Модернизацията на жилищата в Германия е непрекъснат процес

, Във ФРГ строго се спазва изискването след реконструкция външният вид на старите сгради да остава непромененСлед обединението на Германия немците станаха пионери в модернизацията на милионите панелни жилища, останали им в наследство от соцсистемата. Типично по немски, швабите не се впускаха много-много в словесни заклинания за миналото, а се заеха да си свършат работата. На модернизация бяха подложени не само жилщата, но и стотици хиляди квадратни метри сгради с друго предназначение - болници, училища и много други.
Всички немски архитекти и инженери, имащи отношение към недвижимите имоти, подчертават разликата между модернизацията и реконструкцията на даден обект. Всяка от тези дейности е насочена към възстановяне потребителската стойност на имота, но е само отделен етап от дадения процес, който

обикновено протича в четири етапа
- ремонт, модернизация, реконструкция и ново строителство.
Досега са модернизирани една четвърт от жилищните здания в Германия. Реконструкцията се разглежда от немците като комплексно изменение на жилището, включващо и препланиране на площите. В повечето случаи се прави обединяване на два по-малки апартамента в един и се монтират допълнителни съоръжения, внасящи повече комфорт за обитателите - зимни градини, мансардни етажи и др.
Има разлика в традициите на реконструкцията на жилища в Западна Германия и в бившата ГДР. В старите федерални провинции процесът на реконструкция и модернизация на жилищния фонд е протичал непрекъснато и в определена последователност. Не бива да се забравя, че и преди обеднинението ФРГ е една от най-богатите европейски държави. В началото на 90-те години включването във федералния жилищен фонд и на милионите апартаменти от бившата ГДР донесе много нови

проблеми за немския бюджет
От реконструкция и модернизация се нуждаеха 2,7 млн. панелни апартамента в новите източни провинции, което представлява една трета от жилищния фонд там.
Панелките в някогашната Източна Германия са изпълнявани по съветски проекти, но естествено с чувствително по-добро качество, отколкото в бившия СССР. Обединението на страната заварва панелните жилища в доста лошо състояние. Причина за него е не толкова остарялата технология на изграждането им, колкото липсата на инвестиции за поддръжката им. Наемите на държавните жилища в някогашната съветска окупационна зона са били символични, което не дава възможност с течение на времето да се съберат средства за нормалната поддръжка на жилищния фонд.
За да се набавят поне отчасти пари за извършване на реконструция и модернизация на източногерманските панелки, федералните власти променят коренно политиката за даване на държавни жилища под наем.

Наемите са увеличени от 7 до 10 пъти.
Взети са конкретни решения кои сгради ще се модернизират и кои ще се реконструират. До голяма степен това решение е зависело от факта дали въпросното здание е приватизирано или е учреден инвестиционен фонд за неговото стопанисване от живущите в него.
Първите стъпки по обновяването на соцпанелките са свързани с подобряване топлоизолацията им, подмяна на прозорците и вратите и възстановяване на домофонните уредби. В по-старите тухлени блокове, строени през 50-те и 60-те години, първо се пристъпи към препланировка на жилищната площ. Увеличени са пространствата на баните, клозетите и кухните, подменени са ВиК-инсталациите и настилката по стълбищата. Локалните инсталации на въглища са заменени с централно топлозахранване, обслужващо няколко сгради едновременно. За сметка на таванските помещения апартаментите на последните етажи са реконструирани в мезонети на две нива, което дава възможност те да се продадат или дадат под наем на хора с по-високи доходи.
Най-важната промяна в жилищната политика в новите източни провинции е привличането на частни капитали. За да компенсират направените капиталовложения, инвестиционните фондове или жилищните компании увеличават наема на модернизираните жилища. В бившата ГДР нарастването е минимум с 11 на сто годишно. Периодът на възвръщане на инвестициите зависи доста от конюнктурата на пазара, но в условията на силната германската икономика системата се оказа удачна и в новите източни провинции.
Проблемът на оситата, както сега са наричани шеговито някогашните граждани на ГДР, е във

все още ниските им доходи
Модернизираните жилища не са по джоба на много от обитателите им. Държавата дава помощи на семействата, които не могат да си платят наема, но в повечето случаи наемателите си сменят квартирата с по-евтина.
Преди да се вземе решение за модернизация на някоя жилищна сграда, се прави подробно изследване. Най-важната информация е за състоянието на зданието и възможностите му за модернизация, платежоспособността на наемателите и срока за възвръщане на инвестицията. В повечето случаи, особено с панелните сгради, се започва с топлоизолация на фасадите. Немците отдават най-голямо значение именно на енергоспестяващите технологии. За топлоизолацията на фасадите обикновено са нужни около 3 000 EURO на апартамент. Със замяна на прозорците цената нараства на 3 550 EURO. Възвръщането на инвестицията става за около 11 години. Обикновено срокът за откупване на ново строителство в Германия е 15 години.

Заради липсата на средства
първоначалната еуфория в новите източни провинции постепенно отминава. Броят на частните инвеститори, готови да влагат пари в модернизация и реконструкция на стари жилища, непрекъснато намалява. Днес предлагането на апартаменти за продажба и наемане в източните провинции далеч надвишава търсенето. Стойността на реконструкцията е от 900 до 1750 EURO за кв. м, а на новото строителство от 1750 до 2000 EURO за кв. м.
В Германия действат и много строги стандарти за изграждане на нови жилищни кооперации. В старите части на немската столица Берлин не се разрешава изграждането на сгради по-високи от 5 етажа. Различни типично балкански хитрини с по 1-2 етажа над еркера във вид на “торта” са напълно немислими. Много строго се следи и за запазване облика на старите сгради. Във ФРГ е невъзможно да видите кооперация, градена преди половин или един век, с дограма от ПВЦ.

Васил ТАШЕВСКИ
[email protected]