Стойкова: Има прекомерен оптимизъм в офертните цени на имотите

- Госпожо Стойкова, на какво се дължи продължаващото поскъпване на жилищата?

- Да, ако сравним, например данните за третото тримесечие на тази година в сравнение със същия период на миналата ще отчетем ръст от 17%. Съпоставка на третото спрямо второто тримесечие на текущата година, също ще ни покаже увеличение на цената на квадратен метър жилищна площ с 3.3%. По данни на Bulgarian Properties през 3-тото тримесечие на 2016 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 930 EUR/кв.м при 900 EUR/кв.м за предходното тримесечие.

Ниските лихви по депозитите и отличните условия по ипотечните кредити, растежът на икономиката и доходите, спадът в безработицата – всичко това в комбинация със силния наемен пазар са стимул за вложение в имот в София. Резултатите от положителното въздействие на тази комбинация от фактори вече са видими - трайно нарастване на обема продажби на имоти в столицата и масово стартиращо ново строителство, което следва да отговори на бързо нарасналото търсене.

Едва половин година след като за първи път от 2011 г. насам средната цена премина границата от 800 EUR/кв.м, тя достигна следваща психологическа граница от 900 EUR/кв.м през второто тримесечие, а темпът на нарастване продължи и през третото, като вече се балансира и започва да се забавя.

- Каква е ситуацията във Варна. Цените на квадратен метър жилищна площ там са сходни с тези в София. На какво се дължи това?

- Варна е единственият град, в който цените на имотите са близки с тези в София. Понякога в единия цените са по-високи от другия и обратното, но като цяло те се движат паралелно. Разбира се, Варна е по-малък пазар и отнема време тенденциите от столицата да се пренесат в регионалните градове и по пазарна динамика София винаги има водеща роля.

Тенденцията, която се очерта през тази година и във Варна, е нарастването на продажбите на имоти ново строителство „на зелено”. Клиентите са по-смели и купуват имоти в ранен етап на строителство, но от доказали се инвеститори. Има активен интерес от страна на предприемачите за строителство на нови сгради и той ще продължи да расте. Ще се засилва и търсенето на бизнес имоти и по-големи индустриални площи, като и тук цените плавно ще се повишават.

- На какво се дължи изравняването на цените в Бургас и Пловдив – 600 EUR/кв.м.?

- Нормално е в най-големите градове след столицата ценовите нива да са сходни, тъй като те имат съчетание от сходни характеристики, икономически показатели и предпоставки за развитие.

- С оглед на това, че Пловдив ще е културна столица на Европа, кога се очаква цените там да се повишат повече в сравнение с тези в Бургас и какви фактори трябва да са налице за това?

- И двата града имат своите предимства и трудно можем да ги сравняваме - Пловдив е близо до София и се превръща във все по-притегателен университетски, бизнес и аутсорсинг център, а Бургас има морето в съчетание с всички предимства на големия град. Така че смятам, че тенденцията цените в тези два града да останат сходни, ще се запази, а доброто класиране на градовете в различни класации (столица на културата, най-добър град за живеене, град на спорта за Европа и т.н.) определено носи предимства и увеличава тяхната популярност.

- Въпреки, че лихвите по ипотечните кредити са на исторически ниски нива за България, то те не са такива за Европа, т.е. има накъде още да спадат. Какво ще се случи на българския имотен пазар, ако продължат да падат лихвените проценти?

- При спад на лихвените проценти и по-ясни правила за кредитополучателите виждаме резултатите - увеличение на отпуснатите кредити (това играе изключително силна стимулираща роля за пазара) и нарастването на цените на имотите. Наши изследвания показват, че именно банковото кредитиране оказва най-силна роля върху ръста на цените на имотите и случващото се през последните 2 години на имотния пазар го доказва. Този път подемът се движи изцяло от вътрешни фундаментални фактори като кредитиране, доходи, икономически растеж и спад на безработицата.

- Какви фактори трябва да са налице, за да паднат още лихвите по ипотеките?

- Движенията в лихвените проценти е трудно да се прогнозират, а и те са обект на парична политика. Засега тенденция е за спад, като те вече са значително по-близки до тези в развитите европейски пазари. Има още накъде да спадат, но това зависи от редица фактори, като влизането на България в Еврозоната, политическата и икономическата стабилност на страната ни и други.

- Как хората, решили да купят имоти „на зелено” се застраховат, че няма да им изгорят парите? Наблюдава се ръст в този тип сделки.

- С добре направени предварителни договори, плащане поетапно в зависимост от свършената работа по строителството и проверка на историята и опита на инвеститора и строителя, както и на финансирането на сградата, ясни ангажименти и срокове за приключване на строителство и взимане на Разрешение за ползване. Разбира се, рискът не може да се избегне на 100%, но може да се минимизира.

- На какво се дължи удължаването срока за продажба на едно жилище? Не е ли много кратък периодът от няколко месеца този срок отново да нарасне, след като в началото на годината е бил по-кратък?

- В началото на годината за кратко се скъси изключително много срокът за продажба на жилищата и достигна до 60 дни, но след това нарасна предлагането на сгради ново строителство и това постави имотите на вторичен пазар под силен натиск, в резултат на което много от тях останаха на пазара през цялото лято и есента.

Към момента средният срок за реализация на имот в София е 150 дни, което е доста дълъг период и показва, че има прекомерен оптимизъм в офертните цени на имотите и те трябва да бъдат определяни внимателно с оглед на текущите тенденции, за да може да се постига продажба на имота в разумен срок.

- Краят на годината е. Това е един от пиковите периоди, когато се сключват много сделки. Какво ще се случи с цените на жилищата до края на 2016-а?

- Очакванията ни са до края на годината пазарът в София да се запази динамичен и обемите на продажби да продължат да нарастват. Това са най-силните месеци за имотния пазар, в които се реализират много от отложените по-рано планове за покупка.

През 2016 г. станахме свидетели на едно бързо разгръщане на позитивните тенденции на имотния пазар в София, каквото не сме виждали от годините на предходния възходящ цикъл в имотния сектор. Пазарът беше под натиск в периода 2010-2015 г., който не позволяваше на позитивните процеси да се проявят осезаемо, за да може да се оттласнем от дъното и макар цените и обемите продажби да започнаха да нарастват още през 2014 г., винаги оставаше съмнение доколко тези тенденции са устойчиви.

2016 г. показа не само че са устойчиви, но и че са в голяма степен подценени и че има много голям заряд в пазара, който вече не може да бъде задържан. Процесите протичат много по-бързо от очакваното, за да се компенсират годините на стагнация.

- Акцентът през 2017 г. ще е ...

- През следващата година ще нарасне предлагането на завършени сгради, тъй като голяма част от стартиралите проекти вече са близо до завършване, но наличните в тях жилища ще бъдат малко и с компромиси, тъй като най-хубавите са закупени още „на зелено”.