Строителните кредити на банките не са съобразени с нуждите на предприемачите

, Големите обекти не могат да се строят с кредити от 30 000 евро,, категорични са предприемачитеХубаво нещо са бизнесфорумите, полезни са. Полезни, но на този етап като че ли полезността е доста на дребно. Такова бе общото мнение на взелите участие строителни предприемачи в една от дискусиите на Строителния бизнесфорум от края на миналия месец в София. Темата бе "Финансиране на проекти - с участието на финансови институции, инвеститори, предприемачи". Финасовите институции, представили в дискусията своите проекти за финансиран, е бяха две чуждестранни банки, работещи с клонове в няколко български града - Райфайзенбанк и Българо-Американска Кредитна Банка (БАКБ). Защо всъщност все още има разминаване между търсене от страна на инвеститорите и предлагането от страна на банките? На този въпрос може да си отговори всеки, който се е сблъскал с това "чудо" - строителен кредит и добилото вече популярност проектно финансиране. Какво всъщност предложиха на форума двете банки?
Услугите, които предлага
Райфанзенбанк
за малкия бизнес, са два вида: "Кредитна инициатива", придружена със стандартните банкови услуги, наречени "Инициатива плюс". "Кредитна инициатива" се отпуска по програма, която е съвместна с Европейската банка за възстановяване и развитие. Според презентиращите този вид кредит банкери на форума предимствата включват най-вече опростени процедури. На кредитополучателя не е необходимо например да има разработен някакъв бизнесплан. Това, което Райфайзенбанк очаква от бизнесмена, е да познава бизнеса си, да знае в какво точно ще вложи следствата и приблизително в какви срокове може да ги изплати. Към характеристиките на "Кредитна инициатива" спада и сравнително бързата процедура до разрешаването на кредита.От момента, в който се даде комплектът с документи, до получаването на кредита не бива да минават повече от 7 работни дни. Отнесено към размера на лихвите, комисионните и сумите по обезпечението на кредита, презентиращите програмата считат, че за малките фирми това е едно добро решение.
"Кредитна инициатива" е предназначен основно за фирми, което са мажоритарна собственост на български граждани и се управляват от такива. Много важно е фирмата , която кандидатства за кредит да има дейност през последните 12 месеца преди кандидатстването. Фирмите-кандидатки трябва да бъдат с оборот до 1 млн. лева годишно и да имат до 100 служители. Размера на "Кредитна инициатива" е до 30 000 евро или равностойността в други валути. Той се дава за оборотни средства или като инвестиционен кредит.Сроковете за връщането на кредита са до две години за оборотните средства и до три години за инвестициите. В тези срокове влизат и гратисни периоди, когато бизнесът го налага. За оборотните средства гратисния период може да бъде до 3 месеца, а за инвестиционния кредит до 6 месеца. Лихвата е проста т.е. тя се изплаща всеки месец върху дължимия остатък а размера и се движи от 3 до 15 %.Освен лихвите в цената на кредита естествено влизат и комисионните, които са за управление на кредита. Техния размер е 1 % върху ставката за всяка година.
Що се отнася до обезпечаването на кредита, тук нещата много зависят от конкретния случай, но като праг е прието 150 % обезпечение на кредита.
Кредитната линия "Инициатива плюс" може да бъде отпусната за ежедневните нужди на бизнеса в малките фирми.
Следва да отворим една малка скоба и в нея да впишем нещо, което е доста важно да се знае от кандидатстващите за кредит в Райфайзенбанк. Явно западните банки, стъпили от няколко години в България са наясно с положението на родния бизнес и вече къде гласно, къде полугласно заявяват, че кредитните инспектори могат да разрешат отпускането на кредит, вземайки предвид състоянието на фирмата, обявено не пред данъчните власти в страната, а "фактическото" й състояние. Такова отношение към настоящото положение на българския бизнес има и другата представила се на строителния бизнес-форум банка - БАКБ.
Българо-Американска Кредитна Банка
също има две възможности за кредитиране на строителния бизнес. Първият - "строителен кредит", се отпуска за строеж на конкретна сграда на базата на нейните параметри, т.е. очакваните приходи от продажбата й. Второто направление за кредитиране са свободните кредитни линии, които помагат за оптимизирането на паричните потоци.
