Нова перспектива предлагат недвижимите имоти в региона

Балканите трябваше да преживеят първоначалния шок от политическата промяна през 1989, почти десетгодишните конфликти в бивша Югославия и финансовата криза в Турция, за да може пазарът на недвижими имоти да се съживи едва през последните години. Динамиката, особено в България и Румъния, е впечатляваща, но тя се обяснява с изключително ниското ниво, от което започна възстановяването. Повишената покупателна способност на населението, произтичащи от ръста както на легалната, така и на сивата икономика, осъвременяването на законодателната база, строителното предприемачество, позволяващо си вече не отделни сгради, а цели комплекси, и притокът на чужди капитали задвижиха сектор, който традиционно се смята за един от моторите на икономическата експанзия. Допълнителен стимул носят активното налагане в сделките в региона на единната евровалута и бумът от последните 18 месеца на банково жилищно кредитиране, особено в Румъния и България.

Според годишния доклад на агенция "Кулиърс" за състоянието на пазара на недвижимо имущество в

Румъния

в растеж е търсенето на офиси, което традиционно предшества оживлението в жилищната търговия. Това е характерно за все повече компании, които предпочитат нови и луксозни сгради въпреки по-високите разходи по тях, включително и наеми. Особеното е, че в последните години се наблюдава тенденция към по-дългосрочни договори - между 3 и 5 години, и стабилизиране на наемите към по-ниски цени - 16-18 долара на кв. м за първокласни офиси, 14-16 долара на кв. м за второкласни и 8-12 долара на кв. м за по-стари къщи и "неконвенционални" помещения.

Така наречените индустриални наеми варират от $4.5 до $6.5 на кв. м в зависимост от разположението на предприятието или завода и допълнителните "екстри" по сградите. Далеч по-скъпи са търговските площи. В Букурещ, който се определя от агенциите по недвижима собственост като представителен за страната пример, наемите на търговските площи се определят от близостта до центъра на града и от наличието на проект за превръщане на съответната зона от "бутикова" в мащабен търговски център. Тук цената на един квадратен метър варира между $15 и $120. При жилища с повече от една спалня наемът на месец е от $700 до $5000 за луксозен апартамент с 4 спални.

Доларът си остава основно средство за разплащане при сделки с имоти в Румъния въпреки заявеното желание на страната да се присъедини към ЕС. Това личи и при цените за закупуване на търговски площи и апартаменти. При първите те варират между $60 000 и $1 млн. в зависимост от площта и разположението. Жилищата тръгват от $400 на кв. м за апартаменти, построени преди 1990 г., и достигат $1500 на кв. м за суперлуксозни апартаменти.

В Сърбия и Черна гора

динамиката на пазара на недвижими имоти все още е пожелателна, отбелязват специалистите. Според тях това се дължи на няколко фактора. Първият е, че инвеститорите в ново строителство трябва да преговарят директно с държавата. Вторият момент е пряко свързан с традициите имотите да се предават от поколение на поколение, което значително ограничава "външните" участници на пазара.

Всичко това води до изключително високи наеми в столицата Белград, които за апартаменти започват от 500 евро и достигат 3000. Наемите за офиси обаче са далеч по-ниски - между 15 и 25 евро на кв. м. В същото време покупката на жилище излиза между 250 евро на кв. м и 1750 евро за старата част на Белград. Според експертите тенденцията е към покачване на цените в престижните райони на ново строителство и към падането им в кварталите, където жилищата са основно апартаменти в многоетажни блокове.

В Хърватия също се засилва интересът към модерните сгради. Единственият проблем, за който признават властите там, е свързан с разрешителните за строителство. В много случаи фирми, особено в курортния Дубровник, започват строителни работи и дори продажби на бъдещи жилища, без да са получили лиценз на дейност. Това не пречи в сайтовете на агенциите срещу апартамент в града да има цени от 120 000 до 150 000 евро в зависимост от това дали жилището е в новата или в старата част на града. Конкурентността и откритостта на хърватския пазар обаче позволяват запазването на устойчив интерес към имотите в страната.

С перспектива към раздвижване е и пазарът на недвижими имоти в

Македония.

