Продажба с обратно наемане

Както всяка друга индустрия, така и пазарът на недвижими имоти в България се развива и става по-зрял и предвидим с положителното развитие на икономиката на страната. А това води и до появата на нови видове сделки с имоти, непопулярни досега в България. Настоящата статия ще се спре на така наречените Sale Lease Back операции или продажби с обратно наемане.

Продажбите с обратно наемане се появяват през 70-те години, но стават популярни в последните години заради някои промени в данъчните и счетоводни закони в страните в ЕС и САЩ. Компаниите, особено публичните, са под постоянен натиск от своите акционери да подобряват показателите си на задлъжнялост и възвращаемост на капитала. Продажбите с обратно наемане са един добър начин да се постигне това, като в същото време се запази контрол върху имотите на компаниите.

Какво е продажбата с обратно наемане

Както името подсказва, това е продажба на имот, който след това веднага се наема от продавача за много дълъг период от време - обикновено от 15 до 30 години. По този начин купувачът получава имот на пазарна цена с гарантирани парични потоци, тоест гарантирана възвращаемост. При добър избор на имот и положително развитие на пазара купувачът притежава имот, чиято стойност би нараснала, тоест той би реализирал капиталова печалба при последващата му продажба.

Като инвестиция продажбата с обратно наемане предоставя доста от характеристиките на облигация и затова е изключително привлекателна за пасивни институционални инвеститори - отворени и затворени фондове за недвижими имоти, пенсионни фондове, финансово стабилни индивидуални клиенти. Поради дългосрочните договори за наем такава инвестиция обикновено защитава инвеститорите в периоди на негативно развитие на пазара на недвижими имоти, но в същото време ограничават потенциала им на по-висока възвращаемост поради липсата на гъвкавост при увеличение на наемните нива на пазара.

Продажбата с обратно наемане е много популярна на пазари, в които предлагането на имоти под наем, например качествени офис площи в София, превишава търсенето, наемните цени са ниски и падат, продажните цени са високи и растат и като резултат спекулативна инвестиция в офис сграда би била лош и рискован избор. Такива операции се правят с офисни, търговски, индустриални и дори хотелски имоти. При последните е възможно включването и на малък процент от печалбата на наемателя към фиксираната сума на наем на хотела, позволяваща на купувача да участва в успеха на наемателя -хотелски оператор.

Как стоят нещата при продавача-наемател

По същество продажбата с обратно изкупуване представлява форма на финансиране за продавача. Освободените средства бъдещият наемател може да вложи в разрастване на основния си бизнес и така да генерира доста по-висока възвращаемост на средствата си, без да увеличава задлъжнялостта си. Обикновено продажбата се сключва на пазарната стойност на имота (с обичайните критерии за качество, локация, достъп, архитектурна стойност), а наемните вноски зависят основно от финансовата стабилност на бъдещия наемател, кредитния му рейтинг, рентабилността на бизнеса му и цената на финансовия ресурс на самия купувач.

Тоест критериите са подобни на тези, които една банка използва при оценяване на кандидат за финансиране. Банките в България все още не могат да предложат толкова дългосрочни банкови кредите дори на най-добрите си клиенти. Освен това те рядко използват 100% от стойността на заложения актив като обезпечение, когато отпускат кредит, а при продажба с обратно наемане се използва 100% от стойността на актива. Това, разбира се, увеличава финансовите възможности на продавача - по-голяма сума би могла да се инвестира в разрастване на основния доходоносен бизнес на продавача.

Имотът (дълготраен актив), както и заемът (дългосрочен пасив), с който е финансирано изграждането му, излизат от баланса на продавача и по този начин се постигат доста по-добри показатели на възвращаемост на активите, възвращаемост на капитала и показателя задлъжнялост към капитал - все показатели, следени отблизо от акционери и финансиращи банки. Особено интересен би бил този положителен ефект за застрахователните дружества, пенсионните фондове, здравноосигурителните компании и банките в България, които имат строги ограничения от съответните надзорни органи за дела от капитала си, който могат да инвестират в недвижим имот.

Не бива да забравяме и данъчния ефект от такава операция - при собствениците на имот само амортизационните отчисления се признават за данъчни цели, въпреки че цялата стойност на имота е заплатена, докато вноските за наем се признават изцяло за данъчни цели в периодите на плащането им, тоест реализира се икономия от дължимия корпоративен данък печалба. В случаите, когато срокът на наемане е по-кратък от 25-годишния срок на данъчния амортизационен план по сегашното българско законодателство, икономиите от спестения данък печалба са още по-големи за продавача.

Ако пък фирмата продавач е оперирала на загуба, облагаемата печалба, генерирана от продажбата, би могла да се елиминира от пренесените загуби от минали години и така да се използват загуби от минали години, които не могат повече да се покриват в следващи години. В САЩ има допълнителни данъчни преференции (Exchange 1031 например - отлагане на облагаемата капиталова печалба при закупуване на подобен имот), които правят такива операции доста изгодни от данъчна гледна точка.

Рисковете и ползите от собствеността

Основната полза от притежаването на имот за една компания е възможността той да се използва ефективно в бизнеса на фирмата. Продажбата с обратно наемане позволява на продавача да запази контрол върху имота и му гарантира много дългосрочно ползване за нуждите на дейността му. В същото време ползвателят (наемател) не плаща авансово за ползването на имота, а плаща регулярно с неговото ползване. В този случай покупката на имот за нуждата на бизнеса може да се сравни с наемането на служител и плащането на заплатите му авансово за 20 години напред. От друга страна, продавачът избягва риска от притежаването на имот и неговото управление - в общия случай той не е специалист и не би се справил достатъчно професионално.

Продажбата с обратно наемане се използва често за мениджърско изкупуване на фирми - отново като форма на финансиране на мениджърите - нови собственици на фирмата продавач. Намаляване на популярността на синтетични наеми (друга форма на извън балансово финансиране) след ерата на "Енрон" е друга причина, довела до увеличаване на популярността на продажбите с обратно наемане. Непостоянните нива на възвращаемост от инвестиции в акции (включително и на недоразвита борса като българската) кара много инвеститори да се обърнат към по-сигурни инвестиции, които все пак обещават капиталова печалба в случай на растеж на цените на имотите на съответния пазар.