Голямата измама с имоти

Един от най-ярките абсурди на последните 15 години без никакъв спор са измамите при сделките с недвижими имоти.

Целият този период е белязан от упорито залъгване от страна на държавата, че прави всичко, за да даде сигурност при покупко-продажбите и в същевременното будалкане на същата тази държава от участниците в този процес чрез плащане на по-ниски данъци и такси.В крайна сметка налице е несигурен оборот при сделки за огромни суми,

постоянно треперещи и очакващи да бъдат измамени хора,

стотици прекършени съдби от истинска жилищна мафия, забогатели покрай далаверите множество чиновници, адвокати, нотариуси, магистрати.

И е абсолютно необяснимо защо законодателната, съдебната и изпълнителна власти не вземат мерки, които при това не изискват особено усилие.

От тъй рекламираната обща информационна система на имотния регистър няма почти никаква следа, отново се чака за справки, липсва възможност за цялостни проверки около собствеността и евентуални тежести върху имотите - възбрани, ипотеки, и т.н.Драмата се задълбочава, сумите, които могат да бъдат загубени, все по-големи, а измамите все по-фини и нагли.

Затова и предупрежденията на хората, които са посредници и най-близо до тези сделки - нотариусите, както и тези на прокурорите - при които постъпват стотици и хиляди оплаквания и сигнали за измами, трябва

определено да изиграят ролята на червена лампа

Нотариусите настояват напълно логично да им бъде предоставен електронен достъп до базата данни на паспортните служби на МВР, ЕСГРАОН, службите по вписванията и общинските служби "Земеделие". По закон те и в момента имат някакъв достъп до масивите на изброените служби. Но поради липсата на електронна връзка задължителните проверки преди сключването на сделка с имот се извършват с висене по съответните гишета. Задължителното за сделка удостоверение за утежнение на имот (дали има възбрана, ипотека и т.н.) се изважда за поне 2-3 дни от службите по вписванията. За времето от изваждането на удостоверението до сключването на сделката обаче могат да се извършат недобросъвестни операции с имота и той да се окаже, например, вече продаден на трето лице или ипотекиран, без новият купувач да знае това. Това на практика възстановява възможностите от времето на държавните нотариуси, когато заради огромния брой сделки, стоварващи се върху само няколко десетки нотариуси и заради огромните опашки - включително записването на часове за седмици напред, се правеха масови измами в промеждутъка между проверката и изповядването на сделката. При

електронна връзка между службите по вписванията и нотариусите

този проблем просто няма да съществува. Но не би.

Освен това и в момента продължават опитите за измами с фалшиви лични карти и подправени удостоверения за брак или за наследници. Ако нотариусите имат бърз достъп до данните на МВР и ЕСГРАОН, тези измами ще бъдат сведени до минимум. Защото сега не могат да проверят дали представената им лична карта е фалшива, когато на нея стои снимката на измамника и имената на човека, който е продавач, купувач или пък пълномощник. Ако нотариусите могат да влязат в базите данни на МВР или ГРАО, да сравнят снимките, то и този проблем просто нямаше да го има. А за всички тези неща и връзки е достатъчен дори само подзаконов акт. Продължават и измамите чрез пълномощни. Всъщност това са и едни от основните начини за далавери при сделките с недвижими имоти.

Не рядко има случаи, при които покупка или продажба на имот се извършва като съответният купувач или продавач упълномощава друго лице да сключи от негово име сделката. Причините за това могат да са много и най-различни - например човекът-страна по договора е в чужбина, или в болница, или пък е в друго населено място и не му се разкарва, няма време и т.н. Особено през последните години и законът, и практиката - съдебна и нотариална, в общи линии либерализираха режима, допуснаха далеч по-свободен прочит на нормативните актове и като пълномощници по подобни изключително важни, скъпи и често съдбовни сделки започнаха да се допускат всякакви лица. Постепенно започнаха да се използват масово и единствено общите текстове на чл. 36 и следващите от Закона за задълженията и договорите, които уреждат материята на представителството. В последните години в нотариалните производства се наблегна на принципа, че всеки може да упълномощава друго лице за каквото и както си поиска. Тази практика крие големи рискове при сделките с недвижими имоти. Първо, защото не рядко добросъвестни купувачи и продавачи

се доверяват на неправоспособни или

недобронамерени лица и на техните обещания, и им издават пълномощни. Било то, за да облекчат себе си, от обикновено доверие, или пък тъй като в действителност нямат време или възможност.

Второ, защото така станаха възможни и масовите имотни измами чрез фалшиви пълномощни, тъй като нотариусите и съдиите по вписвания приемат, извършват и вписват сделки, в които например пълномощниците не са адвокати или близки на лицата, страни по съответните договори. Разбира се, в огромната си част последните нямат никаква вина и не могат, и не следва да отговарят за допуснатия от закона либерализъм.

