Ръстът при наемите на тези имоти у нас продължава

Пазарът на бизнес имоти през 2023 г. ще запази активността си около нивата от миналата година. Основни купувачи отново се очаква да бъдат местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. Това прогнозираха от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton в обзора си за периода.

“Изминалата 2022 г. беше предизвикателна по отношение на инвестиционния пазар. Войната в Украйна, голямата динамика в цените на строителните материали и на енергийните ресурси създадоха усещане за обща несигурност, което се допълни от очакванията за ръст на лихвите. Предвид продължаващите тенденции на пазара, очакваме през настоящата година активност предимно от местни инвеститори. Засилен интерес ще има към подценени активи и активи с потенциал. Бизнес имоти на атрактивни локации, със стабилна доходност ще продължават да бъдат желани обекти за покупка“, посочи Явор Костов, управляващ партньор в компанията.

По предварителна информация общият обем сделки с бизнес имоти през 2022 година е малко над 270 млн. EUR. Преобладават сделките с традиционни за пазара активи – офис и търговски площи, като се наблюдава и раздвижване в сегмента на индустриалните имоти.

Продължава плавният ръст на наемите във всички сегменти на пазара на бизнес имоти – тенденция, която се наблюдава от края на 2022 г. и отразява високите нива на инфлация. Засилен интерес към наем на площи и развитие на нови проекти отбелязваме при гъвкавите офис площи и ритейл парковете.

Офис площи

През 2022 г. пазарът на офис площи в София претърпя осезаема промяна, свързана с налагането на гъвкав модел на работа и оптимизация на площи от страна на много компании. На практика се прекъсна връзката между ръст на бизнеса и разширение на офиса. Работата от дистанция позволи на много компании, особено в IT и BPO сферата, да се разрастват без да наемат допълнителни площи. Това означава, че въпреки стабилните нива на подписаните наемни договори през 2022 г., пазарът все още не може да се върне към обемите си от 2018-2019 г. Основният двигател остават подновяванията на изтичащи договори и преместванията на наематели към нови сгради на по-атрактивни локации, но това не носи органичен растеж. Въпреки завършването на относително голям обем нови офис сгради през годината, делът на свободните офиси остана относително стабилен – около 16%. В същото време нови проекти почти не се започват и офисите в строеж намаляват осезаемо - през 2022 г. те паднаха под 200 000 кв. м. Това ще доведе до постепенното усвояване на свободните площи и до недостиг на качествени офиси в средносрочен план, когато търсенето се нормализира.

„През 2023 г. очакваме строителството на нови офис площи да запази ниски темпове, предвид несигурния пазар и трудно предвидимите разходи. От друга страна, в условията на очаквана рецесия много сектори ще забавят или спрат своя растеж, което ще повлияе негативно на търсенето. Всичко това подсказва, че пазарът ще остане активен, но при по-слаби обеми спрямо пиковите години. Изместването на търсенето към по-нови и качествени проекти ще засили сегментацията на пазара и ще доведе до освобождаване на площи и по-високи нива на незаетост в клас B сегмента”, коментира Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи” в компанията.

Гъвкави офис площи

2022 г. бе определено силна за гъвкавите офиси и коуъркинг работни площи. Това се основава на увеличено търсенето като обем и навлизането на нови типове клиенти на този пазар. В резултат от тези тенденции през годината отвориха нови пространства и общото предлагане на коуъркинг площи и обслужвани офиси (serviced offices) в София вече наближава 60 000 кв. м.

„Интересна тенденция е, че почти всички нови площи през изминалата година отвориха във висок клас офис сгради, например MyFlex в Megapark, Betahaus в Advance Business Center и др. Това затвърждава новия тренд, който от C&W Forton очертахме още в началото на годината – гъвкавите офис решения вече стават част от микса на офис сградите”, коментира Красимир Петров, мениджър „Управление на имоти и активи" в Cushman&Wakefield Forton.

Нивото и разнообразието на услуги и продукти в сегмента продължава да се диверсифицира за вече по-големия спектър от клиенти – от индивидуални потребители и стартъпи до средни и големи корпоративни клиенти, които имат различни изисквания за стандарта на завършване на офис пространствата и включения набор от услуги.

Очакванията за 2023 г. са обемът от клиенти, търсещи гъвкави офис решения, да продължи да нараства. Предлагането също ще се повиши, тъй като този тип площи имат висока заетост и някои от операторите планират да се разрастват. Наблюдава се и интерес от страна на наемодателите да интегрират гъвкави офис площи в сградите си. През следващата година на пазара вероятно ще се появят между 10 и 20 хил. кв. м нови коуъркинг и обслужвани офиси в София.