Абсурдността на жилищния пазар се превръща в политически проблем

Растящите цени на имотите принуждават хора в цял свят да се отказват от надеждите си да притежават дом. Последиците от това разтърсват правителства от целия политически спектър, пише Bloomberg, предаде Investor.

Това е явление, което получава крила от пандемията. И не става дума само за купувачите – наемите също растат бързо в много градове. Растящите разходи създават остро жилищно неравенство и цяло поколение е застрашено да остане извън пазара.

Какъв е проблемът?

"Наблюдаваме как групи от обществото са изключени от части от нашия град, защото вече не могат да си позволят апартаменти. Това се отнася за Лондон, Париж, Рим, а сега за съжаление все повече и за Берлин", казва кметът на града Михаел Мюлер.

Това изключване бързо превръща жилищния пазар в новата червена линия в политиката с непредсказуеми последици. Лидерът на германския профсъюз Verdi определи наемите като еквивалент през 21 век на цената на хляба, която в исторически план е предизвиквала обществено недоволство.

Политиците хвърлят всякакви идеи за разрешаване на проблема – от таван върху наемите до специални данъци за собствениците на имоти, национализиране на частни имоти или превръщане на празни офиси в жилища. Никъде не се очаква лесно или устойчиво решение.

В Южна Корея партията на президента Мун Дже-Ин претърпя поражение на местните избори тази година, след като не успя да се справи с ръста с 90% на средните цени на апартаментите в Сеул след встъпването му в длъжност през май 2017 г. Водещият кандидат на опозицията за президентските избори догодина предупреждава за потенциален срив на жилищния пазар на фона на ръста на лихвите.

Китай засили ограниченията за имотния сектор тази година и растат слуховете за данък върху имотите с цел понижаване на цените. Към юли цената на апартамент в Шънджън, китайския отговор на Силициевата долина, се равнява на 43.5 пъти средната заплата на местен жител – разминаване, което обяснява стремежа на президента Си Дзинпин за "общ просперитет".

В Канада премиерът Джъстин Трюдо обещава двугодишна забрана за купуване на имоти от чужденци, ако бъде преизбран.

Нови рекорди на пазара

Пандемията тласна глобалния жилищен пазар към нови рекорди през последните 18 месеца чрез комбинация от ултра ниски лихви, недостатъчно жилищно строителство, промяна в разходите на семействата и по-малко жилища за продажба. Макар това да е добре дошло за собствениците, потенциалните купувачи все по-трудно успяват да навлязат на пазара.

Ставаме свидетели на "голямо събитие, което не трябва да се пренебрегва или подценява", коментира Дон Лейтън, бивш главен изпълнителен директор на американския ипотечен гигант Freddie Mac, в коментар за Съвместния център за жилищни изследвания на Харвардския университет.

В САЩ, където номиналните цени на жилищата са над 30% повече от предишните си връхни точки в средата на първото десетилетие на 21-и век, федерални политики, целящи подобряване на достъпността и насърчаващи жилищната собственост, може да тласнат цените нагоре, изключвайки още повече от пазара купувачите на първо жилище, казва Лейтън.

В резултат на това в Америка и в други региони се разширява поклонническата пропаст между бейбибумърите, които статистически е по-вероятно да притежават жилище, и представителите на поколението Y и Z, които наблюдават как мечтите им за покупка на собствен дом се изпаряват.

Дългът за съществуващите жилища може да посее семената на следващата икономическа криза, ако лихвите започнат да растат. Нирадж Шах от Bloomberg Economics е съставил класация на най-застрашените от балон на имотния пазар страни и казва, че показателите за риска "изпращат предупредителни сигнали" с интензивност, която не е виждана от периода преди финансовата криза през 2008 г.

В търсене на решения правителствата трябва да опитат да избегнат наказване на наемателите или собствениците на жилища. Това е незавидна задача.

