка част са се насочили към градските жилищни имоти. Тук изключвам онези АДСИЦ, които бяха създадени само с данъчни цели и нямат поведението на класическите публични дружества за имоти, които познаваме от световната практика.