Ипотечните кредити тепърва ще се увеличават

През последните години процентът на жилищното ипотечно кредитиране нараства лавинообразно. Логиката на пазара на имоти обаче сочи, че най-големият ръст предстои през следващата година. Статистиката за процента на имотите, закупени с кредит, се разминава драстично с тази на банките за обеми, отпуснати кредити и причината е в методологията на изчисленията, както и технологията, по която се отпускат ипотечните кредити. За агенциите заявката на купувачите за кредит поставя сделката в категорията "ипотечни", но за финансистите тази сделка не се отчита до момента, в който средствата не бъдат усвоени. Това за големия обем от имотите ново строителство, които се търгуват най-динамично през последната година, се случва след достигането на кота било. За онези, които следят пазара на имоти, е видимо, че този етап за голяма част от сградите предстои.

Как се развива пазарът според детайлните анализи. Клиентите, които сега са закупили жилище на зелено, са платили първата си вноска с лични средства Тъй като банките все още се въздържат от отпускане на кредити на фаза идеен проект, те дават само одобрение за финансиране. Така през целия този период статистически те попадат в категорията "с лични средства". Голяма част от тези клиенти възнамеряват да заплатят останалите вноски от сумата с кредит. Някои от тях дори имат одобрение от банката, но до момента, в който кредитът не бъде усвоен, те не попадат в статистиката "с кредит". През 2007 г. обаче те ще усвоят планираните кредити. Тогава ще отбележим и големия бум.

Към момента очакванията са за 100% ръст на ипотечното кредитиране спрямо изминалата 2005 г. А спрямо 2004 г. повишението достига 400%. Всичко това се дължи на нарастващото доверие и спокойствие на обикновения гражданин. Влияние върху пазара оказа и появата на кредитните консултанти. За пример обемът кредити, направени от най-голямата в страната компания за кредитни консултации, от началото на годината е 16 млн. лв., а обемът, който се обработва в момента, е 13 млн. лв. Само през последните два месеца са постъпили запитвания за около 10 млн. лв. Това е един от сигурните признаци за нарастващия интерес на клиентите. През последните месеци на годината имаше и друга чисто психологическа причина хората да се активизират. Очакването на промяната, както при преминаването на цените от долари към евро или през 1996-1997 г., предизвика желанието на хората да изпреварят неизвестното.

Друга промяна, на която сме свидетели, е в размера на търсените кредити. Средният размер за цялата страна за последните месеци е 25 хил. евро. Само за една година регистрираният ръст е 19%. Има разлика между кредитите, които се теглят в левове и тези в евро. В българска валута числото е 41 хил. лв., а при тези в евро - 29 хил. евро.

Тези числа се очаква да нарастват през следващата година, тъй като ще нараства средният размер на кредите. Тенденцията е пряко свързана с по-големия процент от стойността на жилището, който банките отпускат. Друг фактор е увеличението на цените на жилищата в някои региони на страната, както и появата на нов тип клиенти - тези, които купуват имоти на стойност над 100 хил. евро. Допреди година в тази категория процентът на теглещите кредити оставаше незабележим. Днес все по-често се теглят ипотечни кредити за суми от 150 хил. до 300 хил. евро. При очакван ръст на търсенето на луксозни имоти през следващите 1-2 години това ще е една от интересните тенденции и занапред. Профилът на тези клиенти показва, че собствениците на малък или среден бизнес са се научили да оценяват плюсовете на заемния капитал и го търсят и за личните си сделки. Консултантите виждат пряка връзка между тези тенденции на ръст на обемите и условията по ипотечните кредити, които се променят и подобряват значително. В сравнение с тези в старите членки на Европейския съюз, където лихвените нива са между 4.5 и 5.5%, при нас те все още се движат между 6.5 и 7.5%. Най-близки до нашите са лихвените проценти в Румъния (6.5 - 7.5% в България и 7 - 8.5% в Румъния). През последните месеци обаче наблюдаваме повишаване на лихвените нива в Европейския съюз, а прогнозите на специалистите у нас са за плавен спад, което води към изравняване на тези в европейските страни. За условията, в които живеем, обаче това далеч не означава, че в момента ипотечните кредити са неизгодни. Независимо дали вече е договорен и усвоен, или предстои да бъде получен, при добро проучване и правилно планиране на разходите, той би могъл да бъде разумна стъпка. Голяма част от банките вече предлагат възможности за предоговаряне на условията по кредита в случай на промяна на условията на пазара и превръщането му в неконкурентен, има възможности и за рефинансиране, а трябва да се има предвид и ръста на цените на закупеното жилище през периода, в който заради предстоящ спад на лихвите човек изчаква с покупката. За средностатистическия българин, който държи заделените пари в банка на не много привлекателна лихва, закупуването на жилище е добра инвестиция, защото в дългосрочен план ще спечели повече от него. Но на предприемчивите, които имат свободни лични средства, експертите препоръчват да ги инвестират разумно в краткосрочни бързо печеливши проекти, а не да "ги затварят" в имот, защото най-евтините пари са заемните. Затова в част от случаите не е препоръчително да инвестират твърде голям обем лични средства.

Интересни тенденции се наблюдават и в профила на хората, които пазаруват на кредит. Над 55% от българите, ползващи кредит, са на възраст 25 - 35 години. Това са хора с добра професионална реализация или собствен бизнес. Около 15% от търсещите кредит имат собствено жилища, но купуват второ с цел инвестиция. Като цяло около 85% от теглилите кредит са от големите градове (София, Варна, Бургас, Пловдив, Русе, Стара Загора и Благоевград) и около 15% от по-малките населени места. Още едно разделение по регионален признак е ясно отчетливо. Хората от по-малките населени места теглят кредити най-вече в левове, а в по-големите градове - предимно в евро. Като цяло съотношението на кредите в евро и левове в момента е 70 към 30 в полза на еврото при 50:50 само преди три месеца. Въпреки че и в двете решения има положителни и отрицателни страни, все по-голяма част от клиентите предпочитат да вземат сумата в евро. Те се водят от по-ниските лихвени нива и от факта, че цените на имотите са в евро и човек по-лесно може сам да съпостави движението в цената на имота спрямо това на кредита. Не без значение е и предстоящото преминаване от лева към общата европейска валута и за хората е важно тогава да не им се налага да трансформират вземането.

При ясно очертана тенденция на ръст на ипотечното кредитиране консултантите предвиждат развитие в две основни направления - нарастване на броя на кредитите за скъпи луксозни имоти и спад във възрастовата граница на кредитоискателите.

*Тихомир Тошев, изпълнителен директор "Кредитцентър"