Правителството в Швеция се срина през юни, след като предложи промени, предвиждащи отмяна на традиционния контрол и позволяващи повече наеми да бъдат определяни от пазара.

В Берлин опит за овладяване на ръста на наемите беше отменен от съда. Активисти събраха достатъчно подписи за провеждането на референдум за изземване на имоти от големи частни собственици. Градските власти обявиха в петък, че ще изкупят близо 15 хил. апартамента от двама големи корпоративни собственици за 2.46 млрд. евро, за да разширят предлагането.

Антъни Брийч от Центъра за градовете дори прави връзка между жилищния пазар и гласуването на Великобритания за излизане от ЕС през 2016 г. Жилищното неравенство "разбърква политиката ни", отбелязва той.

Както показват тези истории от света, това е рецепта за разместване на пластовете.

Аржентина

С годишна инфлация от около 50% аржентинците са свикнали с повишаването на цените. Но за жителите на Буенос Айрес като Лусия Чолакиан ръстът на наемите се прибавя към икономическия натиск, а с това и към разочарованието от политиците.

Като мнозина по време на пандемията 28-годишната писателка и преподавателка в колеж се изнесла заедно с партньора си от апартамент в центъра в жилищен квартал, водена от стремежа за по-голяма площ. Оттогава наемът ѝ нараснал над три пъти. Заедно със сметките това изяжда около 40% от доходите ѝ. Това изключва възможността за спестяване на жилище.

Закон, прокаран от коалиционното правителство на президента Алберто Фернандес, цели да даде по-големи права на наематели като Чолакиан. Според новите правила договори, които традиционно са двугодишни, сега се удължават на три години. Вместо собствениците да определят цените централната банка е създала индекс, който определя доколко може да се повиши наемът през втората и третата година.

Мярката се оказва доста противоречива, тъй като има данни, че някои собственици на имоти повишават цените прекалено рано, за да избегнат несигурността на регулираните ръстове по-късно. Други просто изтеглят имотите си от пазара. Указ на правителството за замразяване на наемите по време на пандемията задълбочава недостига.

Обявите за апартаменти под наем в Буенос Айрес са намалели с 12% тази година спрямо средното ниво през 2019 г., а в околния район те са спаднали с 36%, сочат данни на имотния сайт ZonaProp.

Законът "имаше добри намерения, но влоши проблема както за собствениците на имоти, така и за наемателите", казва Мария Евгения Видал, бивш губернатор на провинция Буенос Айрес и една от основните фигури на опозицията в града. Тя ще участва на изборите в средата на мандата през ноември в тандем с икономиста Мартин Тетас с обещанието да отмени закона.

Австралия

Като син на първо поколение имигранти от Румъния Алекс Фагарасан трябвало да изживее австралийската мечта. Вместо това той не е сигурен в дългосрочните си перспективи.

28-годишният Фагарасан, който е младши лекар в голяма болница, би предпочел да остане в Мелбърн близо до родителите си. Но не можел да си позволи цените в града. Сега се изправя пред реалността, че трябва да се установи в по-малък град, за да навлезе на имотния пазар. После, ако всичко е наред, след осем години ще бъде специалист и ще може да си купи къща в Мелбърн.

Въпреки това той е наясно, че е късметлия. Приятелите му, които не са лекари, "нямат никакъв шанс" да притежават жилище. "Моето поколение ще бъде първото в Австралия, което ще живее под наем до края на живота си", казва Фагарасан.

Около 30% от заплатата му за двустайната къща във вътрешното предградие Норткоут, която споделя с още двама души, отиват за наема. Той определя това като "прекомерно".

Консервативното правителство на премиера Скот Морисън обяви "всеобхватен план за достъпност на жилищата" в рамките на бюджет 2017-2018 г., включително 1 млрд. австралийски долара (728 млн. щатски долара) за увеличаване на предлагането. Това не укротява цените.

