Изкупуване на дял от съсобствен имот

Според чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС) съсобственикът може да продаде своята част от недвижим имот на трето лице само след като представи пред нотариус писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Ако
декларацията пред нотариуса
е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици са например: много висока цена, тежки условия, свързани с настъпване действието на договора - запазване на ползването му до живот, издръжка и гледане и др. Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
Трябва да се има предвид, че продажбата, извършена в нарушение на чл.33 от ЗС, е действителна. Неспазването й има за последица пораждането за съсобственика на право на иск за изкупуване на продадената идеална част от съсобствения имот.
Правото на изкупуване
представлява възможност за съсобственика да предизвика промяна в имуществената сфера на купувача на дял от съсобствеността, като го лиши от собствеността върху закупения имот, която преминава върху него. Правото на изкупуване се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск, който се предявава пред районен съд по местонахождението на недвижимия имот, част от който е продадена в нарушение на чл.33 от ЗС. Искът, с който се упражнява правото на изкупуване, се погасява в 2-месечен срок, който тече от извършването на продажбата.
Правото на изкупуване е с ограничено приложение. На първо място то се отнася само до продажбата на съсобствени недвижими имоти.Съсобствеността върху тези имоти трябва да е обикновена, дялова съсобственост, а не бездялова, каквато е съпружеската имуществена общност. При прехвърлянето на имот в режим на съпружеска имуществена общност се прилагат други правила. На второ място, за да възникне право на изкупуване, частта от недижимия имот трябва да е продадена на трето лице, което не съсобственик. Продажбата на тази част на друг съсобственик без съгласието на останалите не поражда право на изкупуване.
Не на последно място приложното поле на правото на изкупуване се ограничава от факта, че то се поражда само при извършена продажба, а не и от извършени други разпоредителни действия, напр. дарение, с част от съсобствен имот.
Съдебното решение, уважаващо иска за изкупуване
поражда отношения между третото за съсобствеността лице - купувача, и съсобственика, предявил иска. Съсобственикът има задължение в едномесечен срок от влизането в сила на съдебното решение да плати привидно уговорена в договора за продажба цена на имота, а купувачът трябва да предостави на съсобственика владението на имота . В случай че третото лице купувач е платило на продалия съсобственик по-голяма цена, то може да предяви иск срещу него за връщане на недължимо получените суми.
Разпоредбата на чл.33 от ЗС е неприложима в случаите на
продажба на идеални части от етажна собственост
възникнала след построяване върху съсобствен терен на една сграда с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица. В такъв случай всеки от собствениците на обекти (етажи в случая) може самостоятелно и независимо да се разпореди с правото на собственост върху своето жилище, без да иска съгласие за това от останалите собственици. А тъй като при етажна собственост общите части не могат да се делят. нито прехвърлят отделно от обектите, към които принадлежат (чл. 38, ал. 3 от ЗС), от дворното място, което по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС е обща част на етажната собственост, идеалните части от него, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, се прехвърлят заедно със собствеността върху тези обекти.
Прехвърлянето на собствеността за тези части настъпва по разпореждане на закона заедно с прехвърлянето на самостоятелния обект, към който те принвадлежат, поради което за тях съгласие на останалите съсобственици не е необходимо. Ето защо при прехвърлянето на собствеността върху жилището и идеална част от терена на парцела в полза на трето лице, което не е съсобственик, не е нужно да се иска съгласие от останалите съсобственици.
Виолета СТОЕВА
[email protected]