Засега обаче сериозен и траен интерес към младата държава от страна на чуждестранни агенции не се наблюдава, въпреки че експертите прогнозират покачване на цените с около 13 на сто след Нова година. На фона на ниските доходи, които отчита официалната статистика, цените, с които агентите по недвижима собственост се опитват да привлекат вниманието, изглеждат изненадващо високи. Обяснението идва от значителния дял на сивата икономика и валутата, която се излива в страната по линия на гастарбайтерите и албанското население, развити още по югославско време. За офисите цените започват от 4000 евро и достигат 40 000 евро на месец за двуетажна сграда, в която наличието на телефонните постове и централно парно отопление се изтъкват като екстра.

На официалните уебстраници на повечето македонски агенции отсъстват оферти за продажба на офиси в столицата Скопие. За сметка на това предложенията за апартаменти, етажи и къщи са в изобилие. Цените за закупуване на апартаменти започват от 30 000 евро (за 32 кв. м жилищна площ) и достигат 164 000 за луксозно 120-квадратово жилище. Наемите варират между 300 и 1700 евро в зависимост от разположението и състоянието на апартамента. Анализаторите прогнозират "укротяване" на цените в следващите 3 до 5 години след близо 80-процентния им ръст през годините след косовската криза и военния конфликт между албанските бунтовници и силите за сигурност в Македония.

Моментното състояние на пазара на имоти в

Гърция

не може да се определи като типично, тъй като е повлияно от домакинството си на олимпийските игри през следващата година. Мнозина наблюдатели прогнозират главоломно покачване на цените на наемите в навечерието и по време на самото събитие. В същото време специалисти отбелязват, че купуването на имот си остава една от най-сигурните инвестиции в гръцката икономика. Определяща роля тук играят банките, които имат традиция в отпускането на жилищни кредити при сравнително ниски лихви и изгодни условия. Според специалистите в близко бъдеще около Атина могат да се очакват промени, определени от преместването на летището и свързаната с това инфраструктура и пускането на метрото. Това ще улесни достъпа от крайните квартали до централната част на столицата Атина и ще доведе до покачване на цените на офисите и жилищата в нови райони. През последните две години цената им е скочила двойно или тройно от първоначалната, достигайки 270 - 340 евро на кв. м. В Солун пазарът също е във възход и в момента офис може да се купи между 190 000 - 580 000 евро.

Около олимпиадата се развихрят и спекулантите на пазара - в Атина има тенденция към умишлено покачване на цените на наемите в масовия клас, най-ниските сред които сега започват от 500 - 600 евро, а най-скъпите апартаменти с повече от три стаи достигат 1000 евро. Трикът е скрит в схемите, по които са сключват договорите за наем - те обикновено са с давност до януари 2004 г., когато собствениците се надяват на предоговаряне на цената или дори на сдобиване с нови, по-платежоспособни наематели. Неофициално наддаването при по-луксозните жилища и къщи в предградията например би могло да приключи с приходи от няколко хиляди евро на месец за рентиера.

Може да се каже, че за разлика от съседката си

Турция

е все още в процес на възстановяване от финансовите сътресения и последвалата война в съседен Ирак. Сривовете накараха много компании да се оттеглят от Турция, оставяйки огромни празни офиси, за които не можеше да се намерят клиенти. Това от своя страна доведе до намаляване на наемните цени, които в момента се движат между 9 (в азиатската част на страната) и 12 долара на кв. м на месец за луксозните офиси и $7 и $9 на кв. м за второкласни офисни помещения. За индустриални и складови помещения месечният наем е 2-6 долара на кв. м, като по-високите цени отново се отнасят до европейската част на Турция. Далеч по-стабилно се развива пазарът с търговски площи. В този сектор цените варират от 25 до 300 долара на кв. м в зависимост от разположението и близостта до централни улици. Подобен принцип важи и при предлагането на лични жилища, като с особена популярност през последните години се ползват апартаментите и къщите с гледка към Босфора, чиято цена на кв. м. започва от $800 и достига $2000.

Правилото на трите "Р" - разположение, разположение, разположение, което се спазва от всички вещи в областта на търговията с недвижими имоти, важи все повече и на Балканките. Прогнозите са, че интересът към наемане или придобиване на имоти на полуострова стръмно ще нараства. Водещи български агенции в бранша очакват годишен ръст до 10%, преди пазарът да достигне стабилни нива. Много важно е обаче да се знае, че това далеч не е общовалидно правило - ценовият ръст ще засегне само качествени сгради на атрактивни места, с добра инфраструктура и сигурност в района. Точно обратното ще се случва в панелните квартали, които ще де обезценяват и обезлюдяват. Проблемът е, че там живеят милиони българи.