Задава ли се ипотечен хаос

В последните години пазарът на недвижими имоти в България претърпя особено силно развитие. Засили се не само търсенето на жилищни имоти, но и на имоти за индустриални цели. Неизбежна последица от нарасналото търсене на недвижими имоти беше и бумът в строителството на нови сгради за жилищни и индустриални цели. В края на 2005 и началото на 2006 г. се забелязва известно успокояване на пазара, но според експертите тенденцията за разрастване на този пазар ще се запази поне още известно време.

Увеличената потребност от външно финансиране на пазара на недвижими имоти се отрази и на банковия сектор. Банките използваха нарасналото търсене, за да увеличат кредитирането. Банковите кредити за пазара на имоти като правило са гарантирани с учредяването на ипотека върху недвижими имоти на кредитополучателя или на друго лице. Ипотеката е желано и търсено обезпечение и във всички други случаи, когато се касае за голям финансов интерес. Това се дължи на факта, че ипотеката е едно сигурно обезпечение за кредитора. Основната цел на ипотеката е да служи за целите на оборота и да гарантира изпълнението на поетите задължения.

Въпросът е обаче дали действащата правна уредба на ипотеката в България в действителност съответства на нуждите на оборота и дали не е изостанала както от потребностите на пазара, така и от законодателните решения в държавите - членки на Европейския съюз.


Ипотеката е гаранция за кредитора

Ипотекарният кредитор е двояко обезпечен кредитор - на общо основание го обезпечава цялото имущество на длъжника, но освен това вземането му е обезпечено и с ипотекирания недвижим имот. В случай на неизпълнение от страна на длъжника кредиторът има право да иска недвижимият имот да бъде продаден на публична продан, независимо в чия собственост или владение да се намира имотът. Кредиторът има право да получи обезпеченото си вземане от продажната цена преди другите кредитори на същия длъжник или на собственика на имота.

През изминалата седмица за първи път медиите повдигнаха по-сериозно въпроса за увеличаващите се необслужени банкови ипотечни кредити. Това означава, че нерешените проблеми във връзка с ипотеката ще станат особено актуални с увеличаване броя на случаите на принудително изпълнение на обезпечени с ипотека вземания. Ако тези въпроси не намерят еднозначен отговор, това вероятно ще има допълнителен негативен ефект върху доверието към българската правна система. С оглед на изложеното следва да се изтъкнат някои от основните въпроси, които се нуждаят от ясен отговор в практиката и в законодателството.

Основният белег на предмета на ипотеката е изискването за специалност, т.е ипотеката може да бъде учредена само върху един конкретен имот, който следва да бъде индивидуализиран чрез своя вид, местонахождение и граници.

Специалността на предмета на ипотеката


защитава стабилността на оборота

тъй като внася яснота по отношение на точния предмет на ипотеката както в отношенията на кредитора и длъжника, така и спрямо третите лица, които ще се информират за обхвата на ипотечното обезпечение. Индивидуализацията определя обекта, който служи за обезпечение на кредитора, т.е. обема на обезпечението.

С оглед изискването за специалност на ипотеката може да се направи извод, че предмет на ипотеката могат да бъдат всички недвижими имоти. Недвижимите имоти обаче трябва да отговарят на две изисквания - да са в гражданския оборот и да имат самостоятелно съществуване, т.е. да представляват или да могат да се обособят като самостоятелни обекти.

Безспорно предмет на ипотеката могат да бъдат поземлени имоти (независимо дали са в регулация и независимо от тяхното предназначение), реално определени части от недвижими имоти, сгради и обособени обекти в сгради.

Първият проблем, с който се сблъскваме в тази насока, обаче е невъзможността ипотекираните имоти да бъдат индивидуализирани изцяло. Проблемът идва от това, че в България липсва изграден единен кадастър и съответно


няма точни и актуални данни за границите и размерите на имотите

Голяма част от нотариалните актове са съставяни при липса на точни данни за описанието на имотите или при използване на предходни актове, които страдат от този недостатък. Така на практика се получава, че в актовете за учредяване на ипотеки имотите се описват по актовете за собственост, в които описанието на имотите невинаги съответстват на действителното положение. Това разминаване между “правно” и “фактическо” положение вече играе съществена роля в процедурите по принудително изпълнение и в някои случаи е сериозна пречка за удовлетворяване на кредитора, тъй като това може да се окаже пречка за публичната продан на имота.

На следващо място следва да се изтъкне, че няма еднозначно решение дали предмет на ипотека могат да бъдат идеални части от недвижим имот. Въпросът, който остава нерешен, обаче е какви ще са последиците за останалите съсобственици при учредяване на ипотека от съсобственик при липса на съгласие от тяхна страна - дали подобно разпоредително действие е недействително, или е непротивопоставимо на останалите собственици, или за тях възниква право да искат изкупуване на ипотекираната част от съсобствения имот. С оглед на това е препоръчително законът изрично да даде уредба на този въпрос.