Изискванията за отпускането на "строителен кредит" са няколко. На първо място фирмата трябва да бъде с добра история, опит в строителството и конкретно за проекта, който се строи. Друго, на което се обръща внимание, е мястото, където ще бъде сградата - то трябва да бъде такова, че да се очаква добра реализация от продажбата му. Необходимо е също така клиента да може със собствени средства да покрие поне 30% от стойността на кредита, който е необходим за построяване на сградата. Това гарантира не само собственото участие, но и собствената ангажираност на строителя. Освен това, за да може сградата да излезе от земята, е необходимо банката да сравни дали реперите съвпадат с протоколите за строителна линия, т.е. да се знае, че сградата върви така, както е предписана по проект. Другото важно условие в тази връзка е в сградата, която се строи, да има достатъчно свободни обекти, апартаменти, магазини, офиси и др., които да служат за обезпечение към БАКБ. Прави се прогнозна оценка колко ще струват тези обекти в завършен вид, маха се ДДС-то, за да се получат нетните приходи, и това представлява оценката на банката.
При отпускането на кредита няма задължително условие той да бъде усвоен на 100%, няма наказания за предстрочно погасяване, няма предварително уговорени траншове, т.е. клиентът сам преценява кога и колко от сумата да усвои. Все пак има едно условие към начина на усвояване и то е парите, които отпуска банката, да отиват за вече свършена работа. За целта се отпуска първоначално определен процент, след което всеки отпуснат лев или евро трябва да отива за свършена работа. Това е свързано с посещение на обекта от хора на банката.
Погасяването на кредита става от продажбите на помещенията в сградата. Ня-ма предварително уговорен погасителен план, има конкретен срок, до който сградата трябва да бъде завършена с разрешение за ползване и конкретен срок, в рамките на който трябва да бъдат разпродадени обектите в сградата. Отпускането на кредитите е в рамките на 2-3 години. Обезпечението е това, което се строи. Прави се частично заличаване на ипотеката върху тях в момента, в който при строителя дойде купувач и плати пропроционално дължмата сума за съответния апартамент, за да бъде заличена ипотеката. Например, ако говорим за кредит от 100 000 долара за сграда, в която има 10 апартамента, всеки от тези 10 апартамента ще отговаря с 10 000 долара за погасяването на ипотеката. Това позволява банката да не спира продажбите и все пак да ползва това, което се строи като основно обезпечение.
Второто направление за кредитиране на БАКБ са
свободните кредитни линии
които помагат за оптимизирането на паричните потоци. То касае строителните фирми, които например реализират два или повече обекта, когато за някои от тях тя вече ма сключени договори, по които очаква приходи от продажби. Те са разсрочени във времето и тя не разполага с тях в настоящия момент. За да може да продължи работата, БАКБ се наема да допълни тези парични средства до определен размер. Необходимото обезпечение по тези два вида кредити е минимум 133 % от размера на кредита. В допълнение трябва да се каже, че БАКБ отпуска до 20 години ипотечни кредити, както и кредити за покупка на жилища, офиси, магазини. Банката се опитва вече и да свързва двете програми за строително кредитиране и ипотечно финансиране така, че когато една сграда се построи със средства на БАКБ, да може след това тя да се реализира пак с нейни средства.
Мнението на строителните предприемачи
присъствали на дискусията, бе, че отношението на банките към тях е, меко казано, несериозно. Те искаха да чуят от тях, че вече са достигнали до убеждението, че дошло времето да се говори за кредити от порядъка на 10 млн. долара. "Аз виждам, че тук пише строителен бизнес-форум, искам да си говорим за такива суми, а не за джобни пари, та ние не строим само апартаменти", бе само едно от изказаните мнения на дискусията, но то визираше в голяма степен това на всички в залата. "Говорим за 30 000 евро, но тук става въпрос за строителен бизнес и е редно да се дискутират съвсем други цифри и съвсем други нули. Не може да се работи с 30 000 евро инвестиционен кредит. Тук хората са представители на строителни фирми, предприемачи. Това е просто потребителски кредит. Трябва да се помисли за горен таван на кредитите, а не за минимален, бе категоричното мнение на един от строителните бизнесмени.
Преди няколко години банките в България не разбираха от проектно финансиране, но е радостно, че вече се говори за него, отбелязаха някой от предприемачите. Ясно е, че Закона за банките и кредитното дело до известна степен връзва ръцете на банките, но е време те да инициират промяна на положението, защото строителният бизнес в цял свят е печеливш. Така ще може да се работи и с големите инвеститори, които се спират да строят тук, именно поради тази причина. Иначе картината ще бъде следната-големите строителни фирми ще си работят с чужди банки, а българските ще си работят с малките строителни фирми и напредъкът ще гравитира около нулата.
Красимира ПАСТИРОВА