Опозиционната Лейбъристка партия няма много по-добри идеи. Тя предложи затваряне на доходоносна данъчна "вратичка" за инвестициите в жилища на последните избори през 2019 г. – политика, която трябваше да намали цените на жилищата. Тя обаче предизвика връщане на избирателите, притежаващи собствен дом, към управляващите либерали и вероятно допринесе за изборната загуба на лейбъристите.

След научените политически уроци Фагарасан не вижда особена помощ за жилищния проблем, който и да спечели федералните избори догодина. Лейбъристите вече управляват щата Виктория, на който Мелбърн е главен град.

"Мисля, че никоя от основните партии не представлява гласа на по-младото поколение", казва той.

Канада

Няколко дни след като насрочи датата на изборите, Джъстин Трюдо обяви планове за двугодишна забрана за чужденци да купуват жилища. Ако това се е смятало за драматична намеса за печелене на точки пред опонентите му, тя се провали – такова е мнението на мнозина.

Премиерът смяташе, че ще трябва да се бори на изборите днес с дивиденти от управлението му на пандемията, но вместо това цените на жилищата са доминираща тема за всички партии.

Либералите на Трюдо обещават преглед на "ескалиращите" цени на пазари като Ванкувър и Торонто за предотвратяване на спекулациите. Консерваторът Ерин О’Тул се ангажира с изграждането на милиони жилища за три години за справяне с "жилищната криза". Новият лидер на Демократическата партия Джагмет Сингх иска данък от 20% за чуждестранните купувачи за справяне с кризата, която той нарича "излязла от контрол".

Изправен пред изненадващо оспорвана надпревара, Трюдо трябва да привлече младите градски избиратели, ако иска да има шанс за преизбиране. Той избра Хамилтън, край Торонто, за обявяване на жилищната си политика. Някога смятан за достъпно място в област Торонто, градът е изправен пред растящ натиск, тъй като хората напускат най-големия канадски град в търсене на по-евтини домове. Средната цена на еднофамилните къщи е достигнала 932 700 канадски долара (730 700 щатски долара) през юни, което е ръст с 30% на годишна база, сочат данни на Асоциацията на брокерите на недвижими имоти от Хамилтън и Бърлингтън.

Град Хамилтън посочва достъпността на жилищата сред приоритетите си за федералните избори, но това не е особена утеха за 32-годишната самотна майка на две деца Сара Уардропър, която работи на половин ден и живее под наем в имот в центъра. Според нея Хамилтън преживява "една от най-тежките жилищни кризи в Канада".

Макар да приветства обещанията за затрудняване на закупуването на инвестиционни имоти от чужденци, тя е скептична към мерките, които може да обезкуражат собствениците на имоти да отдават жилищата си. Това включва стремежа на Трюдо да облага с данък всеки, който продава закупен имот до 12 месеца след покупката. Уардропър не е убедена и в плановете за по-достъпни жилища, като ги счита за добро, но като цяло краткосрочно решение, докато истинският проблем е, че "икономиката просто е толкова извън контрол, че разходите за живот като цяло нарастват главоломно".

Сингапур

През 2011 г. обществено недоволство заради растящите цени на жилищата в града допринесе за най-лошия изборен резултат на управляващата партия от над пет десетилетия във властта. Макар че Партията за народно действие запази голямо мнозинство в парламента, това беше сигнал за пробуждане и има признаци, че натискът отново се засилва.

Цените на частните жилища са нараснали с най-бързия си темп от две години през първото полугодие на 2021 г., а купувачите, сред които и ултра богати чужденци, са вложили 32.9 млрд. сингапурски долара (24 млрд. щатски долара), сочат данни на базираната в Сингапур ERA Realty Network. Това е два пъти повече спрямо отчетената сума в Манхатън през същия период.

Въпреки това близо 80% от гражданите на Сингапур живеят в общински жилища, които правителството отдавна определя като актив, който те могат да продадат.