Особено важно значение има и


възможността правото на строеж да бъде предмет на ипотека

Обикновено и при покупка на жилище, и при извършване на строителство се търси финансиране още преди строителството да е започнало. В този случай банките обикновено искат да се учреди ипотека в полза на банката върху това, което ще бъде придобито или построено със средствата от кредита.

Оттук се поставя въпросът дали и бъдещи вещи могат да бъдат предмет на ипотека (например една още непостроена сграда). Понастоящем съществува както виждането, че ипотеката върху бъдещи вещи е недействителна, така и че ипотеката, учредена върху един имот, обхваща и всичко, което се присъедини към имота след учредяването й, включително и всички постройки, пристроявания и надстроявания, направени след учредяването на ипотеката.

Първото виждане обаче не може да бъде напълно възприето като безспорно най-малкото поради факта, че противоречи на европейската практика, която приема, че бъдещи вещи могат да бъдат предмет на ипотека. Ако се възприеме това решение, сигурността на оборота ще бъде сериозно застрашена, тъй като


голяма част от ипотеките са учредени именно върху сгради, които предстои да бъдат построени

Аргументи в полза на второто виждане се черпят от разпоредбата на чл.92 от Закона за собствеността, съгласно която “собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго”. Идеята произтича от правния принцип, че присъединеното към една вещ придобива нейното правно положение. Това виждане също не е безспорно, тъй като то до известна степен противоречи на принципа на специалност и същевременно липсва законова разпоредба, която изрично да постановява разширяване на обхвата на ипотеката.

Следователно се налага изводът, че съвременната уредба на ипотеката не дава еднозначен отговор на повдигнатия въпрос и следва да се вземат законодателни мерки за неговото решаване, за да се избегнат бъдещите спорове. А този потенциален конфликт вече е заложен в практиката, тъй като голяма част от ипотеките, които се учредяват за обезпечаване на банкови кредити, са върху незастроени поземлени имоти, като в актовете се отбелязва, че ипотеката обхваща и “правото на строеж” или се описва “бъдещата” сграда.

Заличаването на ипотеката също повдига някои въпроси. Тук следва да се направи разграничение между една от особеностите на ипотеката, а именно нейната неделимост, и възможността един акт за учредяване на ипотека да обхваща повече от един имот, което е често срещан случай в практиката.


По правило ипотеката е неделима

и всяка част от ипотекирания имот обезпечава цялото задължение, както и обратното - целият ипотекиран имот обезпечава всяка част от задължението. Ипотеката е неделима и в още един смисъл - не се намалява с намаляване на вземането. Така плащането на част от дълга не освобождава част от имота от ипотеката - тя продължава да тежи върху целия имот.

Както бе споменато по-горе, често срещан случай в практиката е с един акт да се учредява ипотека върху няколко самостоятелни обекта (например отделни жилища в сграда). Въпросът е дали правилото за неделимост на ипотеката следва да намери приложение и тук, защото на практика може да се приеме, че се касае за отделни ипотеки, учредени върху всеки един от отделните недвижими имоти. В този случай следва да се допусне, че макар тези имоти да обезпечават дълга, длъжникът може да иска от кредитора съгласие за заличаване на ипотеката върху отделни недвижими имоти, съответни на погасената част от дълга. В законодателствата на европейските държави този въпрос е изрично решен, като заличаването спрямо отделни имоти е допустимо, когато в акта за учредяване на ипотека е посочена стойността от дълга, която обезпечава всеки отделен имот. Липсата на категоричен отговор накърнява интересите на собствениците на недвижими имоти, тъй като те могат да се окажат в ситуация да не могат да освободят някой от имотите си и да го използват за ново обезпечение или да го прехвърлят. По този начин се минира динамиката на оборота, което определено не е целта на ипотечното обезпечение.

Някои въпроси относно обезпеченото вземане също нямат еднозначно решение. По отношение на обезпечения дълг също, подобно на предмета на ипотека, важи изискването за специалност. Приема се обаче, че


ипотека може да бъде учредена и за едно бъдещо вземане

Въпреки това е препоръчително този въпрос да бъде решен с изрична законова разпоредба. Следва да се приеме, че ипотека може да бъде учредена и за условно вземане, какъвто е случаят с повечето обезпечени банкови вземания. Това обаче поставя и един друг важен въпрос, който се нуждае от по-ясна законова регламентация - как последващи промени в обезпеченото вземане ще се отразят на ипотеката и как те следва да бъдат вписани. Обезпеченото вземане може да има динамичен характер и да претърпи множество промени, които следва да се отразят и върху обезпечението. Всеки нотариус обаче едва ли не има своя собствена практика по това как се отразяват промените в акта за учредяване на ипотека, което финансово обременява страните по ипотеката и затруднява оборота.

Това са само някои от проблемите, които съществуват и които в своята цялост могат да имат негативен ефект върху иначе утвърдения и сигурен механизъм на ипотеката и да доведат, ако не до хаос, то до големи затруднения в практиката. Макар практиката донякъде да компенсира пропуските и изоставането на правната уредба, следва да почерпим опит от законодателствата на европейските страни, където почти всички тези въпроси са уредени на законово ниво.