Сектор, който се нуждае от бърза адаптация, за да оцелее

Правилната реорганизация на офис пространствата е основен двигател на сделките през третото тримесечие на 2021 г. Наемодателите, решили да инвестират в ефективна трансформация на площите си, която да отговаря на нуждите на наемателите, успяват да реализират пространствата си при добри условия. Това прави конкуренцията за качествени пространства висока и задържа наемните нива стабилни.

„Макар делът на свободните площи да нараства през тримесечието, в отделни райони конкуренцията на наемателите е висока. Това е валидно главно за сградите, които са изградени съобразно новите условия или са с ефективно реновирани пространства. Пазарният натиск създава сложна картина, в която единственото решение е/ще бъде гъвкавостта”, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Общият обем на отдадените пространства от началото на годината до момента е близо 108 000 кв. м. Стойността на този показател е близка до средната за последните 5 години, което демонстрира стабилизиране на пазара и чертае тенденция на плавно/частично възстановяване след кризисната 2020 г. По-ниският клас офис пространства ще срещнат сериозни предизвикателства при намирането на наематели. В същото време отливът на инвеститори в първокачествени проекти може да доведе до недостиг на клас А офиси през следващите няколко години.

Въпреки спада в безработицата, новонаетите у нас служители не се завръщат в офисите. Компаниите се ориентират към хибридни модели на работа и едва 30% от заетите посещават физически офис. Така делът на свободните площи нараства до 15% за периода юли-септември при 14.3% в предходното тримесечие. Пазарът се движи главно от страна на IT и BPO индустрията, чийто ротационен принцип на работа не създава необходимост от наемане и усвояване на нови офис площи. Така, консолидирането, оптимизирането и релокацията са основна причина за новонаетите за тримесечието площи – 38 000 кв. м. Нетното усвояване представлява едва 10 685 кв. м. Новозавършените офиси за разглеждания период са малко над 40 000 кв.м, а от началото на годината – 143 120 кв. м.

„През следващите месеци очакваме растеж на пазара, когато новозавършените проекти бъдат усвоени. От друга страна, ограниченото количество нови офиси ще осигури баланс между търсене и предлагане в средносрочен план. Към края на третото тримесечие, едва 204 600 кв. м нови площи са в процес на изгаждане, което представлява най-ниският обем за последните 5 години. Общият обем налични площи към момента е близо 2 230 000 кв. м, като от тях незаети са 333 000 кв. м“, пояснява Йордан Кръстев.

Две големи сделки станаха факт през третото тримесечие – релокацията на Software AG в Synergy Tower, където компанията нае 2 750 кв. м, както и релокацията в комбинация с експанзия на нов наемател в Balkan Business Center, където бяха наети 2 300 кв. м.

Лекото ускоряване на пазара е предпоставка за задържане на наемните нива на клас А сегмента на стабилни стойности. Към края на периода те остават 15 евро/кв. м за централната част на града и 12-14 евро/кв. м за периферията около главните булеварди. Нивата в по-ниския сегмент обаче са под натиск. След понижението през второто тримесечие, между юли и септември доходността от първокласни активи се стабилизира на 7.5%, като стойността се утвърди от придобиването на Park Lane Office Center от SAP Labs, което бе и най-голямата офис сделка за цялата 2021 г.