Това е модел, който привлича вниманието на страни като Китай, но е подложен на натиск на фона на трескавия пазар на препродажби. Държавните жилища в Сингапур не приличат особено на домовете за хора с ниски доходи на други места. През първите пет месеца на годината рекордните 87 държавни апартамента са били препродадени за най-малко 1 млн. сингапурски долара. Това създава притеснения за достъпността дори сред относително заможните жители.

Макар че правителството наложи ограничения за притежателите на второ жилище и за чуждестранните купувачи, младите хора са все по-наясно с ограничените цели, които мярката може да постигне.

Повечето сингапурци мечтаят за собствен имот, а недостигът на жилища и ръстът на цените е още едно препятствие пред осъществяването на стремежа им, казва Нидиа Нгиов, старши директор на консултантската компания BowerGroupAsia в Сингапур. Ако не намери отговор, това предизвикателство "може да създаде дългосрочно недоволство от управляващата партия", предупреждава тя.

Това не е добра перспектива пред Партията на народното действие, въпреки че опозицията е изправена пред бариери за спечелване на места в парламента. Управляващата партия вече е следена внимателно заради буксуващия план за наследяване в ръководството, а цените на жилищата може да засилят натиска.

Ирландия

Клер Керан говори открито за ролята на жилищната политика за спечеленото от нея място в парламента на Ирландия. 29-годишната Керан беше един от малкото депутати от Шин Фейн, които влязоха в парламента миналата година, след като партията неочаквано спечели най-голям брой гласове като първа преференция за сметка на доминиращите политически сили в Ирландия.

Макар че двете основни партии все пак сформираха коалиционно правителство, резултатът беше политическо земетресение. Шин Фейн е бившо политическо крило на Ирландската републиканска партия, но все пак печели последователи повече с жилищната си политика, отколкото със стремежа си за обединена Ирландия.

"Жилищата определено бяха ключов въпрос на изборите и смятам, че политиките ни и амбицията за жилищния пазар изиграха роля за изборния ни успех", казва Керан, която представлява избирателния окръг Роскомън-Галуей.

Ирландия все още носи белезите от срива, породен от балона на жилищния пазар, който се спука по време на финансовата криза. Заради недостига на достъпни жилища цените отново се повишават.

Шин Фейн предложи изграждането на 100 хил. социални и достъпни жилища, повторно въвеждане на забраната по време на пандемията за принудително изгонване от дома и повишаване на наемите, както и закон за ограничаване на лихвите по ипотечните кредити, които банките могат да налагат.

Тези политики намират подкрепа. Ново допитване на Irish Times Ipsos MRBI през юни установи, че Шин Фейн води пред всички останали партии, като 21% от анкетираните посочват жилищните цени като въпроса, който е най-вероятно да повлияе на вота им на следващите парламентарни избори. Същият процент е посочил икономиката. Само здравеопазването изпреварва жилищата сред най-големите притеснения на избирателите.

Другите партии забелязват тенденциите. На 2 септември коалиционното правителство представи жилищен план като стълб в дневния си ред за този парламентарен мандат, като обеща да заделя над 4 млрд. евро на година за повишаване на предлагането – най-високото ниво на държавни инвестиции в социални и достъпни жилища в историята.

Остава да видим дали това ще е достатъчно за намаляване на популярността на Шин Фейн. Северно от границата партията има значителна преднина в обществените допитания за парламентарните избори в Северна Ирландия, които трябва да се проведат през май догодина. Това я поставя в позицията да номинира първи премиер на региона за първи път от началото на парламентарните избори, установено в мирното споразумение от 1998 г.

Въпреки всички оставащи препятствия пред обединението Шин Фейн е по-близо от всякога до достигането на основаващата си цел да ръководи усилията за разширяване на достъпа на жилища. "Малко са домакинствата, които не са засегнати по някакъв начин от жилищната криза", казва Керан.