Истина е, че в законите има няколко защитни текста срещу възможността за недобросъвестни и измамни действия при покупка и продажба на недвижими имоти. Така изрично се изисква пълномощното да бъде направено писмено и с нотариално заверени подписи. Това изискване важи за всяка сделка, при която е задължителна писмена нотариална форма. Такава сделка е безспорно покупко-продажбата на недвижим имот.

Освен това има текст, според който "ако представителят - упълномощеният, и лицето, с което той договаря съответната сделка, се споразумеят във вреда на представлявания - упълномощителя, договорът не произвежда действие за представлявания". Изрично изискване е и в пълномощното имотът, предмет на продажбата или покупката, да бъде описан точно и изчерпателно, при посочване на неговите граници и съседи, така както е описан в акта за собственост на продавача. Последното означава, че пълномощникът трябва да има достъп до нотариалния акт на лицето, което продава или купува.

Въпреки това обаче рисковете са налице. Те се засилват и от обстоятелството, че след измама или недобросъвестност от страна на упълномощено лице

следват дълги съдебни баталии

Освен това съответният пълномощник или измамник може да продаде набързо имота на второ, трето или четвърто лице в една верига, което прави възможностите за възстановяване на собствеността на добросъвестния купувач или продавач почти минимални.

Отгоре на всичко се правят и пълномощни, при които привидно всичко е наред. В тях например пише, че съответният човек е упълномощен от собственика да отдаде имота под наем. В същото време обаче между този текст и подписа има много място и безпроблемно след "наем" се добавя "или да продаде имота". Засечени са десетки подобни случаи. Законът не изисква нотариусите да запазват копие от пълномощното, което заверяват. Съответният пълномощник безпроблемно продава имота, а собственикът не може да докаже, че го е упълномощил само да отдаде имота под наем.

Нещо повече. Тези собственици изключително трудно могат да си възстановят имота впоследствие. Така се стигна до ситуацията, при която

самите нотариуси трябваше да "допишат" закона,

за да се опитат да защитят сигурността на гражданите. По указание на Съвета на нотариусите бе препоръчано при заверяване на пълномощни, отнасящи се до разпореждане с недвижими имоти и вещни права върху тях, да се събират и подреждат по един екземпляр от пълномощните в нарочна книга. По този начин дори и да бъде извършена измама тя лесно може да бъде доказана и собственикът да може да си възстанови правата върху имота. Това стана преди няколко месеца, когато нотариусите и най-висшите прокурори се събраха по повод зачестяващите имотни измами. Остава определено открит въпросът колко измамници и колко души от жилищната мафия са с повдигнати обвинения, и колко са осъдени. Може би е крайно време прокуратурата и съдът да се отчетат по този показател?

Така или иначе по отношение на пълномощните безспорно се налага или спешна промяна на закона, или пък тълкуване на Върховния касационен съд, чрез които да се ограничи изрично кръгът на възможните пълномощници по сделките с недвижими имоти. Повече от естествено е такива да могат да бъдат само най-близките на съответните купувачи или продавачи, както и адвокатите, както е в далеч по-малко завързани сделки и ситуации.

Кешовото разплащане при сделки с имоти също помага за измамите

Нещо, което час по-скоро трябва да се забрани. Съществува и практиката, при която се прави плащане по банков път, но тъй като при повечето сделки се декларира не действителната сума, а тази по данъчна оценка, тези операции се крият от нотариусите. Просто трябва да стане задължително парите да минават през сметка на нотариусите, които от своя страна да отговарят след това за евентуални измами.

Тук стигаме и до сериозния проблем, при който по закон всеки трябва да декларира действителната сума. На практика обаче навсякъде се пише далеч по-ниската данъчна оценка. Така се спестяват обикновено неколкостотин лева от местни данъци и нотариални такси. Сякаш хората си го връщат на държавата за несигурността при сделките и буквално заобикалят и дори нарушават закона, като отделно ощетяват и бюджета. Вторият проблем

директно рефлектира върху онези, които при евентуално разваляне

на съответната сделка могат да изгубят наистина страшно много пари. Практиката показва, че обикновено в договора за покупко-продажба страните често вмъкват допълнителна клауза, според която при евентуално разтрогване на сделката по вина на продавача той връща данъчната оценка на имота и плаща неустойка в десетократен размер на данъчната оценка. Това всъщност е реалната цена, на която се продава имотът. По закон обаче, ако съдът приеме, че неустойката е нереална - а в тези случаи това е очевидно, има право да я намали. И това обикновено се прави до декларираната цена. Нотариусите настояват за вдигане на данъчните оценки и изравняването им с пазарните. Брокерите обаче винят нотариусите, че всъщност искат да вземат по-високи такси и че това би блокирало пазара. В същото време голямата измама с имотите продължава. При това под благосклонния поглед на държавата.